Ceny nemovitostí rostou. Proč se váš byt přesto neprodává?

Majitel bytu si přečte, že nemovitosti zdražují. Podívá se na několik inzerátů v okolí a rozhodne se svou cenu ještě trochu zvýšit. Vždyť zlevnit se dá později.

Jenže telefon mlčí. Nebo přijdou lidé na prohlídku, pochválí kuchyň a už se neozvou. Po měsíci se objeví první pochybnost: Jak je možné, že trh roste, ale o můj byt nikdo nestojí?

Tyto dvě situace se navzájem nevylučují. Celkový vývoj trhu a prodej jednoho konkrétního bytu jsou dvě různé věci.

Podle zářijové analýzy České bankovní asociace založené na datech ČSÚ vzrostly ceny nákupů obydlí ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně o 8,6 procenta. Jde ale o souhrnný ukazatel. Neznamená to, že každý byt v každé ulici lze nabídnout o stejných 8,6 procenta dráž.

Kupující porovnává konkrétní možnosti. Byt s výtahem proti bytu bez výtahu. Družstevní podíl proti bytu v osobním vlastnictví. Dům po opravách proti domu, ve kterém se velké investice teprve chystají.

V Mostě, Chomutově nebo Jirkově proto potřebujete znát srovnatelné nemovitosti v dané lokalitě. Celorepublikový průměr je užitečný kontext, při stanovení ceny však potřebujeme podrobnější údaje.

„Vedlejší byt je na internetu za tři a půl milionu. Ten náš přece nebude levnější.“

Taková úvaha má jednu slabinu: nevíme, zda se vedlejší byt za uvedenou cenu skutečně prodá. Možná je v nabídce několik měsíců. Možná se jeho cena už měnila. A možná nakonec majitel přijme úplně jinou částku.

Při porovnávání bych se proto ptal: Jak dlouho se byt nabízí? V jakém je stavu? Jaké má měsíční náklady? A máme doloženou skutečnou prodejní cenu?

Ani zmizení inzerátu samo o sobě nepotvrzuje uzavřený obchod. Majitel mohl prodej odložit nebo nabídku přesunout jinam.

Prodávající sleduje částku, kterou chce získat. Kupující s hypotékou zároveň počítá, kolik mu po zaplacení bydlení zůstane na život.

Rozdíl ukáže jednoduchý model. U úvěru tři miliony korun se splatností třicet let činí anuitní měsíční splátka přibližně:

Jde o ilustrativní výpočet bez poplatků a pojištění, při neměnné sazbě a stejných ostatních podmínkách. Není to nabídka banky ani předpověď sazeb.

Rozdíl mezi prvním a posledním řádkem představuje téměř sedm tisíc korun měsíčně. Rodina může mít o byt stále zájem, ale její rozpočet už na původně zamýšlenou kupní cenu nemusí stačit. Výsledek navíc ovlivní vlastní úspory, další závazky a posouzení banky.

Představme si byt, u kterého srovnatelné prodeje ukazují cenu kolem tří milionů korun. Majitel chce začít na 3,3 milionu. Počítá s rezervou pro vyjednávání.

To je modelová situace, nikoli odhad konkrétního bytu. Ukazuje ale důležitou otázku: Dostane se nabídka vůbec k lidem, kteří by za ni byli ochotni zaplatit přibližně tři miliony?

Část zájemců ji může vyřadit už cenovým filtrem. Jiní ji porovnají s dražšími byty, které nabízejí lepší stav nebo polohu. Prostor k jednání potom nepomůže, protože žádné jednání nezačne.

Pokud majitel chce vyšší cenu vyzkoušet, měl by si předem určit termín vyhodnocení a podklady pro další rozhodnutí. Pouhé čekání na někoho, kdo „to ocení“, může prodej zbytečně protahovat.

Slabý zájem automaticky neznamená, že je nutné ihned zlevnit. Nejdřív je potřeba zjistit, kde se prodej zastavil.

Pokud lidé inzerát téměř neotevírají, zkontroloval bych jeho dosah, úvodní fotografii, titulek, zařazení a cenu. Pokud si ho prohlížejí, ale nevolají, mohou jim chybět důležité informace nebo poměr ceny a nabízeného bydlení nevychází dobře.

Jestliže prohlídky probíhají, ale nabídka ke koupi nepřichází, potřebujeme zpětnou vazbu. Vadí skutečný stav bytu? Hluk? Náklady domu? Možnost financování? Nebo si zájemci mezitím vybrali výhodnější nemovitost?

Samotný počet zobrazení ještě neukazuje, zda nabídka oslovuje lidi, kteří jsou schopni a ochotni koupit.

Za užitečné považuji pravidelné vyhodnocení prodeje. Kolik přišlo konkrétních poptávek, kolik proběhlo prohlídek a proč zájemci nepokračovali. K tomu patří přehled nové konkurence a návrh dalšího postupu.

Někdy pomůže lepší prezentace. Jindy doplnění dokumentů nebo vyřešení překážky při financování. A někdy čísla i reakce kupujících ukážou, že cenu potřebujeme změnit.

Vyšší cenu má smysl hájit konkrétními přednostmi nemovitosti. Když se o ni ale dlouhodobě neopírá zájem kupujících, stojí za to znovu prověřit, z čeho jsme při jejím stanovení vycházeli.

Rostoucí trh může prodávajícímu pomoci. Úspěšný prodej přesto vyžaduje, aby nabídka obstála mezi ostatními byty, které si kupující může vybrat právě teď.