Opravdu je rozumné odstupovat od smlouvy o dílo na rodinný dům?

Pro stavbu rodinného domu je zapotřebí uzavřít smlouvu o dílo se zhotovitelem (nejčastěji stavební firmou). V této smlouvě si strany sjednají vzájemná práva a povinnosti a více či méně výhodně pro každou ze stran smlouvu o dílo uzavřou.

Vy, jakožto objednatel, se zavážete uhradit cenu díla (často v zálohách), poskytovat součinnost, předat staveniště, apod. Stavební firma, zhotovitel, se naopak zaváže dílo provést dle projektové dokumentace a pokynů objednatele.

Smlouva nejčastěji obsahuje alespoň stručný popis stavby, cenu díla a způsob její úhrady vč. splatnosti, termín dokončení stavby, smluvní pokuty za nedodržení termínů, apod. Smlouva bude často obsahovat také položkový rozpočet, který by měl odpovídat konečné ceně díla. Tato cena pak může být často výhodná, když záměrem stavební firmy je, abyste si zvolili právě ji.

Ve smlouvě si lze dohodnout různá práva a povinnosti, která vás budou jakožto objednatele chránit a zvýhodňovat, stejně jako je možné si dohodnout způsoby odstoupení od smlouvy, když to je možné jen ze zákonných důvodů, či právě z důvodů, které budou ve smlouvě dohodnuty.

Zhotovitel začne stavbu rodinného domu realizovat, vy jste zaplatili první zálohy a najednou zjistíte, že stavba neodpovídá vašim požadavkům, má vady, či vám zhotovitel sdělí, že bude v důsledku nějakých nepředvídatelných okolností dražší, než bylo dohodnuto. Co pak?

V prvé řadě je nutné si uvědomit, že jste, stejně jako zhotovitel, vázáni uzavřenou smlouvou, proto by vaše první kroky měly směřovat k nahlédnutí do smlouvy, zda neobsahuje ustanovení ohledně případných vad stavby a jejich vytknutí. Vady je zapotřebí vytknout co nejdříve a dát zhotoviteli možnost tyto napravit, či se se zhotovitelem dohodnout na dalším postupu.

Pokud zhotovitel nereaguje adekvátně, odmítá vady napravit či nekomunikuje, až tehdy je namístě řešit situaci rázněji, kdy jednou z možností je samozřejmě odstoupení od smlouvy. Je to ale vždy vhodná možnost?

Objednatelé si často bohužel neuvědomují, že odstoupením od smlouvy nastolí stav, jakoby zde smlouva nikdy nebyla uzavřena.

Veškerá práva a povinnosti ze smlouvy plynoucí, včetně smluvních pokut, termínů, splatnosti ceny díla, apod. zanikají a vztah mezi objednatelem a zhotovitelem se nyní řídí pouze zákonnou úpravou, která však upravuje jen některé problémy a rozhodně nemusí pokrýt vše, co pokrývala uzavřená smlouva.

Odstoupením od smlouvy tedy smlouva zaniká a je zapotřebí vrátit si dosud poskytnutá plnění, resp. tato si mezi sebou vyrovnat. Laicky řečeno, mělo by se ohodnotit, co zhotovitel vystavěl a co jste vy, jako objednatel, zaplatil, a rozdíly si vyplatit.

Jak bylo již výše uvedeno, cena díla může být často pro objednatele výhodná, zhotovitel může poskytnout různé slevy a akce a nabídnout objednateli cenu nižší, než by byla u konkurence, či než je cena obvyklá.

Tato cena však bude platit pouze v době trvání smlouvy. Pokud od smlouvy odstoupíme, tyto cenové podmínky zaniknou a provedená stavba se bude hodnotit dle obvyklých cen. Cenová hladina, se kterou tedy u jednotlivých položek objednatel počítal, se může nyní razantně vychýlit.

Pokud bude zapotřebí dílo ocenit, znalec bude vycházet z tzv. cenové soustavy ÚRS, dle které bude ohodnocen materiál i stavební práce. Je tedy velice pravděpodobné, že výsledná obvyklá cena, která bude takto zjištěna, bude vyšší, než kolik jste za provedené práce zaplatili.

Rozhodně nelze jednoznačně říci, že by bylo obecně výhodné od smlouvy odstoupit. Dostaneme se tím totiž do situace, kdy naše zálohy budou s největší pravděpodobností již prostavěny a po ohodnocení provedené stavby může nakonec dojít k tomu, že bude na straně objednatele bezdůvodné obohacení, které bude muset stavební firmě uhradit.

Odstoupením od smlouvy se také připravíte o veškeré možné výhody vám ze smlouvy plynoucí, vč. smluvních pokut.

Proto, pokud je to alespoň trochu možné, řešte prosím případnou nespokojenost přímo se zhotovitelem/stavební firmou, reklamujte, vytýkejte vady a odstoupení od smlouvy ponechte až jako poslední možnost.

Mnoho štěstí na cestě za vysněným bydlením.