Článek
„Celý život jsme tam jezdili. Malovali, kopali studnu, platili opravy.“
Představte si situaci. Rodina Novákových vlastnila malou chalupu v jižních Čechách. Býval to domek prarodičů. Po jejich smrti připadla podle závěti výlučně nejstarší dceři – Anně.
„To by nám nevadilo,“ říká její bratr Tomáš. „Bylo to napsané, respektujeme to. Ale že nám po smrti rodičů řekla: ‚Už tam nejezděte, to je teď moje‘ – to nás položilo.“
Tomáš i mladší sestra Eva tvrdí, že se na chalupě roky podíleli – finančně i fyzicky. „Když se opravovala střecha, dali jsme dohromady půlku peněz. Táta byl nemocný, Anna neměla z čeho rekonstrukci platit. Pomáhali jsme. A teď prý nemáme nárok ani přijet na víkend.“
Jak to vidí právo?
Z právního hlediska je situace jednoduchá, nikoliv však nutně spravedlivá.
Majitelem nemovitosti je ten, kdo ji zdědil. Pokud byla nemovitost výslovně odkázána v závěti jen jedné osobě, pak ji ostatní nedědí, a to ani v případě, že se na jejích opravách, úpravách či údržbě léta podíleli.
Ale pozor: existují výjimky
Pokud někdo do cizí nemovitosti prokazatelně investoval a v dobré víře předpokládal, že ji po smrti vlastníka zdědí, může se domáhat tzv. náhrady za investice do cizí věci z titulu bezdůvodného obohacení. Za bezdůvodné obohacení nelze považovat běžné úkony v rámci rodinné výpomoci, ale pokud jde o větší investice, zejména finanční, může mít dotyčný nárok na jejich náhradu.
Soudy jsou však velmi zdrženlivé. Je potřeba důkazů – e-maily, svědci, převody peněz, společné financování, účty za materiál. Nestačí říct: „Pomáhal jsem.“
Právní aspekty investice do cizí nemovitosti
Pokud investujete do nemovitosti, která není ve Vašem vlastnictví, ať už jde o byt, dům nebo pozemek, je zásadní mít jasně upraveny majetkové vztahy písemnou smlouvou. Investice do cizího majetku se mohou právně stát tzv. bezdůvodným obohacením, což znamená, že vlastník nemovitosti má povinnost vrátit Vám to, co jste do nemovitosti vložili.
Pozor na promlčení
Nárok na vrácení investice musí být uplatněn v zákonem stanovené lhůtě (promlčecí doba). Obecně platí, že můžete svůj nárok vymáhat do tří let (subjektivní lhůta). Okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na vydání bezdůvodného obohacení zahrnují vědomost, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a o osobě povinné k jeho vydání. To je možné datovat již k okamžiku poskytnutí investice, neboť to je chvíle, kdy víte, že investujete do cizí nemovitosti, aniž byste k tomu byli jakkoliv povinni a zároveň znáte vlastníka nemovitosti.
Mezi manželi, partnery, či osobami žijícími ve společné domácnosti však promlčení lhůta neběží.
Pokud jste však byli po celou dobu v dobré víře, že investujete do nemovitosti, kterou následně zdědíte, pak bezdůvodné obohacení vzniká až k okamžiku, kdy se dozvíte, že k tomuto nedojde.
Může mi zakázat vstup do nemovitosti?
Ano. Vlastník nemovitosti má právo rozhodovat, kdo ji užívá.
Pokud se Anna stane výlučnou dědičkou, může ostatním vstup zakázat – a pokud by vstoupili proti její vůli, dopustili by se trestného činu porušení domovní svobody dle ust. § 178 trestního zákoníku.
Co jsme mohli udělat jinak?
Předtím, než investujete do cizí nemovitosti, bylo by dobré obrátit se na advokáta, který s vámi celou situaci prodiskutuje, upozorní vás na možná rizika a poradí, jak nejlépe Vaše investice do cizí nemovitosti právně ošetřit.
Doporučujeme veškeré investice mít písemně prokázány, tedy kdo, co, kam investoval a kolik.
Můžeme se soudit?
Ano – ale máte šanci být v řízení úspěšní jen tehdy, pokud:
- investované částky prokážete,
- bylo to se souhlasem vlastníka (v opačném případě se jedná o nepřikázané jednatelství)
- investice byly nad rámec běžné rodinné pomoci.
Právní ponaučení na závěr
Rodinné vztahy jsou silné – ale právo nerozlišuje, kdo je komu sourozenec nebo kolik víkendů jste strávili prací na půdě. Bez písemné dohody a bez důkazů je každá investice do cizí nemovitosti riziko. Pomáhat se má – ale s rozumem.
Hodně štěstí nejen v majetkových záležitostech.
