Spekulanti, byty a ceny: Proč je bydlení v ČR luxus?

Bydlení je bezesporu jednou ze základních lidských potřeb. Přesto se jeho dostupnost v České republice stále zhoršuje a zatímco téměř vše za posledních 35 let v poměru k průměrné mzdě zlevnilo, bydlení ukrajuje stále větší část příjmů českých domácností a sen o vlastním bydlení se pro mnohé stává zcela nedosažitelným.

Zeptá-li se novinář developera či ekonomického experta, proč jsou byty tak drahé, odvětí často, že byty nejsou, a proto jsou drahé. Je to ale pravda?

Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj (z prosince 2023) je v České republice na 860 tisíc neobydlených bytů. Uvážíme-li, že statisticky bydlí v průměrném bytě více než dva lidé (přesně jde o 2,21 osoby), obsazení těchto neobydlených bytů by vyřešilo bytovou potřebu bezmála dvěma milionům lidí. Z toho jen v bytových domech je neobsazených na 200 tisíc bytů, větší počet neobsazených bytů je v rodinných domech, kde lze dovozovat, že jde buď o domy zcela neobydlené nebo o větší rodinné domy, ve kterých bydlí například jeden důchodce (nebo manželský pár v důchodovém věku).

Řešení nedostupného bydlení nemusí být až tak složité, jak se může na první pohled zdát. Ale slovy Winstona Churchilla „Pokud děláš, co jsi vždy dělal, dostaneš, co jsi vždy dostal.“ - budeme-li nadále chtít řešit situaci v této oblasti tak, jak jsme ji dosud řešili, není naděje na její změnu. Už jsme si řekli, že bytů je dost, jak se k nim tedy dostat? Víme, že 200 tisíc bytů je neobsazených v bytových domech. Chybí přesnější statistika, o které byty se jedná, ale v ČR nic nebrání (ani v minulosti nebránilo), aby si nemovitosti kupovali cizinci - a je veřejným tajemstvím, že celá řada takovýchto nemovitostí (hlavně v Praze, ale i v dalších větších městech) byla skupována zejména v 90. letech cizinci (z Ruska, Itálie, ale i dalších zemí), často za prostředky, o jejichž legálním původu mohou být důvodné pochybnosti. Cílem mnohých těchto majitelů přitom není, aby jim nemovitosti co nejvíce vydělávaly, ale aby v nich měly výhodně uložené prostředky. Konečně o zhodnocení v tomto případě nouze není a chátrání také nevadí. I vybydlená nemovitost v Praze má dnes větší hodnotu než nadstandardně vybavená novostavba v 90. letech. Řešení této situace je přitom poměrně jednoduché - od výrazného zdanění neobývaných nemovitostí až po radikálnější vyvlastnění (jistě za náhradu, ale vyřeší-li to problém nedostupného bydlení, jsou to rozumně vynaložené prostředky - a nikdo neříká, že by náhrada musela být ve výši aktuální tržní ceny, i to by bylo možné zákonem vyřešit).

To samozřejmě řeší jen část problému a vlivem nedostatku dat nevíme přesně, jak velkou. Dalším řešením by bylo zvýšení jistoty pronajímatelů zejména ve vztahu k nájemníkům, kteří byt zdemolují a kteří nebudou platit. Zde mám zato, že přebírá-li stát na sebe povinnost výživného (které poté vymáhá), mohl by obdobně na sebe převzít tato rizika (která by poté vymáhal), zejména ale musí umožnit rychlejší ukončení smluv a vystěhování problémových nájemníků.

Ze statistik vyplývá, že nemalá část neobydleních bytů je v rodinných domech. Zda jde o rodinné domy alespoň zčásti obydlené, či zcela neobydlené, a případně v jakém poměru, statistika neříká, ale zcela jistě se jedná i o domy zcela neobydlené. Zcela jistě přinejmenším proto, že nejméně jeden takový je přímo v mém sousedství, majitele znám, ale dům (který zdědil) pronajímat nechce, protože má obavy z problémových nájemníků, což jen dokládá, že zlepšení situace pronajímatelů právě ve vztahu k problémovým nájemníkům by jistě zlepšilo i dostupnost bydlení - přinejmenším toho nájemního. (Konečně na majitele neobydlených bytů by dopadlo i pravidlo „use it or lose it“ /volně přeloženo: použij to, nebo o to přijdeš/ - a pokud by o dům nechtěl přijít, musel by ho pronajmout.)

U obydlených domů bude řešení náročnější, ale nikoliv nemožné. Už v úvodu tohoto jsem zmínil, že lze předpokládat, že často půjde o domy, obydlené osobami v důchodovém věku (ať již žijícími samostatně nebo o manželské páry). I tyto osoby by ale bylo možné vhodným způsobem motivovat (nikoliv nutit) k přestěhování se do menšího bydlení (které se jim bude i snáze udržovat), čímž by se jednak zlepšila situace těchto důchodců a jednak zlepšila dostupnost bydlení třeba pro mladé rodiny. Řešením může být třeba tzv. obrácená hypotéka s tím, že by ale tito lidé nedostali „jen“ peníze, ale i jiné pro ně vhodné bydlení, které by nemuseli složitě shánět (a po nějakou dobu od prodeje do vyřešení koupě, případné rekonstrukce a přestěhování bydlet třeba u příbuzných nebo třeba na hotelu), které by mohlo být i v jejich majetku (aby mohli i nadále něco odkázat svým dětem a měli jistotu bydlení, o tom více níže).

Ano, výstavba samozřejmě dostupnost bydlení řeší nejlépe, bohužel ale má své limity. Jednak není možné stavět donekonečna, zejména obtížné je to tam, kde lidé opravdu chtějí bydlet. Jistě, můžeme z Prahy udělat New York a postavit mrakodrapy v centru metropole, památkářům se to ale nejspíše líbit nebude - a místním také ne. Proto je třeba řešit základní problém, a tím není nedostatek bytů, ale jejich cena v kombinaci s tím, že jejich významná část není obydlená.

Přesto by stát výstavbu měl podporovat, a to jak přímo (tedy tím, že bude sám stát resp. obce byty stavět), tak zejména legislativními podmínkami. A nejde jen o tak často skloňované stavební řízení (aby tak stavebník nemusel čekat dlouhé měsíce či roky) a jeho digitalizaci, ale i o zpřehlednění a zjednodušení celého procesu.

Je určitě třeba chránit památky a kulturní dědictví, není možné postavit mrakodrap vedle Staroměstské radnice, neomezená moc obcí na celém území, kdy mohou stanovovat takové parametry, jako je zastavěnost pozemku, sklon a barva střechy, maximální počet podlaží atp. je ovšem podobným extrémem, jakým by byl mrakodrap na Staroměstském náměstí. A problémem nejsou jen samotná omezení, ale i jejich nepřehlednost. Kdyby si každý mohl jednoduše rozkliknout mapu a zjistit, co a za jakých podmínek lze na daném pozemku postavit, dalo by se snad ještě uvažovat o tom, že to může být přijatelné, ale pokud už jen dohledání aktuálního územního plánu je často obtížné, mnoho důležitých aspektů není možné zjistit prakticky vůbec a celou řadu běžných požadavků je třeba řešit s místně příslušným stavebním úřadem a být vystaven nejistotě toho, zda úřad danému požadavku vyhoví, pak takové nastavení jistě právní jistotě nepřispívá a výstavbu komplikuje. Malý stavebník se do ní často nepustí, developerovi to zvyšuje náklady - a ten tak zvedá ceny bytů.

Obce by měly mít jen značně omezené právo určovat, co se smí kde stavět. Toto právo by mělo být omezeno jen na památkově chráněná území a i tam by měly obce majitelům pozemků či nemovitostí přinejmenším schopny doložit nutnost stanovených omezení nakládání s jejich majetkem.

Stanovování zastavitelnosti pozemků je nepochopitelné a nepřijatelné. Na dům o výměře 100 m2 , u kterého majitel nechce mít zahradu, by měl stačit pozemek o téže rozloze, aby tak majitel nemusel počítat s tím, že na takový dům musí shánět pozemek tu třikrát, tu pětkrát větší. Pokud bude na stometrový dům stačit stometrový pozemek - a pokud právě ceny pozemků jsou často jednou z nejdražších položek při výstavbě nemovitosti - pak už jen tato dílčí změna předpisů a omezení možnosti obcí, jak bránit majitelům v nakládání s jejich majetkem, by značně přispěla ke snížení cen nemovitostí k bydlení a tedy zlepšila dostupnost bydlení.

O zlepšení situace pronajímatelů už řeč byla. Pokud by ale život v nájmu měl být dlouhodobým a uspokojivým řešením bytové potřeby pro větší část populace, je třeba řešit i situaci nájemníků. Nájemník nesmí být otrokem pronajímatele, kterého musí téměř kdykoliv pustit k sobě domů, musí mu hlásit, když si najde přítelkyni (se kterou se rozhodne bydlet v pronajatém bytě) či u sebe ubytuje jinou osobu, měl by také mít možnost předmět nemovitosti přiměřeně upravovat, pokud je schopen ho v případě potřeby uvést do původního stavu. Případné extrémy (kdyby třeba nájemník v bytě 1+1 chtěl ubytovat 10 lidí) mají být rovněž odpovědností nájemníka, nikoliv pronajímatele. Nájemník nesmí žít v nejistotě, že mu pronajímatel může kdykoliv neprodloužit smlouvu. Smlouva na dobu určitou má být mimořádným nástrojem, a to pouze při vzniku nájemního vztahu mezi konkrétními osobami, nikoliv nástrojem takovým, že smlouvu na dobu neurčitou pronajímatel nedá nikdy.

Navyšování nájemného (samozřejmě nemám na mysli náklady na energie, vodné a stočné, ty nájemce hradí vždy v plné výši) má být možné ne vždy o inflaci, ale v návaznosti na náklady majitele. Důvodem pro navýšení nájemného nemá být snaha majitele o navýšení svého nominálního zisku, ale pokrytí nákladů. Pokud tedy nechceme jít přímo cestou regulovaného nájemného, měl by zákon stanovit způsob výpočtu nájemného, které například může pokrývat i příspěvky do fondů oprav nebo daň z nemovitosti (které platí majitel), majitel si jistě může započítat to, co do bytu investoval. Nájemné má být neregulované proto, aby si nájemník mohl zaplatit za vyšší kvalitu, ne proto, aby se pronajímatelům zvyšovaly zisky. Pokud pronajímatel pronajímá luxusně vybavený penthouse v centru Prahy, jistě dává smysl, že bude dražší než stejně velký vybydlený panelový byt na jejím okraji. Ale nedává smysl, aby i tento vybydlený byt stál desítky tisíc, jen proto, že lidé chtějí bydlet a majitel si takovou částku může říct, byť pronajímá byt zcela nevyhovujících kvalit. Pokud jeho veškeré náklady jsou např. 2000 Kč měsíčně, nemůže si účtovat 20 tisíc. To by zákon měl řešit. Současně při ukončení nájmu ze strany pronajímatele má pronajímatel zajistit nájemníkovi jiné odpovídající bydlení a neprodloužení smlouvy na dobu určitou (o které měl nájemník zájem) by mělo být vždy řádně zdůvodněno. Majitelé mají být více chráněni vůči problémovým nájemníkům, současně ale nesmějí svého postavení zneužívat.

Na závěr tohoto textu se tedy možná dostávám k jádru problému. K tomu, co je jednak důvodem vysokých cen bydlení (a to jak vysokých nájmů, tak vysokých cen nemovitostí), ale i neobydlených nemovitostí. Zatímco dříve totiž nemovitosti určené k bydlení sloužily k bydlení a maximálně si několik zámožných rodin postavilo činžovní domy, které pronajímaly, dnes se nemovitosti kupují jako investice. A u investice chceme výnos, který pokud možno poráží inflaci, nebo je přinejmenším lepší než u produktů, jako jsou spořicí účty. A tak ten, kdo má peníze (často velké společnosti, v některých případech i nadnárodní), investuje do nemovitostí, aby mu je zaplatil nájemník. Že se průměrně či podprůměrně vydělávající člověk k vlastní nemovitosti nedostane? To není náš problém. Navíc pronajímatele k pronajmutí ani nic netlačí, což může vést k dočasně či dokonce dlouhodobě neobývaným nemovitostem, zmíněným v úvodu tohoto textu. Dnes se totiž investice do nemovitostí vyplatí dokonce i tehdy, když nejsou pronajaty - stačí spekulovat na růst ceny, který zatím stále přichází a za posledních 10 let dokonce překonal i inflaci.

I zde musí zasáhnout stát, protože zatímco téměř vše je možné si odpustit a téměř vše lze vyprodukovat prakticky v neomezeném množství, u bydlení to neplatí - rozloha České republiky je pevně daná a větší nebude bez ohledu na to, jaká bude zrovna poptávka po pozemcích. A bez pozemků stavět nelze. Je-li bydlení základní životní potřebou, musí ho každý mít možnost získat. A pokud někdo bude vlastnit dvě, tři nebo dokonce více než sto nemovitostí k bydlení (i o takových jedincích se lze v médiích dočíst, o společnostech, spravujících velká bytová portfolia nemluvě), zákonitě musí být jiný, který nebude mít ani jednu a bude nucen jít do nájmu bez ohledu na to, zda jeho podmínky pokládá za výhodné, či nikoliv.

I to má řešení - daně. Pokud totiž držení více nemovitostí bude mimořádně nevýhodné, bude každý rozumný investor motivován takovou nemovitost prodat. A pokud se na trh dostanou desítky či stovky tisíc dalších nemovitostí v krátkém období, spadnou ceny tam, kde konečně i podle odborníků mají být - ke konci loňského roku byly totiž podle ČNB nadhodnocené o 58 % a od té doby dále rostou.

To vše ale chce politickou odvahu. Bude ji někdo v této zemi mít?

Ministerstvo pro místní rozvoj: Struktura neobydlených bytů (prosinec 2023)

https://mmr.gov.cz/getmedia/b55d12ac-89fa-468a-8c86-100c57d6f9b3/Neobydlene-byty_struktura.pdf.aspx?ext=.pdf

Statistika a my, Časopis ČSÚ: Jak se u nás bydlí? (30. 4. 2020)

https://statistikaamy.csu.gov.cz/jak-se-u-nas-bydli

ČSÚ: Ceny bytů (7. 10. 2024)

https://csu.gov.cz/produkty/ceny_bytu

ČNB: Nadhodnocení cen nemovitostí jako jedno z rizik hypotečního trhu (29. 2. 2024)

https://www.cnb.cz/cs/o_cnb/cnblog/Nadhodnoceni-cen-nemovitosti-jako-jedno-z-rizik-hypotecniho-trhu/

Marie Anna Zrzavá: Nájemní bydlení jako past (13. 11. 2024)

https://medium.seznam.cz/clanek/marie-anna-zrzava-najemni-bydleni-jako-past-98499