Článek
Věcné břemeno, služebnost a reálné břemeno
Věcné břemeno je obecně charakterizováno jako věcné právo k věci cizí, což v zásadě znamená, že jde o právo náležející jiné osobě než vlastníkovi užívat věc nacházející se ve vlastnictví jiné osoby (vlastníka). V praxi dochází často k nesprávnému zaměňování pojmu služebnosti s věcným břemenem, přestože věcné břemeno je pojmem nadřazeným, který v sobě zahrnuje dvě kategorie práv, a sice služebnosti a reálná břemena.
Zatímco služebnosti odpovídá pasivně povinnost vlastníka dané věci, tedy že musí něco strpět, nebo se něčeho zdržet, reálné břemeno je označováno služebností naruby, kdy tomuto naopak odpovídá povinnost vlastníka něco aktivně dát, nebo konat. Služebností i reálných břemen je několik, mezi veřejností je však v rámci služebnosti nejrozšířenější služebnost doživotního užívání, na kterou je zaměřen tento článek a v rámci reálného břemene tzv. výměnek.
Služebnost představuje bezplatné doživotní užívaní předmětné nemovitosti a může být zřízena jako buďto služebnost pozemková, při které je služebnost vázána na konkrétní pozemek a oprávněným se tak stává jakýkoliv vlastník tohoto pozemku (např. vlastník pozemku, který není dostatečně spojen s veřejnou cestou, může po dohodě nebo rozhodnutím soudu užívat pozemek s veřejnou cestou spojený – nezbytná cesta), nebo jako služebnost osobní, kde je služebnost nerozlučně spjata s oprávněnou osobou bez možnosti převedení na jinou (např. právo užívat nemovitosti ve vlastnictví jiného, viz. dále).
Jak mám zřídit služebnost doživotního užívání?
Služebnost může být zřízena pořízením pro případ smrti (závětí), vydržením, zákonem či rozhodnutím orgánu veřejné moci, ale zdaleka nejčastějším způsobem bude smlouvou o zřízení věcného břemene, zpravidla uzavřenou společně se smlouvou darovací. Téměř každý dárce, který se do naší advokátní kanceláře dostaví a požaduje sepis darovací smlouvy, zároveň vyžaduje zřízení služebnosti doživotního užívání a pokud ne, pak jim takový postup doporučujeme.
Písemná smlouva s ověřením podpisů
Smlouva o zřízení věcného břemene služebnosti doživotního užívání, ať už uzavřená samostatně nebo společně s darovací smlouvou, vyžaduje písemnou formu, kdy podpisy na ní musí být úředně ověřeny. Vzhledem k tomu, že většina nemovitých věcí je zapsána v katastru nemovitostí, vzniká i zřízení služebnosti až zápisem takového práva.
Společně se smlouvou o zřízení věcného břemene musí být k příslušnému katastrálnímu úřadu podán také návrh na vklad, kde podpisy již úředně ověřeny být nemusí. Je však nutno uhradit správní poplatek za provedení vkladového řízení ve výši 2.000,- Kč. Tento je možné uhradit zakoupením kolků, které následně vylepíte na návrh na vklad, bezhotovostním převodem, nebo v hotovosti na příslušné pobočce katastrálního úřadu.
Náležitosti smlouvy
Ve smlouvě o zřízení věcného břemeno musí být dostatečně specifikována jak osoba oprávněného (dárce) a povinného (obdarovaného), tak zatížená nemovitosti.
Také je příhodné dostatečně vymezit obsah a rozsah služebnosti, kdy neupravení rozsahu a obsahu služebnosti sice nezpůsobuje neplatnost smlouvy, jejich absence se však dle zákona posoudí podle místních zvyklostí. Není-li v místních zvyklostech žádné takové pravidlo pro posouzení rozsahu a obsahu služebnosti, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší. Stejně tak je namístě uvést, že je služebnost zřizována bezúplatně.
Znamená služebnost, že již nemusím nic v souvislosti s bydlením hradit?
Bezúplatně zřízená služebnost doživotního užívání darované nemovitosti neznamená, že oprávněný, tedy zpravidla rodič současného vlastníka nemovitosti, svého obdarovaného dítěte, bude v nemovitosti bydlet zadarmo.
Samozřejmě nic nebrání stranám se takto dohodnout, není to však jakkoliv typická situace. Naopak dárce je, neujednají-li si strany služebnosti mezi sebou jinak, povinen hradit si náklady spojené s bydlením či s užívanými prostory, zejména vytápění, dodávky teplé a studené vody, odvod splaškové vody, dodávky plynu a elektrického proudu, jakož veškeré další spotřebované energie související s užíváním oprávněných rodičů.
A jak je to s náklady na opravu, úpravu, či údržbu předmětné nemovitosti?
Bohužel je ustálený nesprávný názor, že převodem vlastnického práva nemusí dárce již ničeho na opravy nemovitosti hradit, nicméně není tomu tak. Zákonné ustanovení § 1284 občanského zákoníku stanoví, nedohodnou-li se strany ve smlouvě jinak, vlastník věci (v tomto případě obdarovaný) má povinnost udržovat darované nemovitosti v dobrém stavu a odpovídá za veškeré její závady, oproti tomu mu náležejí veškeré užitky, které může brát bez zkrácení práva oprávněného (např. plody stromů v zahradě). Pokud však přesahují náklady na nemovitost užitek, který vlastníkovi z předmětné nemovitosti zbývá, pak musí oprávněný tyto zvýšené náklady buďto nést sám, nebo od užívání upustit.
Povinnosti oprávněného z věcného břemene
Vlastníka, tedy obdarované, tak stíhá povinnost udržovat darovanou věc v dobrém stavu a nést všechny její závady. Pokud však tyto náklady, vynaložené na údržbu a závady předmětné nemovitosti, přesahují vlastníkův užitek, který z předmětné nemovitosti má, pak se na nich musí oprávněný, tedy rodič vlastníka, podílet v této zvýšené míře, tedy nahradit existující schodek mezi užitky a skutečnými náklady.
Právní úprava vychází z toho, že vlastník na základě svého vlastnického práva i po zohlednění práva oprávněného z nemovité věci získává užitky, které mu přinášejí určitý zisk. Tento zisk by měl vlastník vynakládat na zajišťování věci v dobrém stavu, na její údržbu a na její opravy. Zároveň musí tyto užitky svou výší vyrovnávat i případné existující závady na věci, tedy např. i musí být z nich schopen vyrovnat případné platby z titulu reálného břemene, dávky, daně apod.
Pokud předmětné nemovité věci vlastníkovi neposkytují žádné užitky, ze kterých by měl nějaký zisk, který by následně mohl použít na úhradu oprav, úprav, či údržby, pak je to právě oprávněný, který je v souladu s ust. § 1284 občanského zákoníku povinen vynaložené náklady nést.
Pokud však předmětnou nemovitost společně s dárcem užívá také obdarovaný, a tedy povinný ze služebnosti, je více než spravedlivé, aby se na nákladech vynaložených na nemovité věci podílel také. Toto ostatně plyne taktéž z ust. § 1263 občanského zákoníku, dle kterého: ,,Oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet.“ V takovém případě by měli náklady nést rovným dílem.
Může obdarovaný nemovitost zatíženou služebností prodat?
Ano může, služebnost zapsaná v katastru nemovitostí však představuje poměrně silný nástroj k tomu, že se tak zpravidla nestane. Služebnost doživotního užívání je totiž snadno zjistitelná z katastru nemovitostí a případný kupující se tak nemůže bránit tím, že o služebnosti nevěděl.
Služebnost navíc znehodnocuje předmětnou nemovitost, neboť je považována za právní vadu nemovitosti, v důsledku které, hodnota nemovitosti rapidně klesá. Navíc ani bankovní instituce neposkytují úvěry na nemovitosti zatížené služebností. Kromě toho změnou vlastnického práva k předmětné nemovitosti zřízená služebnost nezaniká a případný kupující tak nesmí její výkon omezovat a sám tak nemovitost užívat. Z tohoto důvodu je nemovitost zatížená služebností v zásadě neprodejná, a proto představuje pro oprávněné, tedy zpravidla dárce, dostatečnou právní jistotu, že v ní v poklidu dožijí.
Jakým způsobem lze služebnost doživotního užívání zrušit?
Služebnost zaniká dohodou stran, smrtí oprávněného, či trvalou změnou, pro kterou zatížená věc již nemůže sloužit oprávněné osobě (např. z důvodu imobility oprávněného). Nastane-li některá z těchto skutečností, může se vlastník zatížené věci domáhat výmazu služebnosti z katastru nemovitostí bez nutnosti soudního rozhodnutí.
Zrušit ji, či omezit, když s tímto oprávněný nesouhlasí, lze však pouze při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením nemovitosti a výhodou oprávněné osoby.
V takovém případě se musí vlastník dané věci domáhat, aby soud služebnost omezil, či dokonce zrušil. Zákon blíže nespecifikuje, co hrubým nepoměrem rozumí a je tak dán široký prostor k soudcovské úvaze. Ten však musí zkoumat, zda došlo ke změně poměrů, nakolik je změna trvalá, zda má tato změna vliv na výkon práva věc užívat a jak se na tomto výkonu projevuje. Dále musí vzít soud do úvahy újmu, která oprávněnému vyvstane v důsledku omezení nebo zrušení služebnosti za náhradu, a porovná ji s případnou újmou, která vznikla vlastníkovi služebné věci v důsledku trvalé změny poměrů.
Nelze také vyloučit zrušení služebnosti v případě, že se oprávněný chová nevhodně, zejména pokud překračuje meze obsahu a rozsahu služebnosti. Konfliktní vztahy mezi stranami mohou být založit hrubý nepoměr jen za předpokladu, že jsou vztahy mimořádně konfliktní mající za následek změnu poměrů. Byť jde o situaci spíše výjimečnou, může se zrušení či omezení služebnosti domáhat i oprávněný.
Náhrada za zrušení služebnosti
Dospěje-li soud k závěru, že jsou splněny zákonné předpoklady pro zrušení služebnosti, může tak učinit jen za přiměřenou náhradu. Přiměřená náhrada nemusí být toliko peněžní, ale může spočívat i v náhradě naturálního charakteru zajišťující obdobné materiální potřeby oprávněného. Častější však bude finanční kompenzace, která by měla odpovídat rozsahu majetkového prospěchu, kterého se zrušením služebnosti vlastníku nemovitosti dostane. Vyčíslení hodnoty břemene doživotního užívání však soud nečiní zpravidla sám, ale prostřednictvím znalce, který hodnotu břemene povětšinou vypočítává za pomoci stanovení obvyklého nájemného v daném místě a čase, které by oprávněný po určitou dobu za užívaný rozsah nemovitosti hradil. Přitom vezme v úvahu předpokládanou délku života oprávněného.
Ruší-li však stran služebnost doživotního užívání mimosoudně po vzájemné dohodě, je zcela na nich, zda a v jaké výši náhrady za zrušení věcného břemene ujednají.
Závěr
Darujete-li nemovitost svým dětem, doporučujeme si zároveň v nemovitosti zřídit služebnost doživotního užívání. Byť se vaše vztahy jeví v době darování jako bezproblémové, záhy se mohou zhoršit a mohou vést v nejhorším případě až k Vašemu vystěhování. Služebnost doživotního užívání je tak dostatečnou pojistkou Vašeho poklidného dožití v prostředí Vašeho domova.
