Článek
Problematika skončení nájmu bytu (či domu) je dosti široká, pojďme si však shrnout, alespoň ty základní body, které by měl znát každý, kdo má s nájemním bydlením co do činění.
V prvé řadě je nutné si uvědomit, že je velmi podstatné, zda je nájem sjednán na dobu určitou, či na dobu neurčitou. Od tohoto se odvíjí nejen doba trvání nájmu, nýbrž také možnosti jeho skončení.
Nájem na dobu určitou
Pokud je sjednán nájem na dobu určitou, nájem samozřejmě skončí uplynutím této doby. Pokračuje-li však nájemce v užívání bytu po dobu 3 měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej písemně nevyzve, aby byt vyklidil, nájem se prodlužuje o stejnou dobu, na jakou byl původně sjednán. Nejdéle však na dobu 2 let.
Pokud se však strany nedohodly jinak, a ani dosud neuběhla sjednaná doba nájmu, je zde možnost nájem vypovědět. Pokud si to strany ujednaly přímo v nájemní smlouvě, lze nájemní smlouvu vypovědět bez dalšího. Pokud však takovéto ujednání ve smlouvě není, lze smlouvu vypovědět jen z konkrétního zákonného důvodu.
Výpověď ze strany pronajímatele
Pronajímatel může nájem na dobu určitou vypovědět ve tříměsíční výpovědní době, pokud (ust. § 2288 občanského zákoníku):
- nájemce hrubě porušil svou povinnost vyplývající mu z nájmu (typickým příkladem je neplacení nájemného),
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli či členu jeho domácnosti nebo osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
- má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
- je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Poruší-li pak nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel vypovědět nájem i bez výpovědní doby. Za zvlášť závažné porušení se považuje zejména neplacení nájemného a služeb po dobu alespoň tří měsíců, závažné poškozování bytu, užívání bytu k jinému účelu, než bylo ujednáno, apod.
Výpověď ze strany nájemce
Nájemce může dát výpověď z nájmu, pokud se změní okolnosti, z nichž při uzavření smlouvy vycházel, a to do té míry, že již po nájemci nelze požadovat, aby v nájmu pokračoval. Zde se může jednat o situaci, kdy dojde k závažnému zhoršení zdravotního stavu nájemce, apod.
Úprava nájmu bytu a domu je postavena na ochraně slabší strany – tedy nájemce. Nelze tedy „navíc“ mimo zákonné důvody ujednat důvody výpovědi z nájmu neprospěch nájemce.
Nájem na dobu neurčitou
V rámci nájmu na dobu neurčitou jsou výpovědní důvody širší, než je tomu u nájmu na dobu určitou.
Výpověď ze strany pronajímatele
Pronajímatel může dát výpověď opět pouze ze zákonných důvodů, kdy tyto jsou jednak shodné, jako u nájmu na dobu určitou, přidávají se k nim ovšem případy, kdy se chce pronajímatel sám do bytu nastěhovat, či jej chce pro svého manžela, případně pokud byt potřebuje pro své příbuzné.
Pokud by se však poslední dva zmiňované důvody rozhodl pronajímatel využít jako „zástěrku“ a tyto úmysly by ve skutečnosti neměl, může to vést k náhradě škody nájemci, či povinnosti byt znovu pronajmout.
Výpověď ze strany nájemce
U nájmu na dobu neurčitou je nájemce zvýhodněn tak, že může dát výpověď kdykoli, i bez uvedení důvodu. I pro něj však platí tří měsíční výpovědní doba, pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak.
Jak má výpověď vypadat?
Výpověď z nájmu musí mít vždy písemnou formu, což platí jak pro nájemce, tak pronajímatele. Výpověď musí obsahovat jasné označení smluvních stran (pronajímatele a nájemce), stejně jako označení bytu či domu, kterého se nájem týká.
Další podstatnou náležitostí výpovědi je označení důvodu výpovědi, kdy i v případech, kdy uvedení důvodu není zákonem vyžadováno je vhodné tento důvod uvést, pro případné budoucí spory.
Pokud se jedná o výpověď ze strany pronajímatele, je nutné, aby pronajímatel výpovědní důvod přesně označil. Pokud pak pronajímatel vypovídá nájemní smlouvu dle ust. § 2291 občanského zákoníku, tedy pro zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti bez výpovědní doby, musí před doručením výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné jednání.
Rovněž pokud nájemce vypovídá nájem z některého ze zákonných důvodů či ze smluvně ujednaných důvodů, musí důvod výpovědi uvést.
Pokud se však jedná o výpověď nájemce z nájmu na dobu neurčitou, důvod uvádět nemusí.
Vypovídá-li nájem pronajímatel, musí ve výpovědi také uvést poučení pro nájemce o tom, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. V opačném případě by byla výpověď neplatná.
Výpověď také musí být prokazatelně druhé straně doručena, kdy výpovědní doba poté běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.
Odevzdání bytu
Nájemce po skončení nájmu odevzdá pronajímateli byt ve stavu, v jakém jej převzal, kdy je samozřejmě přihlíženo k běžnému opotřebení. Tato povinnost většinou znamená také byt vymalovat, apod. Pronajímatel s nájemcem se však mohou dohodnout na tom, že na této povinnost pronajímatel trvat nebude.
Nájemce také musí z bytu odstranit změny, které byť se souhlasem pronajímatele, v bytě provedl, pokud si strany ujednaly, že byt bude uveden do původního stavu. Pokud nájemce provedl v bytě změny bez souhlasu pronajímatele, taktéž je musí samozřejmě odstranit, pokud pronajímatel nájemci nesdělí, že odstranění nežádá. I pokud by však pronajímatel netrval na odstranění těchto úprav, nemá nájemce nárok na náhradu toho, oč se hodnota bytu zvýšila.
Zařízení a předměty upevněné ve zdech či například v podlaze bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty či poškození bytu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví pronajímatele. Nájemce má poté právo žádat, aby se s ním pronajímatel vyrovnal. Vše samozřejmě za předpokladu, že nájemce neprováděl změny bez souhlasu pronajímatele.
