Uvažujete o investici do nemovitostí? Co se můžete naučit od Warrena Buffetta

Investiční strategie Warrena Buffetta se s časem vyvíjí, stále jsou však její základy postavené na hledání hodnoty. Kromě toho také hledá společnosti s jasnou a dlouhodobě udržitelnou konkurenční výhodou, což jsou samozřejmě úspěšné strategie.

Pojďme se však podívat na jeho investiční strategii ještě blíže, co se může realitní investor od Buffetta naučit?

Buffettovým mentorem byl legendární hodnotový investor Benjamin Graham, který se hlásil ke své teorii nákupů společností s dostatečným bezpečnostním polštářem, vůči jejich skutečné hodnotě.

Graham často zkoumal společnosti, které si prošly problémy a obchodovaly se ve značné slevě vůči své účetní hodnotě nebo hodnotě čistých aktiv. Jeho teze spočívala v tom, že v případě likvidace takové společnosti by stále měla investice zůstat v kladných číslech. Strategie se označuje jako „cigar-butt“ investování, kdy investor doufá, že z problémového aktiva inkasuje ještě poslední „obláček kouře“ – zisk.

Buffett byl schopný tento přístup přijmout a měl dostatek sebevědomí k tomu, aby ho dokázal přizpůsobit aktuální tržní situaci. Buffett stále považoval bezpečnostní polštář za životně důležitý, nicméně se odklonil od účetní hodnoty společnosti a kladl mnohem větší důraz na budoucí vyhlídky. Jak sám říká: „Čas je přítelem skvělé společnosti a nepřítelem průměrné.“

Investoři do nemovitostí by stejně tak měli být schopní upravovat svou investiční strategii na základě měnících se vnějších podmínek. Na realitním trhu se toho mění tolik, že strategie, které mohli dlouhodobě fungovat, dnes nemusí přinést zaručeně neúspěch.

Co všechno se změnilo?

Postupy půjčování se výrazně mění. Úrokové sazby jsou nebývalé vysoké, stejně jako inflace. Velikosti průměrných domácností klesají, už se příliš nesetkáváme z dvougeneračními domy a stále více lidí se stěhuje do velkých měst či jejich okolí. V analogii na „cigar butt“ investiční strategii – stále můžete hledat levné nemovitosti v oblastech s nízkou poptávkou po bydlení, každý svého štěstí strůjcem, ale je to aktuálně nejlepší investiční strategie? Neměli byste se přizpůsobit aktuální situaci?

Jeden z trochu překvapivějších aspektů Buffettova investování spočívá v tom, že neměl tendenci vyhledávat menší nebo neznámé společnosti, na které by nikdo jiný nemyslel.

I kdyby chtěl, obrovská velikost kapitálu Berkshire by mu dnes zabránila investovat do celé řady akcií. Namísto toho Buffett investoval do obrovských globálních značek, jako jsou Gillette a CocaCola a v poslední době třeba především do akcií Apple.

Buffett rád vyhledává „franšízové společnosti“ s téměř monopolním postavením, které dodávají zboží nebo služby, jež jsou neustále potřeba nebo je není snadné nahradit.

Moudrým rozhodnutím realitního investora by tak bylo se zaměřit na atraktivní předměstí velkých měst a kvalitní zavedené nemovitosti, které jsou neustále a velmi žádané. Zvlášť když došlo k uvolnění požadavků na žadatele o hypotéky.

Buffett hledá spíše společnosti, které mají potenciál pro organický udržitelný růst než růst prostřednictvím akvizic.

V Berkshire je kladen důraz na řadu poměrových ukazatelů včetně P/E ratia nebo návratnosti investovaného kapitálu, namísto pouhé koncentrace na zisk a zisk na akcii. EPS (zisk na akcii) může růst i tam, kde společnost financuje neoptimální projekty čistě prostřednictvím dluhu. A Buffett nenávidí nadměrné úrovně dluhu.

Existuje zde jasná paralela s residenčními nemovitostmi:

Aby měli realitní investoři realistickou naději na dlouhodobě lepší výkony, měli by hledat městské oblasti a předměstí, která budou po celá desetiletí vykazovat skutečný a udržitelný růst příjmů domácností.

To je také důvod, proč se vyplatí sledovat demografické trendy a dívat se do hlavních finančních center naší země (přirozeně se jedná o největší města).

Buffett rád identifikuje kvalitní společnosti s vynikajícími dlouhodobými vyhlídkami a pak čeká na svůj čas k investování. Nikdy se tento přístup neprojevil více než investicí Berkshire ve výši miliardy dolarů do společnosti Coca-Cola. Buffett měl století historie výdělků, které mohl analyzovat. Věděl, že má Coca-Cola téměř nepřekonatelnou konkurenční výhodu v podobě své značky. Čekal tak, až pokles akcií přinese ideální příležitost k nákupu.

Cola je velmi levný produkt na výrobu, vzhledem ke specifické chuti a rozpočtu Coca-Coly na reklamu mu je však velmi těžké konkurovat. Během pozoruhodně krátké doby se investice v hodnotě 1 miliardy dolarů rozrostla na tržní hodnotu 13 miliard dolarů a ve své době představovala celých 40 % celého investičního portfolia společnosti Berkshire. Buffett věděl, že přišel jeho čas a nakupoval obrovské objemy akcií, podobně jako v posledních letech v případě Apple.

Z obdobného přístupu často těží i ostřílení investoři do nemovitostí. Největší česká města zažívají cykly na trhu s nemovitostmi, ale ne vždy se ceny pohybují současně. Zkušení investoři si tak kladou za cíl naučit se tyto cykly rozpoznávat a získávat majetek v době dlouhodobého útlumu růstu cen, přičemž si vždy uvědomují, že je kvalita dlouhodobě klíčem k úspěchu.

Buffettova investiční moudrost se neomezují pouze na svět akcií. Jeho přístup k hodnotě, přizpůsobení se měnící situaci, důraz na kvalitu a udržitelný růst, stejně jako schopnost poznat potenciálně neoceněná aktiva, jsou převoditelné i do světa investic do nemovitostí.

Při hledání a výběru nemovitostí je zásadní chápat, že kvalitní nemovitost s dlouhodobými vyhlídkami na růst je mnohem důležitější než krátkodobé výkyvy trhu. Ať už investujete do akcií, nemovitostí nebo jiných aktiv, Buffettova filosofie nám ukazuje, že úspěch pramení z chápání hodnoty, trpělivosti a schopnosti přizpůsobit se měnící se tržní situaci.

Dobrý investor je zkrátka ten, který je připraven učit se a adaptovat se, ať už jde o akcie nebo nemovitosti.