Článek
V programovém prohlášení vlády z 5. ledna 2026 se objevila nenápadná věta o předkupním právu pro „aktivní zemědělce“. Na papíře to vypadá jako technikálie, ve skutečnosti jde o zásah do práv milionů lidí.
Pokud kabinet Andreje Babiše slib splní, půjde o největší změnu v prodeji zemědělské půdy od roku 1989. A zdaleka nepocítí dopady jen „velcí farmáři“, ale i ten, kdo má v katastru zapsaný jediný kousek pole po dědovi.
Když stát začne řídit, komu smíte prodat pole
Dnes předkupní právo funguje hlavně dobrovolně. Dva lidé se svobodně dohodnou, že když se vlastník někdy rozhodne věc prodat, nejdřív ji nabídne konkrétnímu předkupníkovi. Občanský zákoník v paragrafech 2140 až 2149 přesně popisuje, jak takový závazek běží.
Babišova vláda ale v programovém prohlášení vlády oznamuje úplně jiný režim. Zákon má dát předkupní právo nájemci půdy automaticky a plošně, bez smlouvy a bez souhlasu vlastníka. Jinými slovy, stát začne řídit, komu smíte zemědělský pozemek vůbec nabídnout, ještě než oslovíte běžné kupce.
To celé se odehrává v zemi, kde se obdělává asi 2,9 milionu hektarů orné půdy a více než 60 procent z ní je pronajato velkým podnikům. Projekt Živá půda zároveň odhaduje, že nějaký kousek zemědělské půdy vlastní přes tři miliony lidí, často jen několik řádků v katastru, „pole po dědovi“.
Mnozí z nich dnes žijí v klidu. Myslí si, že stát řeší jen velké hráče a že o jejich tři hektary „trh nestojí“. Pokud ale zákon projde v naznačené podobě, zjistí, že právě na tuhle iluzi míří nejtvrdší náraz.
Člověk, který prodává tři hektary a nejdřív musí čekat
Představme si modelový příklad vdovy, která v roce 2029 vlastní tři hektary po manželovi. Potřebuje zaplatit místo v domově pro seniory, proto se rozhodne pole prodat. Podle popisovaného modelu nejdřív zajde za právníkem, aby připravil nabídku pro nájemce. Tím je velký podnik, který na jejím poli roky hospodaří.
Pokud český zákon okopíruje rumunskou praxi, obec vyvěsí nabídku na úřední desce na 30 až 45 pracovních dnů a nájemce v té lhůtě oznámí, zda předkupní právo využije. Vdova tak může čekat i celé čtvrtletí, přestože jí článek 11 Listiny základních práv a svobod garantuje svobodné nakládání s majetkem.
Zatím žádný český návrh zákona konkrétní lhůty neobsahuje. Rumunská inspirace ale ukazuje, jak snadno se procedura prodeje natáhne na měsíce. Podle shrnutí Asociace soukromého zemědělství budou muset majitelé při prodeji nejdřív nabídnout pozemek nájemci, označovanému jako „aktivní zemědělec“. Pokud ten dorovná nabídku ostatních zájemců, zákon mu dá přednost.
V okamžiku, kdy tedy jednou za život prodáváte kousek půdy kvůli studiu dětí nebo splacení hypotéky, nevybíráte kupce vy, ale nájemce. A teprve konkrétní životní situace ukáže, jak moc taková povinnost zasáhne vaši peněženku i nervy.
Kolik stojí měsíc čekání, když hektar má cenu statisíců
Průměrná tržní cena zemědělské půdy dosáhla v roce 2025 podle analýzy Farmy.cz částky 372 550 korun za hektar. O rok dříve šlo o 360 360 korun. Vdova s několika hektary tedy neřeší zanedbatelnou položku, ale částku v řádech statisíců až milionů.
Žádná studie dnes přesně neměří, o kolik každý měsíc čekání sníží konečnou cenu. Podle trendu růstu cen a zkušeností z realitního trhu je ale realistické, že omezení konkurence kupců může prodávajícího připravit o desítky tisíc korun na hektar. Nejde jen o papírování, jde o peníze na důchod či zdravotní péči.
Zároveň vzniká neviditelná daň v podobě času, nervů a právních nákladů. Tuto daň zaplatí hlavně lidé, kteří pole prodávají jednou za život a nemají za sebou armádu právníků ani vlastní realitní oddělení. Čím déle transakce běží a čím užší okruh kupců zůstane ve hře, tím slabší pozici má prodávající při vyjednávání o ceně.
Na jedné straně tedy stojí vdova, která potřebuje rychle peníze. Na druhé straně je systém, který jí řekne, aby počkala, protože první slovo nemá ona, ale nájemce.
Proč z předkupního práva těží hlavně velcí hráči
Stejný mechanismus, který oslabuje jednotlivé vlastníky, přitom funguje jako růstové hnojivo pro velké nájemce. Agrofert ve své oficiální prezentaci uvádí, že jeho zemědělské podniky obhospodařují zhruba 133 až 141 tisíc hektarů půdy.
Veřejná data sice neříkají, jak velkou část z toho koncern skutečně vlastní a kolik má jen v nájmu, už samotný rozsah obhospodařované plochy ale ukazuje obrovskou vyjednávací sílu. Pokud stát dá nájemci plošné zákonné předkupní právo, podobný holding získá přednostní okno ke koupi půdy v desítkách katastrů.
Na jedné straně tak vdova čeká, jestli nájemce její tři hektary vezme, nebo nechá být. Na druhé straně obří firma dlouhodobě plánuje, co z okolních polí může v příštích letech postupně skoupit. To všechno pod vlajkou ochrany „aktivních zemědělců“.
- prodávající ztrácí možnost svobodně vybrat kupce,
- konkurence zájemců se zužuje,
- vyjednávací síla velkých nájemců roste.
Bez jasných limitů na koncentraci půdy tak hrozí, že zákonné předkupní právo místo ochrany venkova urychlí přesný opak toho, co vláda politicky slibuje.
Ochrana venkova, nebo test odolnosti právního státu
Vláda změnu prodává jako podporu „aktivních zemědělců“ a boj se „spekulanty“. V lednovém programovém prohlášení vlády proto slibuje, že předkupní právo posílí ty, kdo na půdě skutečně hospodaří.
Statistiky Českého statistického úřadu ale ukazují jiný trend. Mezi lety 2000 a 2020 klesl počet zemědělských subjektů o 26 procent, průměrná výměra jednoho podniku vzrostla z 93 na 121 hektarů a podíl nejmenších farem do 10 hektarů výrazně spadl. Bez jasných stropů pro koncentraci proto stát ve skutečnosti posílí hlavně velké hráče, ať už se v politických projevech mluví o komkoliv.
Do veřejné debaty zároveň vstupuje mýtus „zákazu prodeje cizincům“. Část politiků i odborníků naznačuje, že předkupní právo vytvoří bariéru pro zahraniční kapitál a tím ochrání „naši půdu pro naše lidi“. Jenže interpretativní sdělení Evropské komise z roku 2017 k nabývání zemědělské půdy jasně říká, že členské státy sice mohou chránit půdu jako zvláštní zdroj, musejí ale respektovat volný pohyb kapitálu a zákaz diskriminace podle státní příslušnosti. Stejným směrem míří i nedávný rozsudek Soudního dvora EU ve věci C‑419/23, který připomíná, že omezení majetkových práv k zemědělské půdě musí být v souladu s pravidly volného pohybu kapitálu i ochranou vlastnictví.
Největší riziko pro právní stát však neleží v samotné existenci předkupního práva, ale v tom, jak ho stát napíše. Občanský zákoník dnes přesně popisuje smluvní předkupní právo, včetně lhůt, ceny, postupu i sankcí, a platí jen tehdy, když si ho strany dobrovolně ujednají. Naproti tomu vláda zatím nabízí jen obecný politický slib plošného zákonného předkupního práva, bez paragrafů, definic a pojistek.
Nařízení vlády č. 83/2023 definuje „aktivního zemědělce“ pouze pro účely zemědělských dotací a pro pojem „spekulant“ v oblasti obchodu se zemědělskou půdou žádná právně závazná definice neexistuje. Pokud zákon tyto gumové termíny převezme bez jasného rámce, soudy i unijní instituce stráví roky tím, kdo se do které škatulky vejde, zatímco vlastníci budou čekat na razítko, zda vůbec smějí prodat.
Stát má právo chránit půdu a může to dělat rozumnými pravidly, která cílí třeba na erozi či skutečně spekulativní výkupy a zároveň ctí článek 11 Listiny i unijní principy volného pohybu kapitálu. Když ale začne plošně přepisovat vlastnické vztahy neurčitým zákonným předkupním právem a rozdělí občany na „hodné aktivní zemědělce“ a „podezřelé spekulanty“ bez jasných kritérií, nechrání půdu, ale testuje hranice českého právního státu. A právě ve chvíli, kdy se někdo pokusí prodat své pole po dědovi, se ukáže, jak hluboko ten test zasahuje do života každého z nás.
