Češi kupují byty u moře ve velkém. Banky na ně půjčují miliony

Magazín prozeny.cz se nedávno věnoval fenoménu, který v posledních letech nabírá na síle: stále více Čechů přemýšlí o vlastním bydlení v zahraničí. Stačí několik chladných zimních dní a myšlenky mnohých lidí se okamžitě přesunou ke slunci, moři a představě druhého domova někde na jihu Evropy. Právě podobné úvahy dnes stojí za rozhodnutím řady českých investorů i rodin, které se rozhodují pořídit si byt či dům mimo republiku.

Vedle romantické představy o dovolené u moře ale vyvstává i praktická otázka: jak náročné vlastně je stát se majitelem nemovitosti v cizině a zda je možné financovat takový nákup hypotékou.

Ještě před několika lety patřily zahraniční nemovitosti spíše do světa celebrit a velmi majetných investorů. Dnes už ale nejde o výsadu známých osobností.

Stále více běžných českých kupců se rozhoduje pořídit si byt či dům za hranicemi. Trend podle realitních dat sílí přibližně poslední tři roky a postupně se rozšiřuje i spektrum destinací, o které mají lidé zájem.

Největší popularitu si dlouhodobě drží přímořské lokality na jihu Evropy. Mezi nejvyhledávanější patří zejména Španělsko, Chorvatsko nebo Itálie, kde Češi často hledají byty poblíž pláží. Zájem se ale neomezuje pouze na mořské pobřeží. V popředí jsou také horské oblasti vhodné pro zimní sporty a turistiku, typicky například Rakousko. V přehledu deseti nejvyhledávanějších zemí se přitom objevují i destinace, které byly ještě donedávna mimo hlavní zájem českých kupců – například Albánie, Bulharsko nebo Slovensko.

Podle dat realitního portálu Sreality.cz jde o dlouhodobě rostoucí trend. „Největší boom vyhledávání zahraničních nemovitostí jsme zaznamenali v roce 2021, kdy se počet dotazů oproti předchozím rokům téměř zdvojnásobil. Průměrně jsme v roce 2022 i v roce 2023 zaznamenávali měsíčně téměř sto tisíc dotazů na zahraniční nemovitosti,“ uvádí v tiskové zprávě Pavel Chmelík, datový analytik portálu Sreality.cz.

Nárůst zájmu o bydlení v zahraničí přitom úzce souvisí s obdobím pandemie covidu-19. Tehdy začaly výrazně růst ceny rekreačních nemovitostí v Česku – zejména chat a chalup. Mnozí zájemci proto začali hledat alternativy mimo domácí trh, kde se ceny v některých případech dostaly na úroveň, která byla pro běžné kupce obtížně dostupná. Právě tehdy začali lidé více objevovat realitní nabídku v zahraničí, kde se v některých lokalitách dalo pořídit bydlení za překvapivě podobné nebo dokonce nižší ceny než v tuzemsku. Zájem se soustředil zejména na oblasti s dobrou dostupností a stabilní turistickou poptávkou.

„Během ní hodně stouply ceny tuzemských chat a chalup, což se projevilo ve zvýšeném zájmu o nemovitosti v zahraničí. Ty totiž leckde vyšly českého kupce o dost levněji. Dlouhodobě sledujeme zájem třeba o dostupné byty na španělském pobřeží Costa Blanca, v okolí Málagy, chorvatského Zadaru a Šibeniku, v italském městě Scalea nebo na bulharském Slunečním pobřeží,“ uvedla pro magazín prozeny.cz Hana Kontriš, manažerka oborových služeb spol. Seznam.cz.

Zajímavé je i to, že struktura poptávky se postupně mění. Zatímco dříve Češi častěji hledali rodinné domy nebo rekreační objekty, v poslední době začínají převažovat spíše byty. Podle odborníků jde o logický vývoj. Byty bývají levnější na pořízení i údržbu a zároveň nabízejí zajímavý potenciál pro krátkodobý pronájem turistům.

K tomuto trendu přispívá i rostoucí cena ubytování v turistických oblastech. Pro rodiny s dětmi nebo menší investory může být vlastnictví bytu v oblíbené destinaci výhodné. Nemovitost totiž mohou využívat pro vlastní dovolenou a ve zbytku roku ji pronajímat návštěvníkům.

S rostoucím zájmem o zahraniční nemovitosti se přirozeně objevuje i otázka financování. V Česku většina kupujících využívá hypoteční úvěr a podobnou možnost dnes nabízí také nákup nemovitosti v zahraničí.

Dobrou zprávou pro zájemce je, že hypotéku na byt či dům mimo Česko lze získat relativně podobným způsobem jako při nákupu nemovitosti doma. V některých případech navíc banky nepřidávají ani speciální poplatky nebo vyšší úrokové sazby.

„Při sjednávání zahraniční nemovitosti se posuzují stejná kritéria jako u českých nemovitostí a žadatel má i stejné podmínky. Požaduje se k tomu ale i vhodná zástava nemovitosti na území Česka,“ komentuje v tiskové zprávě Miroslav Zetek, člen představenstva a vrchní ředitel zodpovědný za obchod v ČSOB Hypoteční bance.

Každá banka však může mít své vlastní podmínky.

Zájemci by proto měli počítat s tím, že při schvalování úvěru se posuzuje věk žadatele, jeho příjmy, celková finanční situace i výše vlastních prostředků. Banky mohou zároveň nabídnout financování nejen na samotný nákup, ale také na rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti. Obvykle se však jedná pouze o objekty určené k bydlení, nikoli o nemovitosti sloužící k podnikání. Podle dostupných statistik se průměrná výše hypotéky na zahraniční nemovitost pohybuje kolem 3,5 milionu korun. Největší část zájemců přitom pochází z Prahy, Středočeského a Jihomoravského kraje, kde je dlouhodobě nejvyšší kupní síla i investiční aktivita na realitním trhu.

Koupě nemovitosti v zahraničí může na první pohled působit jednoduše. Realitní kanceláře často prezentují celý proces jako rychlou a bezproblémovou cestu k vlastnímu bytu u moře. Ve skutečnosti ale existuje řada právních a administrativních detailů, které se liší stát od státu a které mohou celý proces výrazně zkomplikovat. Každá země má vlastní systém evidence nemovitostí, jiný způsob převodu vlastnických práv i odlišné požadavky na dokumentaci. Právě tyto rozdíly bývají pro zahraniční kupce jedním z největších překvapení. Velkou roli hraje také právní jistota vlastnictví. V některých zemích totiž stále existují oblasti, kde nejsou pozemkové registry tak přehledné jako v České republice. Kupující proto musí často absolvovat důkladnou právní prověrku nemovitosti, která ověřuje skutečného vlastníka, případná věcná břemena nebo dluhy vázané na daný objekt. Bez této kontroly může nový majitel narazit na komplikace, které se projeví až po podpisu kupní smlouvy. Zkušenější investoři proto téměř vždy spolupracují s místním právníkem, který zná specifika dané země.

Dalším méně známým faktorem jsou místní daně a poplatky.

Zatímco v České republice jsou náklady na vlastnictví relativně předvídatelné, v některých přímořských státech mohou být pravidla odlišná. Majitelé nemovitostí často platí nejen roční daň z vlastnictví, ale i poplatky spojené s komunálními službami, správou domu nebo turistickými oblastmi. V některých regionech existují také zvláštní daně pro majitele druhých domovů, které mají regulovat růst zahraničního vlastnictví.

Důležitou otázkou je rovněž správa nemovitosti ve chvíli, kdy majitel žije většinu roku v jiné zemi.

Mnoho vlastníků proto využívá specializované správcovské společnosti, které se starají o údržbu bytu, kontrolu objektu nebo komunikaci s nájemníky. Tyto služby jsou běžné zejména v turistických oblastech, kde se byty často pronajímají krátkodobě návštěvníkům. Správce pak zajišťuje nejen úklid a předání klíčů, ale také administrativu spojenou s pronájmem.

Specifickou oblastí jsou i pravidla krátkodobého ubytování.

Některé evropské destinace v posledních letech zpřísňují regulace pronájmu přes turistické platformy. Důvodem je snaha omezit tlak na místní bydlení a stabilizovat ceny nájmů pro místní obyvatele. V praxi to znamená, že majitel bytu musí splnit určité administrativní podmínky nebo získat speciální povolení k pronájmu. Pro investory, kteří počítají s výnosem z turistického ubytování, tak může jít o zásadní faktor při rozhodování.

Zkušenosti realitních odborníků navíc ukazují, že velkou roli hraje také infrastruktura a dostupnost lokality.

Nemovitosti v oblastech s dobrým dopravním spojením, blízkostí letišť a stabilním turistickým ruchem si dlouhodobě drží vyšší hodnotu. Naopak v méně dostupných regionech může být prodej nebo pronájem obtížnější, přestože pořizovací cena bývá nižší. Rozhodnutí o koupi proto často není jen otázkou ceny, ale především strategické volby místa.

Právě kombinace těchto faktorů vysvětluje, proč se nákup nemovitosti v zahraničí postupně stává spíše investičním rozhodnutím než pouhým splněním dovolenkového snu.

Zkušenější kupci dnes sledují nejen cenu bytu nebo vzdálenost od pláže, ale také ekonomickou stabilitu regionu, legislativní prostředí a dlouhodobý vývoj místního realitního trhu. Teprve souhrn těchto informací totiž ukazuje, zda se z vysněného bytu u moře stane skutečně výhodná investice.

Zájem Čechů o nemovitosti v zahraničí tak dnes není jen krátkodobým trendem, ale spíše důsledkem širších změn na realitním trhu i ve způsobu života.

Lidé častěji cestují, pracují na dálku a stále více přemýšlejí o tom, jak spojit rekreaci s investicí. Byt u moře nebo v horském středisku už proto nepředstavuje pouze luxusní doplněk životního stylu, ale také potenciální finanční rezervu do budoucna. Právě možnost kombinovat vlastní využití s pronájmem je pro mnoho kupujících klíčovým argumentem.

Zároveň se ukazuje, že rozhodnutí koupit nemovitost v zahraničí není jen otázkou emocí. Za atraktivní fotografií apartmánu a výhledem na moře se skrývá řada praktických úvah – od právního prostředí přes daně až po dlouhodobý vývoj cen v dané lokalitě. Ti, kdo se do podobné investice pouštějí, proto stále častěji přistupují k nákupu podobně jako k jakémukoli jinému finančnímu rozhodnutí. Pečlivě zvažují rizika, sledují trh a porovnávají jednotlivé destinace.

Jedno je však zřejmé už dnes. Myšlenka druhého domova za hranicemi přestává být výsadou několika málo vyvolených a postupně se stává reálnou možností pro širší skupinu lidí.

Ať už jde o byt na španělském pobřeží, apartmán v chorvatském letovisku nebo menší horské studio v Alpách, stále více Čechů zjišťuje, že vlastní místo v zahraničí už nemusí být jen dovolenkovým snem, ale také promyšleným krokem na stále dynamičtějším evropském realitním trhu.

______________________

Použité zdroje: prozeny.cz

Tiskové zprávy: Sreality.cz, ČSOB,