Článek
Ačkoli trh s nemovitostmi ve velkých městech jako Tokio a Ósaka zaznamenává trvalý růst cen, existuje zde i jedinečná příležitost ve venkovských oblastech, kde se miliony opuštěných domů zvaných „akiya“ nabízejí za zlomek ceny, někdy dokonce i zdarma. Nákup nemovitosti v Japonsku je pro cizince poměrně přímočarý, ale vyžaduje důkladnou znalost místních specifik a právního rámce.
1. Právní rámec pro cizince
Dobrou zprávou je, že japonské zákony neomezují cizince v koupi nemovitostí – a to ani v případě, že nemají trvalý pobyt nebo japonské občanství. Cizinci mohou vlastnit půdu i budovy. Nicméně, stejně jako japonští občané, musí dodržovat specifický systém registrace nemovitostí, který poskytuje právní záruky vlastnických práv.
Důležité upozornění: Zatímco nákup nemovitosti je povolen, pro vstup a dlouhodobý pobyt v Japonsku je nutné mít odpovídající pobytové oprávnění (vízum). Vlastnictví nemovitosti automaticky nezakládá právo na dlouhodobý pobyt.
2. Typy nemovitostí a regionální rozdíly
Ceny nemovitostí se v Japonsku dramaticky liší v závislosti na lokalitě:
- Velká města (Tokio, Ósaka, Nagoja): Zde ceny zejména u nových kondominií a domů setrvale rostou a investice bývají velmi výnosné, avšak počáteční kapitál je vysoký.
- Venkovské oblasti (Inaka) a „Akiya“: Kvůli stárnoucí populaci a migraci do měst je v těchto oblastech obrovský počet opuštěných domů (akiya). Tyto nemovitosti lze často pořídit za velmi nízké ceny, startující v přepočtu klidně na méně než 800 000 CZK, ačkoli mnohé vyžadují rozsáhlou renovaci. Jedná se o atraktivní příležitost pro ty, kteří hledají tradiční dům (např. minka) a jsou ochotni investovat do rekonstrukce. Některé vesnice nabízejí tyto domy dokonce zdarma (při splnění určitých podmínek, např. závazku k renovaci a trvalému bydlení).
3. Proces nákupu krok za krokem
Proces koupě nemovitosti má v Japonsku několik klíčových fází:
- Hledání nemovitosti a financování: Vyhledejte nemovitost s pomocí místních realitních kanceláří. Zahraniční kupující by měli počítat s tím, že získání hypotéky v Japonsku může být složité bez trvalého pobytu nebo dlouhodobého pracovního víza a často vyžaduje značnou akontaci. Mnoho cizinců financuje nákup z vlastních zdrojů nebo úvěrem ze své domovské země.
- Nabídka a smlouva o koupi: Po nalezení vhodné nemovitosti se předkládá písemná nabídka. Po jejím přijetí následuje podpis kupní smlouvy (売買契約書 - baibai keiyakusho), která je klíčová. Je nezbytné nechat si dokumenty přeložit a zkontrolovat právníkem.
- Důkladná prověrka (Due Diligence): Tato fáze zahrnuje kontrolu právního stavu nemovitosti, ověření vlastnických práv v Registru nemovitostí a kontrolu stavebně-technického stavu. Je nutné prověřit i územní plánování a zóny (např. zda nehrozí demolice kvůli plánované výstavbě).
- Registrace vlastnictví (登記 - Tōki): V Japonsku se vlastnické právo k nemovitosti převádí zápisem do Státního registru nemovitostí. Zpravidla je k tomu najat soudní písař (Shihō Shoshi), který zajišťuje právní validitu transakce.
- Úhrada a dokončení transakce: Po podpisu smluv a zajištění registrace dochází k úhradě kupní ceny. Typicky se používá služba escrow agenta (často právnická kancelář), která drží peníze až do řádného převodu vlastnictví.
4. Náklady spojené s nákupem
Kromě samotné kupní ceny musí kupující počítat s dodatečnými náklady, které se obvykle pohybují mezi 6 % až 8 % z kupní ceny:
- Daň z převodu nemovitosti (Stamp Duty): Kolkovné.
- Daň z nabytí nemovitosti: Jednorázová daň po převodu vlastnictví.
- Daň z nemovitosti a městská plánovací daň: Roční poplatky.
- Provize pro realitní kancelář: Obvykle 3 % z kupní ceny + 60 000 JPY (+ DPH).
- Poplatky za soudního písaře (Shihō Shoshi) a právní služby.
Závěr a doporučení
Koupě nemovitosti v Japonsku, ať už se jedná o luxusní byt v Tokiu, nebo tradiční akiyu na venkově, představuje zajímavou investiční příležitost. Japonský trh je transparentní a stabilní, ale specifika místního práva a procesu vyžadují odbornou pomoc. Než se do nákupu pustíte, důrazně se doporučuje najít si spolehlivého místního partnera (realitního makléře) a zkušeného právního poradce/soudního písaře specializujícího se na mezinárodní transakce, který vám pomůže navigovat složitým registračním systémem a ochránit vaše investiční zájmy. Před nákupem ve venkovských oblastech je rovněž doporučeno strávit v dané lokalitě určitý čas, abyste si ověřili, zda je pro vás daná komunita a životní styl vhodný.
zdroje:
