Článek
Darování vyřeší katastr, ale ne vždy vyřeší život
Darovací smlouva má jednu výhodu: věc je jasná hned. Byt se převede na dítě, návrh na vklad se podá na katastr a po povolení vkladu je novým vlastníkem obdarovaný. Portál veřejné správy u darování připomíná, že u nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu musí smlouva obsahovat přesný popis darované věci a návrh na vklad se podává k příslušnému katastrálnímu úřadu.
Jenže od té chvíle už senior byt nevlastní. To je věta, kterou je potřeba říct nahlas dřív, než se podepíše smlouva. Dítě může být dnes hodné, vděčné a rozumné. Za pět let může být po rozvodu, v dluzích, v exekuci, nebo se může změnit jeho partner, práce i vztah k rodiči. Lidé se bohužel nemění jen k lepšímu.
Samotný vklad do katastru také něco stojí. Za přijetí návrhu na vklad se běžně platí správní poplatek 2 000 korun, jak uvádí Portál veřejné správy u návrhu na vklad do katastru nemovitostí. K tomu mohou přijít náklady na právníka, notáře, ověřené podpisy a dobře sepsanou smlouvu. Šetřit pár tisíc na smlouvě u bytu za miliony je zvláštní druh odvahy.
U daru dětem v přímé linii nebývá hlavní problém daň z příjmů, protože takové dary mohou být od daně osvobozené. Portál veřejné správy v přehledu k přijetí daru uvádí, že od daně jsou osvobozeny například dary od příbuzného v řadě přímé. Skutečný problém bývá jinde: v tom, že senior už nedrží v ruce vlastnictví.
Věcné břemeno dožití není ozdoba smlouvy
Když už se byt převádí za života, mělo by být samozřejmostí zřídit služebnost bytu, lidově věcné břemeno dožití. Nestačí rodinná věta: „Mami, samozřejmě tu můžeš bydlet navždy.“ Rodinná věta se těžko ukazuje exekutorovi, novému partnerovi dítěte nebo kupujícímu, který se jednou objeví u dveří.
Občanský zákoník zná služebnost bytu a stanoví, že při jejím zřízení má oprávněná osoba právo užívat byt v rozsahu daném smlouvou; úpravu služebností obsahuje občanský zákoník. V praxi musí být služebnost přesně napsaná a zapsaná v katastru. Má být jasné, kdo může byt užívat, zda celý byt nebo jen část, kdo platí energie, služby, fond oprav, pojištění, opravy a co se stane, když senior bude potřebovat péči mimo byt.
Modelově: matka daruje byt synovi a nechá si zapsat právo doživotního užívání. Pokud syn byt prodá, nový vlastník kupuje byt zatížený touto služebností. Matka tedy není jen návštěva trpěná z dobré vůle. Má právo, které je vidět v katastru.
Druhý model je horší: otec přepíše byt na dceru bez služebnosti, protože „u nás si věříme“. Dcera se dostane do finančních potíží, byt zastaví nebo prodá. Otec pak najednou zjišťuje, že z právního hlediska bydlí v cizím bytě bez silné ochrany. To není rodinná nepříjemnost. To může být bytová katastrofa.
Dávky a dluhy dětí mohou převod zkomplikovat
Darování bytu může mít dopad i na sociální dávky. U nové dávky státní sociální pomoci se u bydlení posuzuje právní titul a náklady na bydlení. Úřad práce uvádí, že složka na bydlení předpokládá právní titul, například vlastnictví bytu, nájemní smlouvu nebo jiný právní důvod k bydlení, a pracuje i s normativním nájmem a energetickým paušálem na stránce k dávce státní sociální pomoci.
Pokud senior byt daruje, přestává být vlastníkem. Jestli má zapsanou služebnost bydlení, může to být pro právní titul podstatné, ale situace se má řešit konkrétně s úřadem. Rozhodně není moudré převést byt jen proto, že někdo řekl: „Budeš mít nárok na víc dávek.“ Takové rady bývají levné, dokud se podle nich nepodepíše smlouva.
Další riziko jsou dluhy dítěte. Když se obdarovaný dostane do exekuce, jeho majetek je ohrožen. Exekutorská komora u informací pro dlužníky připomíná, že po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nesmí dlužník disponovat se svým majetkem, protože je postižen takzvaným generálním inhibitoriem; přehled uvádí Exekutorská komora. Darovaný byt je už majetkem dítěte. Služebnost rodiče sice může bydlení chránit, ale z bytu se stává problémová nemovitost u cizích dluhů.
Závěť nechává jistotu dožití, ale neobejde všechno
Závěť je pomalejší cesta. Byt zůstává seniorovi až do smrti, takže může rozhodovat o bydlení, prodeji, opravách i případném nájmu. Závěť se projeví až v dědickém řízení. Notářem sepsaná závěť má výhodu v tom, že je evidovaná a v pozůstalostním řízení se neztratí tak snadno jako papír založený mezi recepty; Portál veřejné správy to popisuje u notářských pořízení pro případ smrti.
Ani závěť ale není kouzelná hůlka. Děti jsou nepominutelní dědicové, pokud se svého práva nezřekly nebo nebyly platně vyděděny. Portál veřejné správy u nepominutelného dědice uvádí, že pořízením pro případ smrti nelze zkrátit povinný díl nepominutelného dědice, pokud nejsou splněny zákonné podmínky. Kdo chce jednomu dítěti dát všechno a druhé zcela vynechat, má jít k notáři, ne opisovat vzor z internetu.
Darování se hodí tam, kde jsou vztahy pevné, smlouva kvalitní, služebnost zapsaná a senior má i po převodu dost peněz a jistoty. Závěť se hodí tam, kde si člověk chce ponechat kontrolu nad střechou nad hlavou až do konce života. A někdy je nejlepší třetí cesta: nic nepodepisovat narychlo, nejdřív spočítat bydlení, dávky, dluhy, péči a rodinné vztahy.
Byt není porcelánová váza, která se dá rozdat po obědě. Pro mnoho seniorů je to poslední velká jistota. Kdo ji předá, měl by vědět nejen komu, ale i co se stane, když se v rodině zhorší zdraví, peníze nebo povaha.
