Článek
Pro mě byl jedním z těch momentů v posledních měsících rozhovor s realitní makléřkou ze Středočeského kraje. Žádná náhodná postava z trhu. Špičková profesionálka, roky praxe, skvělá prezentace, tah na branku. Prodával jsem přes ni dům a stavební pozemky a rozdíl oproti jiným makléřům byl propastný.
A právě od ní jsem poprvé slyšel větu, která mi pak dlouho zněla v hlavě:
„Reality se úplně utrhly ze řetězu.“
Sekundární trh, který přestal odpovídat realitě
Konkrétní příklady byly až zarážející. Byty, které ještě nedávno prodávala v rozmezí 3,2–3,5 milionu korun, se dnes běžně prodávají za 4,7 milionu. Někdy i přes pět. A nejde o prémiové nemovitosti v centru Prahy. Bavíme se o běžném sekundáru.
Kupující dnes platí za „obyčejný“ byt částky, které by ještě nedávno působily jako marketingová pohádka z online kurzu o rychlém flipování. Teď je to realita.
Makléřka otevřeně říká, že se jí tyto ceny neprodávají lehce. Ne proto, že by nebyla poptávka. Právě naopak. Protože vnitřně cítí, že za ty peníze nabízí něco, co by ještě nedávno stálo výrazně méně. Trh ji však táhne s sebou.
A tady začíná být situace zajímavá.
Když zdravý rozum zůstává stát v depu
Zkušený člověk z praxe dnes vidí paradoxní obraz. Reality jedou na plný plyn, poptávka tlačí ceny nahoru, transakce se zavírají rychle. Zároveň však mizí pocit, že ceny odpovídají kvalitě nebo užitné hodnotě.
V diskusích se často objevuje otázka, zda jsme v bublině. Padají paralely s USA, Španělskem nebo Japonskem z konce osmdesátých let. Přirovnání, která nejsou úplně od věci, zároveň však mají jeden problém: každá situace má jiné vstupy.
V Česku dnes nenarážíme na přebytek nabídky. Naopak. Zásadním problémem je, že se dlouhodobě nestaví a nové byty nepřibývají tempem, které by odpovídalo poptávce.
Nájemní trh jako lakmusový papírek
Jedna zkušenost, která to ilustruje lépe než jakýkoli graf.
Pronajímám byt 2kk s parkovacím místem za 28 tisíc korun měsíčně bez poplatků. Během čtyř dnů se ozvalo patnáct zájemců. Kamarád měl ve stejný týden u podobného bytu prakticky totožný scénář.
Tohle nejsou ojedinělé případy. Nájemní trh potvrzuje, že poptávka po bydlení je extrémně silná. A dokud se výrazně nezvýší nabídka, tlak na ceny nezmizí. Ne v horizontu měsíců.
Investoři a retail: dva světy, jeden trh
Zajímavý rozpor je vidět i v tom, kdo dnes nemovitosti kupuje.
Investoři počítají. Řeší výnos, riziko, nájemníky, čas. Dokážou akceptovat komplikace a čekání. Retailoví kupující chtějí bydlet hned, bez zádrhelů, bez nájemníků, bez odkladů.
Typickým příkladem jsou byty mimo Prahu za ceny blížící se hlavnímu městu. Investor se ptá, komu to při těchto číslech dává smysl. Retail reaguje emocí a strachem, že ceny porostou dál.
To vytváří situace, kdy se o stejné nemovitosti uchází lidé s naprosto odlišnou motivací. A to trh dále vychyluje.
Kde na to lidé berou peníze
Jedna z nejčastějších otázek zní: kde na to lidé berou.
Část odpovědi je jednoduchá. Jsou tu lidé, kteří vybudovali firmy, prodali podíly nebo dlouhodobě investovali. Zároveň však roste skupina kupujících, kteří se snaží ochránit peníze před inflací a nevěří, že hotovost sama o sobě dává smysl.
Nemovitosti se pro ně stávají uchopitelným úložištěm hodnoty. Ne ideálním, ne bez rizika, spíš srozumitelným.
Jak se v tom pohybuji já
Snažím se držet jednoduchého přístupu. Kupuji byty v Praze. Je to nudné. Výnos z nájmu kolem čtyř procent. Žádné divoké spekulace.
Spoléhám na to, že kvalitní bydlení v hlavním městě si dlouhodobě poptávku udrží. I v případě zpomalení trhu nebo delší stagnace.
Nevím, kam až ceny porostou ani co přesně přijde dál. Co vím jistě, je, že dnešní realitní trh je extrémně emoční a čím dál méně racionální.
A právě proto má smysl poslouchat lidi, kteří jsou přímo v terénu. Někdy jedna věta z praxe vystihne situaci lépe než deset analytických reportů.
„Reality se úplně utrhly ze řetězu.“
