Článek
Česká republika se v poslední dekádě stala jedním z nejatraktivnějších trhů s rezidenčními nemovitostmi v Evropě. Ceny bytů v Praze a dalších velkých městech rostou bez přestání a staly se synonymem „jisté investice“. Jenže právě tato masivní investiční poptávka proměnila bydlení v luxusní zboží a vytvořila řadu hlubokých a systémových problémů – jak pro společnost, tak pro samotnou ekonomiku státu. A přestože se často opakuje, že řešením je zrychlení výstavby, realita je mnohem složitější a zároveň znepokojivější.
Byt není akcie: omezený zdroj s nerovnoměrnými dopady
Zásadní problém spočívá v tom, že byty – na rozdíl od většiny jiných investičních aktiv – nejsou škálovatelné bez omezení. Počet vhodných pozemků, infrastrukturní kapacity i možnosti rozvoje jsou fyzicky limitované. Pokud se tedy z bytu stane investiční produkt, kde rozhoduje kupní síla místo reálné bytové potřeby, automaticky dochází k vyřazení celé části populace z „trhu“. Přitom se jedná o jediné investiční aktivum, které k nějaké formě života nezbytně potřebujeme všichni a nedá se nahradit, čímž se zásadně odlišuje od ostatních.
Jedním z hlavních dopadů je pak dramatický růst cen nemovitostí, který zásadně převyšuje růst mezd. Průměrná mladá rodina dnes často nemá šanci dosáhnout na vlastní bydlení bez pomoci rodičů nebo celoživotního zadlužení. Byty se staly zbožím pro uchování hodnoty peněz, místo toho aby plnily svou základní funkci – poskytovat lidem domov. Vznikl trh, kde poptávku netvoří lidé, kteří potřebují bydlet, ale lidé, kteří chtějí zbohatnout.
A když se byt stane primárně investicí, začíná mít společnost problém. Místo prosazování se ve světě jsme se zasekli na tom, že neumožníme pracujícím lidem bez větších problémů bydlet. A vskutku to není o tom, že by mladí nechtěli pracovat. Kde mají ale brát motivaci, když na vlastní být si musí vydělávat i dvojnásobně dlouhou dobu, než je tomu v zahraničí včetně západu? Pokud se tedy vůbec dostavit mezi tu malou skupinku, která dosáhne na hypotéku.
Propadající se porodnost jako symptom hlubší krize
Mladí lidé, kteří přicházejí na trh práce, nemají kapitálovou sílu konkurovat investorům, kteří nakupují byty za hotové nebo na základě předchozích zisků. Pro mladou generaci to znamená drastické znevýhodnění na startu – zatímco předchozí generace mohla získat vlastní bydlení v relativně rozumném časovém horizontu, dnešní mladí často čelí drahým hypotékám na 30 i více let za současně dosti limitujících podmínek.
To se už značně projevuje i v klesající porodnosti. Mladí lidé odkládají zakládání rodin – často právě proto, že si nemohou dovolit bydlet ve vlastním a základní rodiny by tak bylo nezodpovědné. Nestabilita nájmů, vysoké měsíční výdaje a nemožnost plánovat budoucnost v důstojném prostoru jsou klíčovými faktory, které zásadně ovlivňují rozhodování o rodičovství. A přestože politici rádi mluví o různých pobídkách na podporu porodnosti, málokdy zmíní, že jedním z hlavních problémů je právě nemožnost důstojného a stabilního bydlení. To fakt není zprostředkování nájmu, o které se tu neúspěšně už někteří pokoušeli. Ani absurdní diskuze o tom kolik přidat na rodičovském příspěvku, případně ani zvyšování příspěvku na bydlení, které paradoxně dovolí pronajímatelům nájmy ještě zvyšovat.
Nedostupné hypotéky a drahé nájmy: dvakrát znevýhodnění
Současná situace je o to horší, že kromě vysokých cen nemovitostí čelíme i extrémně zpřísněným podmínkám pro hypotéky – vysoké úrokové sazby, přísnější limity DTI a DSTI, kombinované s obrovským objemem potřebného vlastního kapitálu, dělají z hypotéky nedostupný produkt pro většinu populace. Výsledkem je, že lidé jsou odsouzeni k nájemnímu bydlení. Jenže nájmy jsou dnes natolik vysoké, že rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným je minimální – pokud vůbec existuje.
Tento jev navíc vytváří sociální nerovnosti mezi těmi, kteří zdědili nemovitost, a těmi, kteří neměli takové štěstí. Mladá generace je tak rozdělená na „dědice“ a „nájemníky“. To nevěstí nic dobrého pro soudržnost společnosti. V momentě, kdy největším výdajem mladých ekonomicky aktivních rodin je zaplacení nájmu, dochází k jejich uvěznění ve spirále bez reálné naděje na zlepšení životní úrovně. A to jen proto, že by chtěli někde žít.
To vytváří další paradox: mladí lidé platí celý život někomu jinému na hypotéku, kterou si sami dovolit nemohou. V praxi to znamená, že se z velké části mladé generace stali ekonomičtí rukojmí starších generací, které získaly majetek v době, kdy ceny nemovitostí i úvěry byly násobně dostupnější. Tento stav reprodukuje a zvyšuje sociální nerovnost mezi generacemi a zásadně narušuje mezigenerační solidaritu, která se navíc znásobí v momentě, kdy nebude mít kdo vydělávat na důchody, protože jsme zkrátka lidem neumožnili mít děti.
Ani masivní výstavba bytů nás nezachrání
Často se objevuje argument, že řešením je rychlejší a rozsáhlejší výstavba nových bytů. Tento přístup se ale ukazuje jako iluze. Nové byty se totiž stále prodávají za tržní ceny, které si běžní lidé nemohou dovolit. Navíc, pokud nesnížíme poptávku ze strany spekulantů, skončí i tyto nové byty opět v rukou těch, kteří je kupují na pronájem nebo spíše spekulaci – nikoli k bydlení. Developery zároveň nic nebude nutit stavět levněji.
Pokud stát nebude aktivně vytvářet nástroje na ochranu dostupnosti bydlení – například formou výhodného družstevního bydlení, zdanění nevyužívaných nemovitostí či nástrojů k omezení spekulování s byty – nezmění se vůbec nic. Někdo mě možná obviní z levicových, případně komunistických myšlenek, ale opak je pravdou. Na stavu, ve kterém se celý investiční génius skrývá v tom, že vydělám na tom, že lidé potřebují bydlet, a stát zároveň vytvořil totálně pokřivené prostředí, ve kterém jim to jinak neumožní, na tom zkrátka není nic pravicového. Stejně tak nadměrné zdanění práce na úkor majetku, zvýhodnění ekonomické pasivity oproti aktivitě, pravice si tady asi vzala dovolenou. Není to navíc ani konzervativní přístup, protože směřuje pouze k frustraci, potažmo rozkladu společnosti. Držet peníze na místě v cihlách skutečně není nástroj k efektivnímu zhodnocení peněz a ekonomické prosperitě, jak už se projevuje v mezinárodním srovnání.
Ekonomické riziko investiční dominance
Z pohledu makroekonomiky je pak nadměrné investování do bytových nemovitostí problém i z čistě pragmatického hlediska. Takové investice totiž negenerují novou přidanou hodnotu – na rozdíl od investic do technologických firem, výzkumu, inovací nebo výroby. Jde o „mrtvý kapitál“, který sice jednotlivci zhodnocuje majetek, ale ekonomiku jako celek neposouvá kupředu. V momentě, kdy je většina investičního kapitálu alokována do nemovitostí, dochází ke zpomalení inovačního a produktivního potenciálu země.
Zároveň roste citlivost celé ekonomiky na výkyvy na realitním trhu – ať už jde o cenové bubliny nebo hypotéční krize. Stát tak fakticky podporuje model, který ho činí zranitelnějším a méně konkurenceschopným vůči ekonomikám, které alokují investice efektivněji.
Společenská cena investičního ráje
Celospolečenská daň za to, že jsme z nemovitostí udělali investiční komoditu, je vysoká. Kromě nižší porodnosti a ztráty generační stability dochází k postupnému vyprázdnění center měst, vzniku satelitů s neefektivním uspořádáním a infrastrukturou, nárůstu sociálních rozdílů a pocitu nespravedlnosti, který narušuje důvěru ve stát a společnost. To vše vede k frustraci, rezignaci i politické polarizaci. Jistě, nemusí bydlet všichni v Praze nebo v Brně, ale co především mladým zbývá? Nabídka zaměstnání v regionech je žalostná a bez práce si lze i ten levnější byt asi jen těžko koupit.
Špatně nastavený daňový mix jako součást problému
Celý problém ještě výrazně zhoršuje struktura českého daňového systému. Česká republika patří mezi země s nejvyšším zdaněním práce v poměru ke zdanění majetku. Zatímco zaměstnanci odvádějí státu značnou část svých příjmů, majetek – včetně nemovitostí – zůstává z velké části nedotčen. Neexistuje funkční daň z nemovitostního zisku, z více bytů, ani progresivní zdanění nevyužívaných či spekulativních nemovitostí.
Tím stát de facto podporuje investice do nemovitostí namísto jiných ekonomicky přínosnějších aktivit. Výsledkem je systém, který nemotivuje lidi k práci.
Musíme přehodnotit, co je „normální“
Je na čase přestat považovat masivní investice do bytů za neutrální nebo dokonce pozitivní jev. Nejsou. Vytvářejí zcela jednoznačně závažné společenské, ekonomické a strukturální problémy. Znehodnocují budoucnost mladých lidí, brzdí produktivitu, prohlubují nerovnosti a činí nás méně konkurenceschopnými.
Bydlení má být jistotou při poctivé práci, nikoliv vymožeností, prostředkem k prosperitě státu, k tomu, aby mladí neměli důvod utíkat do zahraničí, a nikoliv investičním artiklem. Pokud toto paradigma nezměníme, připravujeme si půdu pro dlouhodobou stagnaci – nejen sociální, ale i ekonomickou. A ta se nám nakonec vymstí všem.
Anketa
Seznam užitých zdrojů a inspirace:
https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/financni-stabilita/.galleries/zpravy_fs/fs_2025_jaro/zfs_jaro_2025.pdf
https://www.nku.cz/assets/publikace-a-dokumenty/ostatni-publikace/zprava-o-bydleni-v-ceske-republice.pdf
https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/cz/pdf/2019/KPMG-investicni-byty.pdf
https://www.paqresearch.cz/post/kde-usetrit-100-miliard-a-neznicit-stat-a-proc-jen-uspory-nebudou-stacit/
https://www.housingeurope.eu/