Článek
A Vy najednou ztrácíte kontrolu nad vlastním pozemkem. Co teď?
Co je to věcné břemeno?
Věcné břemeno je právní institut, kterým dochází k omezení vlastnického práva k nemovitosti tak, že ukládá vlastníkovi nemovitosti povinnost něco strpět, zdržet se určitého jednání nebo aktivně konat ve prospěch jiné osoby nebo nemovitosti. Za současného právního stavu je rozlišováno mezi služebností (pasivní povinností vlastníka nemovitosti – něco strpět, něčeho se zdržet) a reálným břemenem (aktivní povinností vlastníka nemovitosti – něco dát, něco konat).
Ve vztahu k pozemku pak zpravidla umožňuje někomu jinému než vlastníkovi pozemku (např. sousedovi) užívat pozemek určitým způsobem - typicky například služebnost stezky (právo přecházet přes cizí pozemek) nebo služebnost cesty (právo jezdit vozidlem přes cizí pozemek). To obvykle vzniká tehdy, když vlastník sousedního pozemku nemá jinak zajištěný přístup ke své nemovitosti.
Parkování vs. Přejezd
Rozdíl mezi právem „projíždět“ a právem „parkovat“ na cizím pozemku je zásadní. Většina věcných břemen vzniká v návaznosti na potřebu souseda dostat se ke svému pozemku, která je pak uspokojena užitím cizí sousední cesty, nikoliv možnost dlouhodobě zde parkovat.
Parkování cizího vozidla na Vašem pozemku bývá tedy povoleno pouze tehdy, pokud je to výslovně ujednáno (opomeneme-li služebnost vzniklou jiným než smluvním způsobem). Bez tohoto výslovného ujednání jde povětšinou o neoprávněné užívání Vašeho pozemku.
„Ale já jsem o žádném břemeni nevěděl/a!“ – Jak zjistit, zda je Vaše zahrada zatížena věcným břemenem?
Obecně platí, že kdo kupuje nemovitost, měl by si zjistit, co na ní vázne a nejrychlejší cesta vede přes katastr nemovitostí. V části C listu vlastnictví pozemku jsou zapsaná všechna věcná práva, která Váš pozemek zatěžují. Pokud najdete například „služebnost stezky a cesty“, znamená to právo přechodu a průjezdu – ale ještě jednou: právo parkovat zde auto by muselo být výslovně zmíněné. Vyplatí se také podívat do původní smlouvy o zřízení břemene; rozsah břemene je totiž vždy rozhodující.
Pokud je věcné břemeno zapsáno v katastru nemovitostí, je právně závazné, a to bez ohledu na to, jestli o něm nový vlastník ví. Tzv. princip materiální publicity (§ 980 občanského zákoníku) říká, že každý je povinen znát to, co je v katastru zapsáno.
,,Skryté“ břemeno? I to pro Vás může být závazné
Problém nastává, když je věcné břemeno v katastru nemovitostí nezapsané, přesto existuje a vlastníka nemovitosti zavazuje – například vzniklo dlouhodobým užíváním (tedy vydržením), nebo například dohodou předchozího vlastníka pozemku bez jeho zapsání do katastru nemovitostí.
Zde občanský zákoník hovoří o tom, že kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
Jinými slovy – i když nic není v katastru, může Vám soud nakonec uložit věcné břemeno trpět.
Co s tím?
- Kupujete nemovitost? Projděte podrobně katastr nemovitostí. Nechte si i zpracovat právní analýzu - advokát vám odhalí rizika, která nejsou na první pohled zřejmá.
- Zdědili jste dům? Nechte si zjistit, jestli neexistují neformální dohody mezi předchozími vlastníky a sousedy.
- Máte podezření na nelegální užívání Vašeho pozemku? Zkuste nejprve věc vyřešit smírně, dohodou. Pokud to nepomůže, obraťte se na soud s žalobou na ochranu vlastnického práva.
Co dělat, když Vám na pozemku někdo bezdůvodně parkuje?
Pokud v katastru nemovitostí žádné věcné břemeno zapsáno není a cizí automobil stále parkuje na Vaší zahradě či dvoře, jde o neoprávněný zásah do vlastnického práva. Můžete:
- řidiče/vlastníka automobilu vyzvat, aby auto odstranil a zdržel se dalšího parkování na Vašem pozemku
- případně kontaktovat obecní či státní policii s tím, že je neoprávněně zasahováno do Vašeho vlastnického práva
- a pokud by vozidlo působilo škodu (např. ničí trávník, zneprůjezdňuje výjezd), můžete žádat také náhradu škody.
- nebude-li výše uvedené úspěšné, nezbývá Vám ničeho jiného, než se obrátit na soud.
Pozor: Nedoporučujeme zasahovat do cizího majetku (auto neodtahovat „na vlastní pěst“, neblokovat fyzicky), mohli byste se sami dopustit protiprávního jednání (§ 228 trestního zákoníku – poškození cizí věci)
A teď to nejdůležitější:
Neplatí, že „co není zapsáno, neexistuje“. U věcných břemen může být realita silnější než papír.
Závěrem
Narazíte-li na cizí auto na vlastním pozemku, ověřte nejdříve zápis v katastru a prostudujte případná věcná břemena. Právo parkovat na cizím pozemku je výjimečné a musí být výslovně uvedeno – samotná služebnost cesty právo na cizím pozemku parkovat nezahrnuje. V opačném případě máte plné právo se bránit a domáhat se ochrany svého vlastnického práva soudní cestou.
Hodně štěstí nejen v právních věcech.
