Článek
Abych tu nepsal o voze a vy nečetli o koze, pojďme si definovat, co se v mé hlavě skrývá pod pojmem „dražší“ bydlení. Existuje tu jisté číslo, které udává počet ročních mediánových platů potřebných ke koupi bytu o dané velikosti. Ať si hrajeme s čísly jak chceme, tak počet těchto ročních platů zkrátka vychází jak pro konkrétní regiony tak celorepublikově vyšší než před 10 či 20 lety. Říkáme tedy, že vlastní bydlení je dnes dražší (nyní už bez uvozovek, protože jsme si pojem jasně definovali).
I přesto, že celková kupní síla u nás rostla, tato „kupní síla pro bydlení“ signifikantně klesla. Nabízí se jednoduchá otázka… Proč??? Pojďme si pro začátek zopakovat pár základních tezí, které nás během hledání odpovědi budou provázet.
1. Platí zákon nabídky a poptávky - rostoucí poptávka cenu zvyšuje, stejně jako klesající nabídka. Klesající poptávka a stoupající nabídka obecně cenu snižují.
2. Čím méně regulovaný trh s nemovitostmi, tím více se kumulují nemovitosti ve vlastnictví nadprůměrně bohatých. Jinými slovy - otevřený trh s nemovitostmi našeho typu nutně vede k tomu, že vlastní bydlení přestává být normou pro střední třídu.
Pokud se těchto axiomů budeme držet, stačí projít polistopadový příběh stejně jako v mém předchozím textu a dostaneme v porovnání s dnešní realitou kupodivu až příliš přesné výsledky.
Začněme tedy v devadesátých letech…
SVOBODA A PRIVATIZACE
Zatímco po revoluci byl podíl vlastnického bydlení minimální, především kvůli obrovskému fondu státních bytů a družstevnímu bydlení „za totáče“, během devadesátých let se začal poměr převracet, došlo k tzv. malé privatizaci, lidé odkupovali byty ze státního fondu za velmi nízké ceny (hodně bytů = velká nabídka, málo movitých lidí = nízká poptávka…), a vyváděli byty z družstev do soukromých rukou.
Svět se změnil, přišla svoboda, demokracie a kapitalismus…
NOVÉ MILENIUM, NOVÉ POŘÁDKY
Zlatá éra bydlení chtělo by se v kontextu našeho téma říct. V roce 2000 bydlí asi 50 % lidí ve vlastním. Máme po privatizaci, ke koupi je méně bytů, ale ekonomický růst zvyšuje od roku 91 medián mzdy o 150 %. Došlo ke snížení nabídky, ale díky saturaci poptávky během privatizace šla dolů i ta, přidejme k tomu ekonomický růst a máme tu nejvyšší „kupní sílu pro bydlení“ naší porevoluční éry.
No a když mohli, tak kupovali, až tak úplně nezbylo co…
VÍC HLAV VÍC VÍ… a taky víc chce
V této části se nám dostává do hry faktor růstu počtu obyvatel a očekávané doby dožití. Kdyby přibývalo malých kojenců asi by těch bytů moc neobsadili, ale nám spíš zůstávalo žít spousta seniorů, kteří přece jen zaberou prostoru více. Mimo to se nám začaly do doby zakládání rodin dostávat nám již známé Husákovy děti, silné ročníky ze sedmdesátých let, které také zvýšily poptávku po vlastním bydlení (ne nutně kvůli narození potomka). Dejte to znovu vše dohromady a máte tu rok 2010, cca. 80 % lidí bydlí ve vlastním. Jenže těch nemovitostí je skoro stejně jako před 20 lety a na trhu k prodeji už jich moc nezbývá.
Bylo třeba stavět rychleji, ale ono to nešlo…
ANTISTAVEBNÍ ZÁKON
Takže si to shrňme. Přibývá lidí, a to těch ve věku, kdy člověk hledá, nebo zkrátka potřebuje vlastní bydlení, ale nabídka rapidně klesá. Končí éra kapitalistické normalizace na trhu s nemovitostmi a do hry se dostává pravidlo 2 z výše jmenovaných. Není nač čekat, je třeba stavět, jinak nás do deseti let demografická křivka dostihne a bude tu krize bydlení (malý spoiler…tu přesně teď máme). Jenže ten stavební, pardon antistavební zákon, který tu máme, zapříčinil, že růst poptávky nikdy nemohl být nižší než růst nabídky. Bydlení se doslova zákonitě muselo stát dražší (dle naší definice) než dříve, ale co víc. Muselo se v čase dál zdražovat.
Nechci tu teď rozebírat v čem konkrétně je zákon neefektivní, to by bylo na celý další článek, ale spíš doplním další průvodní jev. Po roce 2010 nám totiž začala éra tzv. „singles“. Na západě již běžný jev se s demokracií a malým zpožděním dostal až k nám. Jde o společenskou situaci, kdy narůstá počet lidí nesezdaných po třicítce. Ale kdyby jen nesezdaných, především stoupá počet lidí, kteří nebydlí po třicítce v páru. Logicky tu vznikne skupina zámožných singles, kteří žijí ve stylu jeden byt/dům na osobu a to vytváří další tlak na zvyšování ceny.
Přidejte k tomu čas, stejný zákon a…
KONEČNĚ JSME DOMA
Jsme v roce 2025, nemovitosti se stále přelévají k bohatší skupině obyvatel, poptávka dlouhodobě stále roste rychleji než nabídka, nesezdaných po třicítce je přes 50 %, ale zákon zůstal stále stejný. Čas na změnu tu byl asi 15 let, ale z předchozího článku už o krátkozrakosti lidského mozečku víme. Krize je teď, tak teď hledáme řešení…logicky. Jenže nyní jsme se dostali do bodu, který tato země ještě nezažila. Lidí už v ČR od roku 2025 dle predikcí ČSÚ přibývat nebude. Důvodem je samozřejmě nízká porodnost a fakt, že Syřani jedou radši dál na západ od Tachova.
Nabízí se tedy otázka, vyplatí se teď vůbec státu ještě investovat finance do výstavby bytového fondu, když začne populace klesat a bydlení bude logicky levnější? Odpověď zní ANO… trh je tak nesaturovaný, a pokles populace bude tak pomalý, že pokud bychom teď 20 let investovali do bytového fondu a upravili zákon pro rychlejší stavební řízení včetně vzývané digitalizace systému, mohla by situace být mnohem lepší a ekonomicky by se nám to vyplatilo. Je tu však jedno velké ALE…Vzpomínáte na pravidlo 2, to stále platí a platit bude. Znamená to, že ať budou nemovitosti stát cokoli, vždycky si jich bude moci pořídit více ten bohatší, než chudší a ti chudší budou potřebovat bydlet. Stane se tedy jediné, po vzoru západních kapitalistických demokracií s minimální regulací trhu s nemovitostmi se nám sníží podíl vlastního bydlení a lidé půjdou spíše do nájmu. A na to nám nezbyde než si zvyknout.
A nebojte, za 50 let až vymřou Husáčci, nebudete vědět, ve které z nemovitostí bydlet dřív…
