Článek
Jen máloco v posledních letech ovlivnilo naše životy tak jako dramaticky rostoucí ceny bydlení. Vlastní byt či dům se pro mnoho lidí stal nesplnitelným snem a splácení hypotéky realitou na desítky let. V tomto kontextu mě zaujal rozhovor s Tomášem Spurným, šéfem Moneta Money Bank, který napřímo pojmenoval jeden z často přehlížených problémů: roli finančních makléřů a jejich provizí.
„Odejít od makléřů bylo jedno z nejlepších rozhodnutí, které jsme v bance udělali. Byť to lidé neradi slyší, tak si s hypotékou kupují také provizi pro makléře, kterou zaplatí v úrokové sazbě, a ne nejlepší hypotéku na trhu,“ tvrdí s tím, že Česká národní banka by fakt, že makléři nejednají ve prospěch klientů neměla tolerovat. „Kdybychom vzali tisíc hypoték a srovnali je s odměnou nabízenou makléřům od bank, bude tam jasná korelace, kam ty hypotéky v daném čase posílali,“ upozorňuje.
Co všechno prodražuje bydlení?
Odměny poradcům jsou skutečně poměrně vysoké. V jiném textu Hospodářských novin vyšel loni článek o nedávném snižování těchto provizí ze strany bank. „Z průměrných 1,6 procenta z výše úvěru (při milionové hypotéce 16 tisíc korun) tedy půjde o 0,8 procenta (osm tisíc korun),“ zmínily posun, ke kterému se rozhodla Česká spořitelna.
Portál Sreality.cz uvádí, že průměrná cena bytu v Praze v současnosti vychází na 143 529 korun na metr. Pokud budeme uvažovat o bytu o rozloze 60 metrů čtverečných, vyjde na 8 611 740 korun. Finančnímu makléři tak aktuálně formou úroku zaplatíte 68 894 korun, dříve to bylo dokonce 137 894 korun. To není zanedbatelná částka – zvlášť když připočítáme i odměnu realitnímu makléři. Zpravodajský portál E15.cz uvádí, že odměny se značně liší, protože žádný zákon výši jejich provizí nereguluje. V roce 2020 se pohybovaly mezi 3 a 5 procenty. To znamená, že v případě našeho modelového pražského bytu byste při koupi přes realitní kancelář zaplatili mezi 258 352 a 430 587 korunami.
Všechny tyto částky konečnou cenu nemovitosti výrazně zvyšují. Nicméně na jejich výši má vliv už samotná existence a dostupnost hypoték. Je to prosté: kdyby úvěry na bydlení neexistovaly, muselo by být bydlení podstatně levnější. Důvod? Dlouhodobé úvěry zvyšují kupní sílu lidí, proto si byt nebo rodinný dům může dovolit i ten, kdo by na něj z běžného příjmu nedosáhl. A pak už platí banální ekonomický zákon nabídky a poptávky: když roste poptávka, rostou i ceny.
Skromnější, ale i jistější život
Roli samozřejmě hrají i další důvody jako je omezená výstavba, složité stavební řízení, spekulanti s byty a existence trhu s krátkodobých pronájmů jako je Airbnb. Nicméně, za - v současnosti - astronomickými cenami bydlení jsou především relativně snadno dostupné úvěry na bydlení. Jak by se nám žilo bez nich?
Vzhledem k tomu, že jen část lidí, kteří by měli našetřeno, nebo by je podpořila rodina, by si mohli dovolit vlastnické bydlení, poptávka by klesla. Tím by se pochopitelně dramaticky snížila i cena nemovitostí, a to nepochybně o mnoho desítek procent. Zkrátka: ceny by se musely přizpůsobit reálné kupní síle lidí.
Absence hypoték by vedla k výrazné převaze nájemních bytů, zejména ve městech. Mnoho rodin by také bydlelo ve vícegeneračních domech či bytech. Ubylo by spekulantů, kteří by si nemohli dovolit nakoupit tolik nemovitostí a zisk z následného prodeje by pro ně nebyl tak vysoký. Jistě by ubylo i krátkodobých pronájmů typu Airbnb, které také mají vliv na nižší dostupnost bydlení.
Developeři by museli snížit cenu nově vystavěných bytů a více se orientovat na bydlení „na míru“ a na to, aby bylo dostupné pro více lidí. Nejspíše by přibylo i družstevní výstavby a do výstavby by musel více vstoupit stát a města.
Většina lidí by pravděpodobně celý život bydlela v nájmu, což je ale v některých zemích běžné - kupříkladu v Německu, v Rakousku nebo v Japonsku. Paradoxně se ukazuje, že v rámci Evropské unie bydlí lidé v nejbohatších zemích v nájmu, zatímco v těch chudých častěji ve vlastním. To prozrazuje, že vlastnické bydlení je zejména v postkomunistických zemích pořád spojeno se společenským statusem.
Aby bydlení v nájmu by bylo společensky akceptovanější, muselo by se nutně změnit i naše naladění. I Češi sice dříve byli „národem nájemníků“, ale ve chvíli, kdy se stát a města rozhodly v 90. letech minulého století levně privatizovat svůj bytový fond, stalo se vlastní bydlení metou, na kterou chtěl dosáhnout každý. Ten, kdo zůstal v nájmu byl považován za „neúspěšného“ nebo toho, kdo se nedokáže dostatečně postarat o rodinu. Společenský tlak postupně vedl k tomu, že hypotéka se stala pro mladší ročníky téměř povinností.
Více peněz na život
Přineslo by to ale samozřejmě i některé nevýhody, které je třeba zmínit. Mladí lidé by zůstávají déle u svých rodičů a osamostatnění by přicházelo později. Tak tomu je například v Itálii, ale překvapivě i na Slovensku. Případně by se skládali na spolubydlení se svými vrstevníky, což se ale kvůli vysokým cenám bytů a nájmů děje i dnes. Mladé rodiny by častěji žily se starší generací – což by přineslo více podpory, ale i více konfliktů. Výstavba by nejspíš byla podstatně pomalejší a stát a města by musela více investovat, což by dočasně zatížilo jejich rozpočty.
Ceny by tedy byly nepochybně nižší, protože by odpovídaly reálné kupní síle, ale samostatné bydlení by mohlo zůstat přechodně nedostupné (dokud by do výstavby nájemních bytů významně nevstoupil stát a města). Zmizel by stres spojený s hypotékou, lidé by byli finančně flexibilnější a případné ekonomické krize by je tolik neohrožovaly. Lidem by zbývala větší finanční rezerva a měli by i více peněz na běžnou spotřebu i investice například do vzdělání, cestování, péče o zdraví nebo by snáze našetřili na rozjezd vlastního podnikání.
Bez hypoték bychom pravděpodobně žili o něco skromněji, ale s menší mírou rizika, více sdíleli prostor a zřejmě bychom se i snadněji stěhovali za prací. Stát a města by přechodně musely více investovat do bytové výstavby, ale pokud by byl sytém nájemního bydlení dobře nastaven (nešlo by o symbolické nájemné), investice by se mu po čase vrátila.
Taková změna by rozhodně nebyla jednoduchá. Znamenala by zásadní proměnu našich zvyklostí, hodnot, ale i očekávání. Pokud ale vlastní bydlení nemá být jen luxusem pro nejbohatší, možná bychom si měli si položit nepříjemnou otázku: opravdu ještě dává smysl podporovat systém, který zvyšuje ceny nemovitostí, zadlužuje domácnosti na desítky let a v konečném důsledku zásadně znevýhodňuje mladé?
Další zdroje:
„Chceme Monetu minimálně zdvojnásobit, říká šéf banky Spurný. Zprostředkovatelé podle něj zbytečně zdražují hypotéky,“ Ihned.cz 29. 4. 2025
„Poslední z velké bankovní trojky výrazně snižuje provize hypotečním poradcům. Jak to dopadne na klienty?“ Ihned.cz, 17. 5. 2024
