Článek
Situace je odlišná podle toho, zda nájemce žil v bytě sám, nebo s dalšími osobami.
Tento právní rámec zajišťuje rovnováhu mezi ochranou práv pozůstalých a zájmy pronajímatele a je klíčový pro správné řešení situací spojených s úmrtím nájemce.
Smrt nájemce a zánik nájmu
Základní pravidlo je, že nájem bytu nezaniká automaticky smrtí nájemce, neboť zákon chrání práva osob, které s nájemcem žily ve společné domácnosti. Podle § 2279 občanského zákoníku platí, že pokud zemře nájemce bytu a nejedná se o společný nájem manželů, nájem přechází na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Těmito osobami jsou typicky manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk.
Důležité je však si uvědomit, že pokud jde o jinou osobu, je k přechodu nájmu nutný souhlas pronajímatele.
Omezení trvání přechodu nájmu
Trvání nájmu po přechodu na člena domácnosti je ze zákona omezeno. Trvá nejdéle 2 roky od data přechodu. Výjimku tvoří osoby, které ke dni přechodu nájmu dosáhly věku 70 let, u nichž nájem může pokračovat déle, a osoby mladší 18 let, u kterých nájem končí nejpozději dnem, kdy dosáhnou dvaceti let, pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou jinak.
Právo oznámit nepokračování v nájmu
Každý člen domácnosti, na kterého nájem přechází, má právo do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu pokračovat nechce. V takovém případě nájem zaniká dnem doručení oznámení.
Společný nájem
Pokud jde o společný nájem bytu více osobami, smrt jednoho z nájemců smlouvu nezruší a nájem pokračuje za stejných podmínek ostatními nájemci.
Přechod nájmu na dědice
Pokud nájem nepřejde na člena domácnosti, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na dědice zesnulého nájemce podle dědického práva. Dědic může nájem vypovědět do 3 měsíců od chvíle, kdy se dozvěděl o smrti nájemce a svém dědickém právu, nejpozději však do 6 měsíců od úmrtí. Výpovědní doba pak činí dva měsíce.
Na rozdíl od členů domácnosti dědic nemá právo jednostranně oznámit nepokračování v nájmu do jednoho měsíce; tento institut se na dědice nevztahuje.
Zajímavostí pak je, že výpověď ,,zděděného“ nájmu daná pronajímatelem dědici nemusí být odůvodněna a jedná se tak o jedinou zákonnou výjimku výpovědi pronajímatele bez uvedení důvodu. Výpovědní doba činí také dva měsíce, kdy výpověď musí pronajímatel podat do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel a nájem nepřechází na členy domácnosti a je mu znám dědic.
Povinnosti dědice
Dědic je povinen hradit nájemné a služby spojené s užíváním bytu i za dobu od smrti nájemce do ukončení nájmu, pokud nájem nepřešel na člena domácnosti. Této povinnosti se může vyhnout pouze odmítnutím dědictví.
Doporučení pro praxi
- Vždy je třeba nejdříve zjistit, zda byl nájem uzavřen jako společný či ne, a kdo přesně žil v bytě ke dni smrti nájemce.
- Pronajímatel by měl být písemně informován o záměru pokračovat či nepokračovat v nájmu do jednoho měsíce od úmrtí nájemce.
- V případě přechodu nájmu na dědice je nutné sledovat lhůty pro výpověď nájmu a plnění nájemného.
Přechod nájmu po smrti nájemce je institut, který zajišťuje právní kontinuitu a ochranu rodinných příslušníků či jiných osob žijících s nájemcem. Zároveň však vyžaduje aktivní přístup těchto osob – zejména včasné oznámení přechodu a prokázání zákonných podmínek trvání nájmu. Pronajímatel by měl rovněž postupovat obezřetně, aby nedošlo k neoprávněnému zásahu do práv osob, které mohou mít na přechod nájmu zákonný nárok.
Mnoho štěstí nejen v právních záležitostech,
Petra Langerová, advokátka v Olomouci a Šternberku
