Článek
Právě tento segment garáží v posledních letech ukazuje, že může sehrát zajímavou roli v portfoliu – za určitých podmínek.
Nejde o univerzální řešení ani o náhradu klasických rezidenčních investic. Jde o nástroj, který funguje jinak.
Zkušenosti mimo Prahu: garáže jako stabilní cashflow
Mimo Prahu je možné pozorovat investory, kteří místo bytů cíleně nakupovali garáže. Typicky ne jednu, ale celé balíky – 3, 5, 10 nebo i 20 kusů. Často v okresních městech, na sídlištích nebo v lokalitách s dlouhodobým problémem parkování.
Jejich realita má několik společných rysů:
- obsazenost dlouhodobě blízká 100 %
- stabilní nájemníci
- minimální provozní náklady
- nájemné obvykle 2–4 tisíce Kč měsíčně
- hrubé výnosy často v rozmezí 8–10 % ročně
Zásadní je čas nákupu. Mnoho těchto garáží bylo pořízeno v době, kdy stály 100–300 tisíc Kč. Dnes se ve stejných lokalitách prodávají klidně za dvojnásobek. Zajímavé je, že v době nákupu tento segment nepůsobil atraktivně. Převládaly názory o nízkém růstu, omezeném využití a malé perspektivě.
Vývoj ukázal, že poptávka byla dlouhodobě podceněná.
Proč garáže fungují
Garáž není pouze místo pro zaparkování auta. V praxi často slouží jako:
- sklad pro byty bez sklepa
- dílna nebo prostor pro kutily
- zázemí pro drobné podnikání
- bezpečné parkování v přetížených lokalitách
Nové garáže se téměř nestaví. Počet aut roste. Regulace parkování ve městech zpřísňuje. Tyto faktory vytvářejí strukturální tlak na nabídku, který není závislý na krátkodobých trendech.
Konkrétní příklad: nákup pod tržní cenou
Z praxe lze uvést i nákup dvou garáží najednou přibližně 15–20 % pod tržní cenou. Očekávaný hrubý výnos se pohyboval kolem 6,5 % ročně. Klíčová byla docházková vzdálenost od bydliště a detailní znalost lokálního trhu.
Častým protiargumentem bývá, že nový developerský projekt přinese další parkovací kapacity. V realitě však v řadě projektů nemají byty 1+kk nárok na parkovací stání. Poptávka se tím nepokryje, pouze přesune do okolí. Dalším faktorem je využívání garáží jako skladů, což dlouhodobě snižuje reálně dostupnou nabídku.
Parkovací místa v Praze: nižší vstup, solidní výnos
Vedle samostatných garáží se v Praze osvědčují parkovací místa v novostavbách. Zde jsou čísla z praxe:
- pořizovací cena parkovacího místa: cca 450 000 Kč
- nájemné: 2 500 Kč měsíčně
Roční příjem kolem 30 000 Kč odpovídá hrubému výnosu zhruba 6–7 % ročně. Na produktu s minimální údržbou, nízkým rizikem poškození a stabilní poptávkou v kvalitních projektech to představuje velmi konkurenceschopný poměr rizika a výnosu.
Limity, které nelze ignorovat
Tento typ investice do nemovitosti má i své slabiny:
- obtížnější bankovní financování
- častá nutnost využít vlastní kapitál
- absence finanční páky
Pro investora na začátku může být dynamičtější cestou byt financovaný hypotékou, kde růst hodnoty portfolia umožňuje další akvizice. Garáže a parkovací místa v této fázi růst portfolia spíše zpomalují.
Riziko představuje i lokalita. Parkovací domy nebo nové kapacity mohou snížit ochotu platit za samostatnou garáž. Růst nájmů má přirozený strop, protože garáž není existenční nutnost.
Kdy tento segment dává smysl
Z praxe vyplývá, že garáže a parkovací místa fungují nejlépe v těchto situacích:
- investor již má vybudované bytové portfolio
- cílem je stabilizace cashflow
- prioritou je jednoduchost a nízká časová náročnost
- kapitál má být zaparkovaný s rozumným výnosem
V takovém kontextu nejde o náhradu bytů, ale o doplněk portfolia s vysokou předvídatelností.
Závěr
Garáže a parkovací místa nejsou univerzálním řešením. Nejsou ani slepou uličkou. Jsou nástrojem.
Ve správné lokalitě, za rozumnou cenu a jako součást širší strategie mohou nabídnout stabilní výnos, nízkou provozní náročnost a klidnou složku portfolia. Rozhodující není typ nemovitosti, ale role, kterou má v celkovém investičním plánu.
