Článek
Hypotéky prý uměle zdražují nezávislí zprostředkovatelé: musí se jim vyplatit provize - a ta jde z hypotéky
To je ona: manipulativní myšlenka, kterou čtenáře, diváky a posluchače (podcastu) počastoval Tomáš Spurný. Předseda představenstva a Chief Executive Officer Moneta Money Bank. Zkráceně: šéf Monety. Přesné znění výňatku ze zprávy a z rozhovoru je zde:
Velkým problémem u hypoték je podle Spurného i samotná distribuce hypotékárních úvěrů, která je v 80 procentech v rukou zprostředkovatelů.
„To velmi zdražuje distribuci produktů a vytváří další problémy. Pokud banky platí těmto zprostředkovatelům mezi 1,5 až 1,8 procenta, tak se to musí někde zákonitě projevit. A projevuje se to v úrokových mírách. Hypotéka v takzvané marži nad očekávanou úrokovou křivkou – to je jasný fakt. Myslím si, že distribuce těchto produktů by měla být mnohem přísněji regulována,“ dodává Spurný.
Citováno z článku: Bankéř ukázal na mezičlánek, který prý prodražuje hypotéky, který 12. května vyšel na SeznamZprávy.cz
Na první pohled má takové tvrzení logiku. Ale fakt jen na první
Pojďme se podívat, kde takovéto tvrzení „hapruje“. Rozporuplných míst je v něm několik. Začněme tím, že se provize zprostředkovatelům vyplácely i v době, kdy se dala hypotéka sjednat s úrokem 1,6 %. Tak kde je ten vliv zprostředkovatelů?
A následují další body:
Odměnu za hypotéku bere nejen zprostředkovatel, ale i pobočka banky
Banka musí zprostředkovateli vyplatit odměnu z uzavřené smlouvy o hypotečním úvěru. To je fakt. Na tuto odměnu má zprostředkovatel nárok ze zákona o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.), sjedná si ji ve smlouvě s bankou (nebo s broker poolem). Je to odměna za jím odvedenou práci (mimochodem, když hypotéka nedopadne, zprostředkovatel nedostane nic).
Jenže odměnu za uzavření smlouvy o hypotečním úvěru dostává i pobočka banky, na níž se smlouva sjednává. Jinými slovy: kdyby se hypotéky uzavíraly jen na pobočkách banky a bez zprostředkovatelů, kde je zaručeno, že by pak byly levnější. Jak může spotřebitel vědět, jestli se peníze jen nepřelily na pobočku?
Výroční práva z prvního pololetí roku 2022 říká, že na provizích a poplatcích Moneta za prvních 6 měsíců loňského roku získala jednu miliardu a 300 milionů korun.
Samostatní zprostředkovatelé šetří bankám ohromné náklady na pobočky a hlavně na personál!
Napadlo vás někdy, že samostatní zprostředkovatelé vlastně dělají kus práce za banky? A pro banky zdarma, protože odměna za práci zprostředkovatele jde z peněz klienta - z hypotéky, nikoliv z provozních nákladů banky.
Kolik poboček si banky mohly dovolit zrušit (a ušetřit na tom) právě díky finančnímu zprostředkování! Zapátrejte v paměti, kde jste v okolí měli pobočku banku, ale už pár let tam není… A proč tam není? Protože ji banka nemá potřebu provozovat. Obchody jí přinese zprostředkovatel, který nabídku banky pro svého klienta vyhodnotí jako tu nejlepší.
A samostatný finanční zprostředkovatel „jede“ sám na sebe. Od banky žádný pravidelný příspěvek na provoz a na mzdy nepobírá (na rozdíl od pobočky), banku nestojí tento člověk ani korunu. Pozor, to píšu o samostatném zprostředkovateli, nikoliv vázaném. Rozdíl mezi nimi jsem nastínila ve druhé části tohoto článku.
Výše citovaná výroční zpráva Monety říká, že v prvním pololetí roku 2022 byly provozní náklady banky 2,8 mld. Kč. Ale provozní výnosy se dostaly na 6,1 mld. Kč.
Tři roky nejistá odměna - to vede zprostředkovatele ke snaze o maximální spokojenost klienta!
Samostatný zprostředkovatel dostane za svou práci zaplaceno, jen když dotáhne smlouvu do úspěšného konce. A to ještě tři roky čeká, jestli nebude muset provizi (nebo její část) vrátit. Co z toho plyne? Ta největší výhoda pro nás klienty, jakou si vůbec můžeme přát!
Právě nezávislý zprostředkovatel je tím, kdo je extrémně motivován, aby byl klient spokojen. Je v zájmu zprostředkovatele, aby se snažil o excelentní službu, s jejímž výsledkem bude klient spokojen. Nespokojený klient refinancuje - a zprostředkovatel vrací peníze.
Možná si pak sami domyslíte, proč si stejný pan Spurný, šéf Monety, před rokem a půl stěžoval v podcastu, že Monetu útěk klientů za lepšími hypotékami stál už víc než půl miliardy. (Že důvod k tažení proti zprostředkovatelům, kteří klientům našli levnější hypotéky a refinancovali jim je?)
Co vám nabídne nezávislý zprostředkovatel - a banka to neumí?
Nadhled nad celým hypotečním trhem! To je to, co přináší klientovi ohromnou výhodu při výběru hypotéky. Když přijdete do banky, dozvíte se jen o nabídce dané banky. Že to stejné dostanete ve druhé bance o pětistovku měsíčně levněji a ještě s lepšími podmínkami při předčasném splacení, už vám navštívená banka neprozradí. Ale nezávislý hypoteční specialista ano. To je jeho role a místo na trhu!
Je to stejné, jako když nakupujete zboží: když navštívíte jeden e-shop, znáte jen nabídku tohoto obchodu. Když si najedete na srovnávače Zboží.cz, Heuréka.cz, Srovnáme.cz, SrovnáníCen.cz a další, snáze si uděláte přehled o nabídkách napříč trhem, i v kombinaci s dopravou. Nemáte spíš pocit, že srovnávače posílily konkurenční boj, než že by zboží zdražovaly (i přesto, že také ony dostanou provizi za přivedeného kupujícího)? Asi byste kroutili hlavou, kdyby někdo tvrdil, že takový srovnávač se podílí na současném zdražování…
U nezávislého zprostředkovatele je to podobně. Ponouká banky, aby si vzájemně více konkurovaly, je jakýmsi jejich srovnávačem. S hypotékou ale (zatím) musí poradit živý člověk (i když porovnáváte přes online srovnávač). Je to tak složitá oblast osobních financí, že na ni žádný program zatím ještě nestačí.
Co musí banka udělat, aby zprostředkovatelé doporučovali její hypotéku? Nabídnou klientovi nejlepší cenu nebo podmínky. Nebo obojí
Lepší než tažení proti zprostředkovatelům bude aktivní zapojení se do konkurence. Klienta bance zprostředkovatel rád přivede. Ale za podmínky, že jinde nebude lepší nabídka.
Zkusme to na chvilku opačně. Otočme optiku…
A co třeba říci: hypotéky jsou zbytečně zdražovány bankami, chtějí si totiž vydělat. A to i přes fakt, že utrží třeba i 2× tolik, co je stojí jejich provoz. Tento úhel pohledu už v rozhovoru nezazněl. Ale stačí si otevřít výroční zprávu (nejen) Monety, a je to tam!
Počtěte si. Moneta, za 1. pololetí roku 2022:
- výnosy z úroků a podobné výnosy: 7,1 mld. Kč.
- náklady na úroky a podobné náklady: 2,2 mld. Kč
- čistý výnos z úroků: 4,9 mld. Kč
- výnosy z poplatků a provizí: 1,3 mld. Kč
- náklady na poplatky a provize: 0,2 mld. Kč
- čistý výnos z poplatků a provizí: 1,1 mld. Kč
Jak se líbí opačná optika? Výroční zprávy jsou veřejně dostupné, dokonce povinně zveřejňované. Otevřít si je můžete u každé z bank.
Jak to vidíte teď?
Půjdete si hypotéku sjednat sami do banky? Nebo si najmete průvodce hypotečním trhem (i když budete vědět, že dostane odměnu, kterou mu zaplatíte ve splátkách hypotéky)? Ale najde vám úvěr na trhu nejvýhodnější, takže dost pravděpodobně ve výsledku zaplatíte mnohem méně než na splátkách dražší hypotéky, kterou uzavřete jen proto, že vás trhem hypoték nikdo neprovedl…
A že každá banka umí trochu jinou hypotéku a že banky cílí na různé segmenty spotřebitelského trhu s bydlením (i investičním), asi netřeba dodávat… Nebo se na to můžeme podívat v některém z dalších článků - pokud budete mít zájem.
Věděli jste, že si hypotéku můžete sami také trochu zlevnit?
