Článek
Tyto opatrné pohledy nejsou nesmyslné. Jen je užitečné zasadit je do širšího kontextu.
O bublině se mluví dlouho. Trh mezitím dělá opak
Narativ realitní bubliny je v Česku přítomný prakticky každý rok. Přesto se v uplynulém roce ceny nemovitostí dál posunuly, zhruba o 10 %, a Česká národní banka popisovala uplynulé období jako mimořádně silné z pohledu růstu cen .
To neznamená, že ceny nemohou zpomalit nebo že nemohou přijít korekce. Znamená to, že samotné přesvědčení o „nesmyslných číslech“ zatím nestačilo k tomu, aby trh skutečně otočilo.
Čekání na pád jako investiční strategie
Situace připomíná investory, kteří roky čekají na „nevyhnutelný pád“ akciových trhů. Peníze mají připravené, argumenty racionální, varování hlasitá. Trh mezitím pokračuje a čas pracuje proti nim.
Časování trhu zní dobře v teorii. V praxi je to mimořádně obtížné. Ať už jde o akcie, nebo o nemovitosti.
U realit je to navíc komplikovanější o jeden zásadní faktor: bydlení není jen investiční aktivum, ale základní potřeba. Část poptávky nevzniká z touhy „vydělat“, ale z potřeby bydlet, stěhovat se, zakládat rodinu nebo snížit nejistotu.
Nízké výnosy neznamenají automaticky špatnou investici
Častá námitka zní: proč se v době nízkých výnosů snažit využívat páku a kupovat nemovitosti.
Ano, čisté nájemní výnosy kolem 4 % nejsou vysoké. Zároveň ale platí, že v některých lokalitách (zejména v Praze) dlouhodobě neexistovala období, kdy by byly výnosy výrazně vyšší bez odpovídajících rizik nebo jiného tržního nastavení.
Nemovitosti zde často nehrají roli maximalizátoru výnosu, ale stabilizační složky portfolia. Kombinace nájemního příjmu, dlouhodobé ochrany hodnoty a relativní srozumitelnosti pro mnoho lidí dává smysl, i když jednotlivé parametry nejsou „ideální“.
Regiony, Brno a otázka nájemníků
Další častý argument se týká regionů: že mimo Prahu už ceny nedávají smysl, někde se dost staví, nemovitosti kupují investoři a časem může chybět poptávka po nájmech.
Tady je klíčové rozlišovat. Trh není jeden. Praha, Brno a menší města jsou rozdílné světy. Lokality se chovají jinak, struktura kupujících se liší a rozdíl může být i mezi dvěma čtvrtěmi v jednom městě.
Zároveň platí, že i tam, kde se hodně mluví o „investorské dominanci“, bývá v praxi často podíl investorů nižší, než se v debatách předpokládá. Vedle investorů jsou tu pořád lidé, kteří chtějí bydlet. A u kvalitních bytů v dobrých místech zůstává nabídka omezená.
Páka není problém. Problém je slepá víra
Páka sama o sobě není automaticky špatná. Je to nástroj. Stejně jako u jiných aktiv rozhoduje způsob použití.
Riziko vzniká ve chvíli, kdy se investiční rozhodnutí opírá výhradně o víru, že „to nějak dopadne“, bez rezervy, bez scénářů, bez práce s cash flow a bez připravenosti na období, kdy trh nebude tak vstřícný.
Co si z toho odnést
Debaty o realitní bublině se budou vracet dál. Je to přirozené. Nemovitosti jsou velké téma, zasahují do života, emocí i politiky.
Zkušenost posledního roku však připomíná jednoduchou věc: trh může růst i tehdy, když se o bublině mluví velmi hlasitě. A dlouhodobé čekání na ideální okamžik může v praxi znamenat, že příležitost uteče.
Klíč proto nebývá v predikci. Klíč bývá v disciplíně, kvalitní lokalitě, práci s rizikem a nastavení financování tak, aby portfolio ustálo i horší scénáře.
