Zápisy do katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, ve kterém můžete najít informace k nemovitým věcem, stejně jako jejich popis, geometrické a polohové určení, či zápisy práv k nim. V katastru se podle katastrálního území evidují pozemky v podobě parcel, budovy s číslem popisným nebo evidenčním, či bez tohoto čísla, jsou-li samostatnými stavbami (tj. nejsou-li součástí pozemku), byty a nebytové prostory, práva stavby a právní vztahy a věcná práva k nim. Zákon o katastru nemovitostí rozlišuje tři druhý zápisů, a sice vklad, záznam a poznámku.

Vkladem se zapisují všechna věcná práva (jako např. právo vlastnické, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní práva, zákaz zcizení nebo zatížení), nájem a pacht. Uzavřete-li darovací či kupní smlouvu na dům, či byt, budete muset ke změně vlastnického práva v katastru nemovitostí vyplnit a vlastnoručně podepsat návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí (zkráceně návrh na vklad), a to na stanoveném formuláři, který je běžně dostupný na webových stránkách Státní správy zeměměřičské a katastru. Tento formulář je interaktivní a s jeho pomocí tak snadno dohledáte převáděnou nemovitou věc. Na rozdíl od listiny (na základě které má být převáděné právo do katastru zapsáno), na které musí být podpis smluvních stran úředně ověřen, návrh na vklad postačí prostě podepsat bez nutnosti ověření.

Za přijetí každého návrhu na vklad a provedení vkladového řízení se vybírá správní poplatek ve výši 2.000,- Kč (za veřejně prospěšné stavby činí správní poplatek 20.000,-), který se hradí za pomoci kolků, které lze nakoupit na poště, či katastrálním úřadu, v hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na bankovní účet. Jakmile si kolky zakoupíte, nalepíte je na vyplněný a podepsaný návrh na vklad, čímž správní poplatek uhradíte. Pokud na kolky zapomenete, příslušný katastrální úřad vás k úhradě správního poplatku vyzve a za tímto účelem vám stanoví lhůtu. Po marném uplynutí lhůty pro zaplacení poplatku řízení o povolení vkladu zastaví.

Jakmile je návrh na vklad společně s listinou, na jejímž základě dochází ke změně věcného práva, doručen příslušnému katastrálnímu úřadu a má-li veškeré náležitosti, vyznačí katastrální úřad v katastru nemovitostí, že jsou právní poměry dotčeny změnou (tzv. plombu) a nejpozději následující den od doručení informuje osoby, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout. Katastrální úřad po uplynutí lhůty 20 dnů běžící od informování dotčených osob, rozhodne, že se vklad povoluje, jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny; v opačném případě návrh zamítne. Pokud byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad dotčeným osobám vyrozumění o provedení vkladu.

Záznam představuje zápis práv odvozených od vlastnického práva, jako například právo hospodařit s majetkem státu. Návrh může podat ten, kdo má na provedení záznamu právní zájem, orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl nebo jej osvědčil. Návrh na záznam se zaznamenává na protokolu o záznamech a k tomuto musí být doložena listina, který dokládá právo, jež má být v katastru nemovitostí zapsáno.

A konečně poznámka je zápis, kterým se zapisují všechny ostatní významné informace týkající se evidovaných nemovitostí, nebo jejich vlastníků či jiných oprávněných osob, jako například poznámka o vydaném exekučním příkazu k prodeji nemovitosti, usnesení o nařízení předběžného opatření, či zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti. K osobě se zapisuje poznámka o vyrozumění o nařízení exekuce, prohlášení konkursu, či rozhodnutí o úpadku. Poznámky katastrální úřad zapisuje na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, policejního orgánu, soudního exekutora, insolvenčního správa, atd., či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána.

Pokud není stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, pak se osoba, jejíž právo je dotčeno, může domáhat odstranění tohoto nesouladu, prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu. Taková osoba má právo požádat o zápis poznámky spornost. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. O podané žalobě může katastrální úřad vyrozumět i soud. Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Zápis poznámky spornosti, stejně jako její výmaz, se katastrální úřad povinen zajistit bezodkladně.

Princip formální publicity vychází ze skutečnosti, že katastr nemovitostí je přístupný každému prostřednictvím dálkového přístupu, a to bez ohledu na nutnost prokazovat právní zájem na tom do seznamu nahlédnout a získat požadované informace. Každý nahlížející má právo si z katastru nemovitostí pořizovat kopie, či požádat rejstříkový soud o vydání úředně ověřeného elektronického opisu. Možnost kdykoliv do katastru nemovitostí nahlédnout má však za následek to, že od okamžiku, kdy je v katastru právo k evidované nemovitosti zapsáno, nikdo nemůže argumentovat tím, že o předmětném zápisu nevěděl a vychází se z předpokladu, že všichni zapsaný stav ohledně předmětné nemovitosti znají. Neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá.

Oproti tomu zásada materiální publicity chrání dobrou víru adresátů v úplnost a pravdivost zápisů a znamená, že pokud není stav zapsaný v katastru souladný se skutečným právním stavem, pak svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.  Od okamžiku zapsání práva k nemovitosti se tak má za to, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti, tedy že právo zapsané skutečně existuje, a naopak právo vymazané již zaniklo.