Článek
Nejdříve na samém začátku napíšu něco o sobě, abych pro čtenáře následného článku nebo článků obhájil svou odvahu psát o problematice často složitého rozhodování v obsahu životních složitých situací občanů - čtenářů, kdy informace na trhu jsou často zavádějící s obchodním reklamním využitím.
Narodil jsem se v době, která je z dnešního pohledu hodnocena jako nejtemnější a nejsložitější ve vývoji naší země (dříve Československo). Věřím tomu, že to na mě nenechalo trvalé následky a celkem úspěšně jsem se zapojil do ekonomických změn v našem hospodářském a ekonomickém systému. Díky studijním stážím v zahraničí jsem v roce 1991 zahájil přednáškovou a jinak vzdělávací činnost na Česko – švýcarském institutu v Praze.
Ve vzdělávacím institutu jsem se studenty zakládal studentské fiktivní firmy (zdánlivé, neexistující, smyšlené) podle nově vytvořených osnov Vysoké školy ekonomické vypracovaných doc. Rotportem. Vzdělávací činnost jsem ukončil v roce 2001, kdy mojí závěrečnou prací bylo vypracování úspěšného projektu vzdělávání nezaměstnaných a jejich rekvalifikace na podnikatele pro akreditaci na výše uvedené škole. Od roku 2001 jsem byl vlastníkem dvou firem s právní formou s.r.o. a ve dvou firmách s právní formou a.s. jsem působil ve statutárních orgánech. Jako provozní ředitel jsem zastupoval investora staveb při realizaci těchto stavebních projektů s následnou správou nemovitostí.
Protože jsem se posledních třicet let zabýval především ekonomikou, firemní nebo osobní a praktickou, zaváděním ekonomické (ekonomie) teorie do praxe, bude zde v tomto článku též popsáno, jak používáme peníze, k jakému účelu a jaké můžeme udělat, nebo jsme udělali, chyby.
Peníze v našem životě hrají, mimo vlastní zdraví, hlavní roli. Tedy nemůžou hrát roli, ony vám pouze určí, jakou budete hrát roli vy, když je nebudete mít, nebo s těmi, co máte, budete „blbě“ zacházet, i když už nemůžete nic našetřit vzhledem k tomu, že peníze, které by vám mohly zbývat a staly by se tedy částkou k ušetření, už mají podle svých vlastních propočtů nárokované banky a jiné finanční ústavy, formou hypoték a podobných úvěrů.
Při kontaktu s lidmi na různých úrovních, včetně vysokoškolsky vzdělaných, jsem zaznamenal, že informace obchodního charakteru pro veřejnost, stavby a prodej bytů, prodej zboží v obchodech různého charakteru, jsou pouze manipulační a zavádějící k rozhodování občanů k unáhleným transakcím s budoucností úplně jinou, než oni mají ve své představě. To vše je vytvořeno úmyslným informačním chaosem, který vytvářejí v mediálním prostoru ti, kteří různými reklamními triky svůj produkt, byty a spotřební zboží veřejnosti nabízejí.
Proto jsem se rozhodl touto vzdělávací formou nabídnout informace, které bezesporu na trhu chybí a které spotřebitel, kupující, postrádá. Dále i mimo jiné mimo jiné, vysvětluji čtenáři některé pojmy, které zde dále používány. Pojmem se rozumí název něčeho, ve slovním charakteru pojmenované věci, nebo činnosti konané ve spojitosti s tím slovním pojmenováním. Je to proto, že slovní pojmenování je nutné souhlasně porovnat s činností takto pojmenovanou.
V průběhu následujícího děje teprve pochopíte, proč se tím zabývám a pomůže vám to lépe věci chápat. Proto se též bude následně objevovat větné připomínání propojení teorie s praxí. Jednoduše přeloženo, teorie je slovo, nebo lépe, slovní či větná charakteristika situace. Praxe, znamená uvádění teoretického názoru do věcné podoby. Tato věcná podoba se vytváří například na stavbách domů, s jistým mezičlánkem, který, a to už je věcná podoba, vyslovenou myšlenku ztvární do výkresu a dá této myšlence první vizuální podobu. Ale ještě ne hmotnou a určitě ne konečnou, pouze takovou, která se ve formě projektové dokumentace musí doložit k „Žádosti o stavební povolení“.
Píšu zde o „Žádosti“, která je doposud legislativně (právně) stále platná a veřejně v médiích informačně frekventovaná jako celostátně problematická. Nebudu se zde zabývat chaotickým řízením našeho státu, ale pouze vysvětlováním pojmů. Dalších mnoho součástí této „Žádosti“ tvoří vyjádření všech možných složek, které se budou na prováděném díle přiživovat a jsou i nutné pro funkčnost tohoto díla (stavby). To jsou dodavatel elektřiny, plynu, tepla, odvod odpadních vod, odvoz komunálního odpadu.
Dále se vyjadřují složky, které povolují developerovi postavení nového objektu, nebo nových objektů tak, aby se tyto objekty řádně zařadily do systému civilizačních podmínek a staly se svou monumentální podobou řádnou součástí zastavěnosti v souvislosti s okolím, ve kterém budou objekty stavěny. To znamená, že nemůžeme (developer) stavět dům, objekt, kde se nám zachce ale jenom tam, kde to povoluje dokument, který se nazývá „Územní plán“.
Územní plán má každý úřad s danou územní odpovědností, jako Obecní úřad, Úřad městské části nebo Městský úřad. Konečnou a poslední institucí je Magistrát. Na základě tohoto dokumentu úřad vydá „Územní rozhodnutí“, trvá to „jen“ jeden rok, ale většinou déle.
Hasiči se vyjadřují k tomu, aby dům byl postaven tak, aby neshořel. A když už bude hořet, aby neshořely i domy v sousedství, a když už budou hořet i domy v sousedství, tak aby k nim byla postavena silnice, nebo cesta po které mohou hasiči dojet co nejblíže a uhasit oheň.
S tím má, co dočinění i další vyjádření od TSK (technická správa komunikací). Tam žadateli k povolení napíšou, jaká ta silnice, nebo cesta, má být ale i kolik musíte mít míst k parkování v objektu samotném, nebo v jeho blízkosti, bez narušení provozu již stávajících komunikací. Bezbariérové přístupy do objektů a stání osobních vozidel pro invalidy a tělesně postižené bereme jako samozřejmost. Pokud stavebník instaluje v objektu výtah, je nástupním místem i první podzemní podlaží, garáž.
Nejsložitější je když stavební úřad požaduje vyjádření památkářů,to je potom situace ta nejsložitější, protože po jednání s těmito lidmi začne developer jakoukoliv historii nenávidět.
Stejně tak vyjádření pracovníků pečujících o naše životní prostředí, když začnou písemně vysvětlovat, kolik stromů a v jaké síle je možné na vybraném pozemku porazit, nebo kolik jich je nutné zasadit a kolik trávy kolem baráku musíte být.
Tyto výše uvedené informace v tomto vzdělávacím cyklu jsou zde uvedeny z důvodu informačního uspořádání vašich požadavků při budoucí koupi nového bytu z nabídky „Developera“, který je vlastně organizátorem celé obchodní transakce, kde jejím předmětem je vámi požadovaný byt. Tento developer není stavebníkem vaší budoucí nemovitosti, v mnoha případech není ani prodejcem i když se stále někde v dokumentech jeho obchodní jméno vyskytuje. Zde a následně je v reálu to, v úvodu uvedené, propojení teorie s praktickým prováděním. Kdy v reálu uskutečňujete něco, o čem máte jen teoretické informace.
V této souvislosti si nejdříve ujasníme, jak se tvoří cena vámi kupované nemovitosti a jak je tato cena variabilní vlivem organizačních struktur vytvářených developerem. Tato struktura je mnohdy vytvořená z důvodů požadavků bank poskytujících úvěry v rozdílných podobách a různých časových variantách splátkového kalendáře včetně výše úroků. Je nutné v této souvislosti připomenout, že všechny podnikatelské záměry a projekty jsou zpracovávané za účelem zisku, tak jak je to i podle Živnostenského zákona stanoveno a povoleno, při řádné účetní konsolidaci vydaného investičního kapitálu.
Investice - vklad jsou samozřejmě peníze, které jsme si pořídili v nějaké kapitálové formě - podobě. Volbu kapitálové formy investice si volíme po řádném propočtu návratnosti investice, dále pak zisku z investice a v neposlední řadě i výši rizika spočívající v budoucí prodejnosti zboží investicí vyprodukovaného. To se ale týká i vás, kupujícího, fyzické osoby. Celkovou cenu nemovitosti, kterou kupujete, tvoří všichni účastníci při její realizaci.
V druhé části, která nastává při prodeji konečnému kupujícímu nastává kapitálovou investiční formou, kterou zvolí kupující. Vysvětlení o produktu: účastníci první části tvorby můžou být následující.Realitní kancelář vybere a koupí, požadovaný pozemek developerem, následně tento pozemek prodá tomuto developerovi, developer vybere ve výběrovém řízení Generálního dodavatele stavby, generální dodavatel nasmlouvá subdodavatele stavebních a ostatních prací, developer prodá produkt (nemovitost) prostřednictvím Realitní kanceláře konečnému kupujícímu. Prodejní cena produktu je tedy tvořena následovně: prodejní cena pozemku Realitní kanceláře (kupní cena + zisk, výstavba Generálním dodavatelem a subdodávek + zisk, realitní kancelář + zisk, developer + zisk. Developer po celou dobu výstavby provádí úhrady za výstavbu generálnímu dodavateli stavby zálohově z bankovního úvěru. Po celou dobu výstavby je nutné dodržovat termíny výstavby díla z důvodů rozloženého čerpání úvěru podle kterého je vypočítán úrok pro banku z vyčerpaných částí úvěrů. Úroky jsou účtovány podle prodeje vytvořeného produktu a snižovány podle výše splátek z prodeje. Z uvedeného je zcela jasné, že největším podílníkem na ceně a její výši, prodávaného produktu jsou banky a developer. Tvorba ceny prodeje produktu je zřetelně velmi variabilní. Tyto všechny uvedené platby uhradí konečný kupující. A tím se dostáváme do druhé obchodní části. Kupující vytvořeného díla - produktu, který je uváděn do informačního chaosu o prováděné investici - vkladu, kupuje produkt, byt, nemovitost, s pocitem zisku a majetkového vlastnictví.
Tento majetek, byt v bytovém domě, není možné nazývat jako investiční vklad s návratností a ziskem. Všechny jakékoliv práva, ať obchodní tak i provozní ovládají banky a společenství vlastníků. Zástavní právo banky vlastnictví hodně zpochybňuje. Koupená nemovitost nepřináší zisk ale stále rostoucí ceny nákladů na její úhrady. Úvěrová část splátek (úroky) se navyšuje a provozní stejně tak. Takto se vlastně kupní cena v součtu se zaplacenou úvěrovou částkou a provozními náklady nikdy nemůže dostat do zisku z investice při prodeji v jakékoliv době vlastnictví a v žádném případě zde nemůže tedy docházet ke zhodnocení investice - vkladu. K tomuto propočtu je i nutné přihlédnout ke snižující se hodnotě nemovitosti stářím a kvalitativnímu opotřebení.
Nahlédněme do reálného i když nejistého splátkového kalendáře s dnes dostupnými podmínkami na bankovním trhu.
Byt o rozloze užitkové plochy 80 m2 dnes na trhu pořídíte zhruba za 10. milionů korun, kdy v této ceně většinou není započítána cena parkovacího místa pro vaše auto ve společných garážích domu ve kterém je kupovaný byt nebo, v horším případě, v uzavřeném areálu souboru domů. Nezapočítává se ani cena balkonu, který je součástí společných prostor domu i když ho máte smluvně ve výlučném užívání. Průměrná výše úroků u hypotéky je dnes ve výši 3,6 %. Zde je nejsložitější problém celé obchodní transakce. Tuto výši vám žádná banka nezaručí, tedy většinou pouze do třech let (fixace) a pocit takto vytvořené nejistoty s pohyblivou hodnotou ceny vaší nemovitosti je opravdu tristní. Reálně si tedy kupujete byt s využitím hypotečního úvěru za 10. milionů splatných podle dohody s bankou. Banka vám bude navrhovat 25 let. vzhledem k tomu, že čím je splatnost delší tím má banka větší zisk ve formě úroků které s pravidelnou měsíční splátkou po celých 25 let platíte. Podle údajů které jsem výše uvedl ve splátkách (jistina) zaplatíte za 25 let kupní cenu 10. milionů a k tomu úroky ve výši 4.680.000,- Kč tedy celkem za byt zaplatíte 14.680.000,- Kč. Jednoduše podáno, jste 25 let zatíženi měsíčními splátkami, první rok ve výši 63.333,- Kč a podílový fond pro opravy a údržbu domu což není málo, v té levnější variantě cca 5.000,- Kč/měsíc a k tomu vlastní náklady na provoz bytu, odvoz komunálního odpadu, elektřina, vodné a stočné, topení, plyn, výtah.
Zde se tyto náklady deformují ve vztahu k úhradám ze společného fondu. Je však nutné k platbě do fondu připočítat 10.000,- Kč za nutné vlastní náklady což je elektřina, plyn a topení. Zde je důležité zvolit vhodnou variantu vytápění, zda společný kotel pro objekt, dálkové vytápění a nebo vlastní kotel. Vraťme se ale k platbám za měsíc první rok a dále: splátka - 63.333 + fond 5.000 + provozní náklady bytu 10.000 = 78.333,- Kč. Měsíční splátky bance se každým rokem snižují, další roky po sobě následující: 62.133 + 15.000 = 77.133, 60.933 + 15.000 = 75.933, 59.733 + 15.000 = 74.733, 58.533 + 15.000 = 73.533, 57.333 + 15.000 = 72.333, 56.133 + 15.000 = 71.133, 54.933 + 15.000 = 69.933, 53.733 + 15.000 = 68.733, 52.533 + 15.000 = 67.533, 51.333 + 15.000 = 66.333, 50.133 + 15.000 = 65.133, 48.933 + 15.000 = 63.933, 47.733 + 15.000 = 62.733, 46.533 + 15.000 = 61.533, 45.333 + 15.000 = 60.333, 44.133 + 15.000 = 59.133, 42.933 + 15.000 = 57.933, 41.733 + 15.000 = 56.733, 40.533 + 15.000 = 55.533, 39.333 + 15.000 = 54.333, 38.133 + 15.000 = 53.133, 36.933 + 15.000 = 51.933, 25.733 + 15.000 = 40.733, 34.533 + 15.000 = 49.533.
Žádná z výše uvedených plateb se jinak snižovat nebude, cena „vašeho“ majetku ano. Udržitelnost výše úroků jak, je zde uvedeno, je nejistá a provozní náklady pro udržitelnost tohoto majetku ve vlastnictví stále stoupají a jsou stejně tak nejisté. Na konci roku 2023 byl, většinou takto, vytvořen dluh obyvatel našeho státu ve výši 3,36 bilionů korun. V tomto článku jsem vám předvedl jak se může uskutečnění vašeho teoretického snu s praxí v mnohém rozcházet. V příštím článku se budu zabývat cenami potravin, jak se vytvářejí a co trh dovoluje prodejcům, ale i k čemu některé prodejce nutí.
