Článek
Tento článek nemá sdělovat informace, ale vyvolat ve vás snahu o pochopení komplexnosti a složitosti otázky bydlení, a co vše má nějaký vliv. A budu moc rád, pokud se v diskusi zapojíte do pojmenování aspektů, které cenu bydlení ovlivňují.
1) úrokové sazby hypoték
Jsou-li sazby nízké, vychází na stejnou výši úvěru při stejné délce splácení nižší splátka, tedy rozšiřuje se počet osob, které na konkrétní výši hypotéky dosáhnou. Výsledek, růst poptávky, tlak na zvyšování cen. Opačně, vyšší úrokové sazby by měly působit jako tlak na snižování cen bydlení
2) odpočet úroků hypoték ze základu daně
Čím větší úroky, tím větší výhoda. Ale současně tím dříve člověk narazí na hranici, kdy již úroky z hypotéky uplatnit nemůže plně, protože při nižším příjmu a odpočtu slevy na poplatníka by již úroky snížily daňový základ pod hranici, od kdy je již daň nulová. To nastává většinou na začátku splácení, kdy podíl úroků ze splátky je nejvyšší. Takže nejohroženější skupinou pro tento efekt jsou mladí s nižšími příjmy. Odpočet úroků tedy zvýhodňuje osoby s vyššími příjmy, které tedy mají určitou dílčí výhodu pro dostupnost bydlení. Paradoxem je, že tuto úlevu na daních musí ze svých daní pokrývat i ti, kteří na hypotéku nedosáhnou a platí nájem. To jsou typicky osoby se stejnými příjmy a tudíž odvody a daněmi, ale s dětmi, tedy nižší bonitou pro přiznání hypotéky. Odpočet tedy zvyšuje tlak na růst cen bydlení a současně znevýhodňuje na realitním trhu rodiny s dětmi jednak nižší bonitou, jednak nedosažením na toto daňové zvýhodnění s důsledkem vyšších daní než bezdětní. V konečném důsledku si bezdětný pár může dovolit při stejných příjmech bydlení až o polovinu dražší, než rodina s totožnými příjmy, ale dvěma dětmi.
3) sociální dávky, příspěvek, doplatek na bydlení
Jde o složitou otázku. Dorovnávání nákladů na bydlení působí na růst cen nájmů (více lidí si to může dovolit, může si dovolit vyšší nájem, doplatí to přeci stát, takže to vyvolává větší poptávku s efektem růstu nájmů). Růst nájmů má za následek vyšší zhodnocení investice do nemovitosti, takže to zvyšuje poptávku po investičních nemovitostech, opět tlak na zvýšení cen nemovitostí. A vyšší cena nemovitostí tlačí na vyšší nájmy a ty tlačí na zvýšení příspěvků na bydlení. A spirála jede. O účelovém navyšování nájmu nad tržní nájem již s úmyslem těžit z příspěvků na bydlení ani nemluvě.
4) Bydlení se stává byznysovou komoditou se zájmem investorů, tedy bydlení přestává sloužit k bydlení, ale využívá se ke zhodnocování peněz. Vstup kapitálu, který by jinak směřoval do akcií, podnikání, tlačí na růst cen nemovitostí. Způsobuje hlad finančních skupin nebo i bohatších lidí se k těmto veřejným penězům (ze sociálních dávek) dostat. S tím souvisí i nízká důvěra např. v penzijní fondy, jejichž výkonnost nestíhá leckdy ani inflaci, což vede k přesunu investic do realitního trhu.
5) územní plánování
Jde nejen o pružné plánování výstavby, resp. pozemků vhodných k výstavbě, ale i o regulace. Ty dokážou výstavbu poměrně prodražit. Kapitolou samou pro sebe je územní plánování pro zástavbu rodinnými domy, dvojdomy apod. Vím o případu, kdy obec plně zainvestovala rozparcelované pozemky od 700 do 790 m, vodovod, elektřina, kanalizace i plyn. A pak někdo dospěl k názoru, že je v jakémsi zájmu stanovit regulaci tak, že stavět rodinný dům v této lokalitě lze pouze na pozemku o velikosti 800 m a více. Ze stavebních parcel se škrtem pera stala pastvina pro ovce. Územní plánování se svými regulacemi se stává podstatným faktorem pro náklady na bydlení. Omezená dostupnost zastavitelných pozemků v kombinaci s regulací minimální velikosti parcely vytváří situace, kdy cena samotného pozemku je vyšší než cena plánovaného domu. O dalších omezeních jako jsou komunikace, průjezd pro záchranné složky, točny či T-křižovatky dnes neomezují pouze výstavbu objektů na bydlení, ale i rekreačních objektů. Zkuste dnes získat stavební povolení na chajdu pod lesem dostupnou pouze pěšky. Tím spíše dům pro bydlení, i kdyby byl typu off-grid, tedy zcela nezávislý na sítích.
6) omezování rekonstrukcí v určitých lokalitách regulacemi
některé regulační plány omezují využití obytných ploch domů při větší rekonstrukci, pokud původní dávno zkolaudovaná stavba nesplňuje novější regulace. To se týká například záplavových oblastí , tedy místo řešení ochrany stát zasahuje do možnosti nakládat s vlastním obydlím, např. rozdělit dům na dvě bytové jednotky.
7) normy a předpisy upravující technické parametry bydlení, které novou výstavbu prodražují. Je otázka, zda stejného efektu nelze dosáhnout jiným přístupem. Obecně lze říct, že energetická náročnost polovičního domu jako části dvojdomu je obdobná, jako energetická náročnost samostatného dvojnásobného domu s třídou energetické náročnosti o dvě třídy vyšší. Tedy úspor energií se dá dosáhnout nejen drahými technologiemi pasivních domů jako zateplení, rekuperace, ale obdobné úspory se dá dosáhnout méně „velkorysou“ velikostí domu. A logicky, čím menší je dům, tím vyšší je podíl ceny technologií na celé stavbě.
8) pravidla pronájmu nemovitostí, kdy je velmi obtížné vystěhovat neplatícího nájemníka, nebo takového, co pronajatý objekt poškozuje, případně tzv. dělá v domě zlou krev. Dokonce jsou z daní přes dotace placené neziskovky, které takovým nájemníkům radí, jak v nemovitosti vydržet bez placení co nejdéle fakticky na náklady vlastníka, a to včetně služeb a energií. To odrazuje některé vlastníky byty nebo domy pronajímat, případně toto riziko promítnou do nájmu, logicky zvýšením. Snížení nabídky nebo promítání rizika do ceny nájmů pak vede k tlaku na zvýšení cen nájmů a tím i nemovitostí. Stát zde přenáší svou „sociální“ politiku na soukromé vlastníky nemovitostí.
9) prodloužení testu pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti z 5 na 10 let. Fakticky to znamená, že stát při prodeji před splněním testu zdaňuje navýšení ceny nemovitosti, i kdyby to navýšení bylo způsobenou pouze inflací. Takže pokud jste v roce 2021 koupili byt za 4 milióny na pronájem a bez jakékoliv investice ho chcete v roce 2025 prodat za cenu zvýšenou o inflaci za 5.5 mil. Kč, pak z 1,5 mil. Kč inflačního navýšení zaplatíte 15% daň z příjmu fyzických osob. Prodloužení testu tak poněkud zakonzervovalo trh s nemovitostmi, tedy snížilo ochotu řady vlastníků prodávat. Tedy snížení nabídky, s tlakem na zvýšení cen.
10) rozbíjení vícegeneračních rodin, celkově nižší snášenlivost vícegeneračního bydlení zvyšuje poptávku po bydlení. Stejný efekt mají i rozpady rodin, kdy rozpadlá rodina potřebuje náhle byty dva, s finanční podporou státu to jde. To zvyšuje poptávku, tedy tlačí ceny nahoru, jak nájemního, tak vlastnického bydlení.
11) využívání objektů vhodných k bydlení k jinému účelu, ať už jde o kanceláře či krátkodobé pronájmy (Airbnb) stahuje z trhu nemovitosti vhodné k bydlení, opět s dopadem na snížení nabídky a tlak na růst cen.
12) kapitolou samou pro sebe je neustálé „zjednodušování“ a „zrychlování“ stavebního povolení, ohlášek apod., které vždy znamená reálně zkomplikování a prodloužení.
Určitě si nedělám iluzi, že bych vyčerpal všechny faktory, které mají vliv na ceny bydlení, zejména na dostupnost bydlení pro mladé rodiny. Budu rád, když v diskusi uvedete další faktory, které ceny nemovitostí ovlivňují. Namátkově mě napadá třeba nedostatečná infrastruktura a pracovní příležitosti ve vesnických aglomeracích, které tlačí jak osoby chtějící pracovat, ale i využívat infrastrukturu pro děti, do městských aglomerací s tlakem na poptávku a tím na zvyšování cen. Případně zkuste promyslet, kde je možné situaci začít zlepšovat rychle, kde je potřeba dlouhodobější systémové změny.
