Článek
Nezoufejte, zachovejte chladnou hlavu a promyslete si další kroky, neboť právě to, jak se v případě zjištěných vad zachováte, může být klíčem pro úspěch v případném soudním sporu se stavební společností.
Odstoupení od smlouvy totiž ne vždy musí být správným rozhodnutím, neboť kromě toho, že má za následek zrušení smlouvy, zákon také vyžaduje, aby si v případě odstoupení od smlouvy strany vrátily veškerá poskytnutá plnění, což jednoduše znamená, že zálohy, které jste stavební společnosti uhradili, nedosáhnou hodnoty provedených prací a prostavěného materiálu, který budete muset stavební společnosti doplatit. A to vůbec nemluvíme o situaci, kdy je následně zjištěno, že odstoupení od smlouvy bylo neplatné, neboť nebyly naplněny všechny zákonné či smluvní předpoklady. Mnohem častějším a zpravidla i rozumnějším postupem je reklamace zjištěných vad, a právě na tuto problematiku se v dnešním článku zaměříme.
Detailní smlouva o dílo je základ
Ať již ve vztahu ke stavební společnosti učiníte závaznou objednávku, nebo se domluvíte ústně na stavbě domu, či jeho rekonstrukci (platí samozřejmě i pro byty a jiná obydlí), uzavíráte s ní smlouvu o dílo, jejíž obsah bude v případě jakýchkoliv vámi vznesených nároků vůči stavební společnosti podstatný. Každá smlouva o dílo by měla minimálně obsahovat dostatečnou identifikaci smluvních stran, detailně vymezený předmět smlouvy (tj. co přesně má stavební společnost za úkol), datum a místo předání, kdy v případě nedodržení by bylo vhodné sjednat i adekvátní sankce ve formě smluvní pokuty, či úroků z prodlení (nebo oboje, jsou-li přiměřené), cenu za dílo, povinnosti zhotovitele a objednatele, odpovědnost za škodu a vady díla a možnost od smlouvy odstoupit. Smlouvu je samozřejmě možné měnit, či doplňovat, vždy však nejlépe formou písemných dodatků ke smlouvě.
Zjevné a skryté vady stavby
Zatímco zjevné vady jsou takové, které objednatel musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při převzetí díla (např. rozbité okno, trhliny ve zdech, nerovnosti v podlaze), za skryté vady jsou považovány vady, které není možné objevit při běžné prohlídce nemovitosti a objevují se až následně s časovým odstupem po předání díla (např. chybné provedení izolace), v době předání díla však již musely existovat!
Zjištění nedostatků v době předání díla
Pokud nastal den D, kdy máte převzít klíče od svého vysněného domova, nenechte se emocemi příliš oslepit, naopak buďte ostražití a zaměřte se na každý detail předávané nemovitosti. Pokud totiž dílo bude mít zjevné vady, které však v době jeho předání stavební společnosti nevytknete, k opožděné reklamaci nebude přihlíženo. Jestliže nějaké zjevné vady objevíte, postup, jakým se situace může nadále ubírat, je čtverý:
- Při předávání nemovitosti zjistíte, že není způsobilá sloužit svému účelu, tedy k bydlení (např. není dokončena střecha). V takovém případě dílo není dokončeno a nemůže tak být ani předáno a vy můžete předání díla odmítnout.
- Při předávání nemovitosti je tato způsobilá sloužit svému účelu, ale vykazuje velké zjevné nedostatky. I v takovém případě můžete odmítnout převzetí díla. Nutno totiž zdůraznit, že převzetím díla přechází také nebezpečí škody na věci, za což do převzetí díla odpovídá sám zhotovitel.
- Při předávání nemovitosti dílo vykazuje pouze ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Nastane-li tato situace, pak dle občanského zákoníku nemáte právo odmítnout převzetí stavby, můžete však dílo převzít s výhradami. Pokud totiž i přes objektivně zjištěné zjevné vady převezmete dílo bez výhrady, soud vám právo ze zjevných vad nepřizná, namítne-li zhotovitel, že právo nebylo uplatněno včas. Výhrady podrobně specifikujte v předávacím protokole.
- Sice jste při předávání nemovitosti nějaké nepatrné vady zjistili, na jejich nápravě však netrváte. V takovém případě můžete dílo převzít bez výhrad.
Vady vyplývající na povrch až po předání díla
Objeví-li se v nemovitosti skryté vady, musíte je ve vztahu ke zhotoviteli vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste je mohli při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby. Co to ale v praxi znamená? Občanský zákoník v případě reklamace skrytých vad obsahuje dvě lhůty, subjektivní (,,bez zbytečného odkladu“), která běží od té doby, kdy objednatel vady zjistí, a objektivní (,,nejpozději do pěti let od převzetí stavby“), která běží automaticky bez ohledu na vědomost objednatele o skrytých vadách nemovitosti. Objektivní lhůta běží nezávisle na lhůtě subjektivní a opačně a právo na vytknutí vad ztrácíte ve chvíli, kdy uplyne první z nich.
Laicky řečeno, zjistíte-li skrytou vadu za měsíc po předání díla a tuto vytknete až za rok, může soud dospět k závěru, že vada byla vytknuta pozdě. Zjistíte-li skrytou vadu za šest let po předání díla, právo na vytknutí vad již nemáte, neboť po uplynutí pěti let zaniklo. Obě lhůty mohou být ve smlouvě delší, ujednáte-li si však zkrácení lhůt, nepřihlíží se k tomu, jste-li jako objednatel slabší stranou (zpravidla spotřebitel).
Je-li objednatelem spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje, což znamená, že existenci vady nemusí prokazovat.
Na co vše máte při reklamaci nárok
Občanský zákoník činí rozdíl mezi podstatnými a nepodstatnými vadami díla. Podstatná vada spočívá například v užití toxického materiálu, nebo v tom, že stavba nesplňuje bezpečnostní normy, nepodstatnou vadou je oproti tomu např. nepatrně poškrábaná podlaha, či prasklý parapet.
U podstatných vad můžete jako objednatel po zhotoviteli žádat odstranění vady opravou věci, odstranění vady provedením náhradního díla (to nelze požadovat, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli), přiměřenou slevu z kupní ceny či můžete odstoupit od smlouvy. U nepodstatných vad, které užívaní nemovitosti nijak nebrání, máte nárok na opravu vady, či slevu z kupní ceny.
Jak práva z vad uplatnit
Zjevné vady uplatňujete na místě (viz. výše), skryté vady pak doporučujeme uplatňovat písemně, ať už zasláním dopisu na adresu zhotovitele uvedenou ve smlouvě o díle, nebo datovou schránkou. Jedině tak totiž můžete mít jistotu, že se zhotovitel měl možnost s vašim nárokem seznámit (bez ohledu na to, zda se s ním skutečně seznámí, neboť postačí, když zásilka dojde do jeho poštovní či datové schránky) a rovněž budete znát počátek zákonné 30denní lhůty k vyřízení vaší reklamace (nedohodnete-li se se zhotovitelem na lhůtě delší).
Pokud zhotovitel nevyřídí vaši reklamaci v zákonné 30denní či dohodnuté prodloužené lhůtě, považuje se to za podstatné porušení smlouvy, kdy můžete požadovat přiměřenou slevu z ceny stavby, nebo od smlouvy odstoupit.
Na co si dát pozor
Zjistíte-li skrytou vadu, rozhodně nečekejte na vypracování znaleckého posudku či odborného vyjádření, které může trvat i několik měsíců. Bez zbytečného odkladu (pozn. Používá-li zákonodárce formulaci „bez zbytečného odkladu“, znamená to relativně velmi krátkou lhůtu nepřekračující několik dní od zjištění vady.) zhotovitele kontaktujte, popište mu skrytou vadu, kterou jste objevili a sdělte mu, jaký způsob nápravy zjištěné vady jste si zvolili. K uplatnění práv z vadného plnění se nevyžaduje nějaký odborný či kvalifikovaný popis vady, ale naopak dle ustálené judikatury vyšších soudů postačí popis laický. Není tak zapotřebí mít svůj nárok podložený znaleckým posudkem. Samozřejmě ve chvíli, kdy vadu vytknete, můžete výši požadované slevy z kupní ceny konkretizovat až v návaznosti na vypracovaný znalecký posudek či odborné vyjádření.
Rozhodně dále nepovolávejte třetí osoby, aby se vadu snažily jakkoliv opravovat či do díla jinak zasahovaly. Tím se totiž vystavujete možnému neúspěchu z důvodu zásahu třetích osob, kdy již nebude možné uplatněnou vadu zjistit.
Vzniknou vám v souvislosti s uplatněním vad náklady? Mohou vám být proplaceny.
Veškeré účelně vynaložené náklady spojené s uplatněním reklamace vám podnikatel musí v případě, že je reklamace oprávněná, zpětně proplatit. Takovým výdajem může být například výše zmíněný znalecký posudek, bylo-li jeho vypracování nutné.
Je na stavbu či rekonstrukci záruka?
Ze zákona záruka na dílo není, můžete si ji ale se zhotovitelem sjednat ve smlouvě, nebo ji zhotovitel může poskytnout v záručním listě, který vám předá. Zárukou za jakost se podnikatel zavazuje, že stavba bude po určitou dobu způsobilá k užívání pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. V případě, že na dílo záruku máte, začne vám záruční doba, stejně jako v případě vad, běžet dnem předání díla, rozdíl však spočívá v tom, že u záruky není zapotřebí prokazovat, že vada na díle existovala již v době předání díla, kdy právě tato skutečnost je pro úspěšné uplatnění práva z vad klíčová (s výjimkou spotřebitele po dobu dvou let od předání, viz. výše).
