Majitel zakázal zvířata i kouření. Musí ho nájemník poslechnout?

„Bez zvířat, nekuřáci.“ Krátký požadavek, za kterým může být pochopitelná obava majitele o podlahu, vybavení i vztahy se sousedy. Jenže při nájmu bytu k bydlení nerozhoduje pouze to, co někdo napsal do smlouvy.

Nájemník má právo v bytě žít. Současně má povinnost chovat se tak, aby nepřiměřeně neobtěžoval ostatní a nezpůsoboval škody. Právě mezi těmito dvěma pravidly je potřeba hledat řešení.

Pes ani kočka nepotřebují automaticky majitelovo povolení

Občanský zákoník dává nájemci právo chovat v bytě zvíře, pokud chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Plošný zákaz zvířat toto právo neodstraní, ani když jej nájemník podepíše. Stejně tak nelze každé pořízení běžného domácího zvířete podmínit souhlasem majitele.[1]

To však neznamená, že musí sousedé snášet celodenní vytí, zápach na chodbě nebo psa, který je ohrožuje.

Rozhoduje konkrétní chov a jeho důsledky. Občasné zaštěkání není totéž jako pravidelné dlouhé rušení. Velikost psa sama o sobě nevypovídá o tom, jak se bude v domě chovat. A problém může způsobovat také několik koček nebo hlučný papoušek.

Právo chovat zvíře není příslib, že ostatní musí snést jakékoli následky.

Zákon o nájmu nemluví pouze o psech a kočkách. Ani samotné slovo „had“ proto neznamená automatický zákaz. Je ale potřeba vědět, o jaký druh jde, jaké má nároky a jak je zabezpečený.

Nejedovatý had v odpovídajícím teráriu a jedovatý had představují odlišné situace. Samotný nesouhlas s neobvyklým mazlíčkem ještě neprokazuje nepřiměřené obtíže. Konkrétní riziko úniku nebo ohrožení lidí už je podstatné.

U některých zvířat navíc nestačí pravidla nájmu. Pro druhy vyžadující zvláštní péči je nutné povolení krajské veterinární správy. Mezi ně patří například všechny jedovaté druhy plazů a všichni krokodýli. Vyhláška upravuje také zabezpečení chovu jedovatých hadů, včetně uzamčení chovných prostor nebo místností či zařízení, ve kterých se nacházejí.[3–5]

Není tedy správné tvrdit, že každý had potřebuje toto povolení. Stejně tak by byla chyba považovat veterinární povolení za automatické potvrzení, že konkrétní chov nemůže vadit z hlediska nájmu. Obojí se posuzuje samostatně.

Chovatel má zároveň povinnost zajistit zvířeti vhodné podmínky a učinit opatření proti úniku.[4] U neobvyklého nebo potenciálně nebezpečného chovu proto doporučuji otevřeně probrat konkrétní druh, zabezpečení a péči při nepřítomnosti. Taková domluva pomůže víc než neurčitá věta, že „mazlíčci jsou povoleni“.

Majitel nemůže jednostranně zavést zvláštní poplatek jen za to, že nájemník má psa. Něco jiného jsou skutečné zvýšené náklady na údržbu společných částí domu vyvolané chovem. Jejich náhradu zákon výslovně připouští.[1, 2]

Rozdíl je například mezi paušální „přirážkou za kočku“ a doloženým zvýšeným úklidem společných prostor kvůli konkrétnímu chovu.

Samostatnou věcí je škoda. Rozkousané dveře nebo poškozená pronajatá sedačka se neposuzují podle toho, zda majitel zvíře dovolil. Nárok na náhradu se řeší podle skutečného poškození a odpovědnosti. U škod způsobených zvířetem zákon upravuje odpovědnost jeho vlastníka i osoby, které bylo svěřeno.[1]

U kouření není v občanském zákoníku stejné výslovné ustanovení jako u zvířat. Ministerstvo pro místní rozvoj ale ve svém výkladu uvádí, že pronajímatel nemůže nájemci zakázat kouření v pronajatém bytě a samotné kouření není výpovědním důvodem. Uplatní se také ochrana před zjevně nepřiměřenými povinnostmi.[1, 6]

Nedoporučuji proto majiteli spoléhat na větu „kouření zakázáno“ jako na jistou cestu k ukončení nájmu.

Ani nájemník by si však neměl vyložit tento závěr jako volnou ruku. Propálená pracovní deska, poškozené vybavení nebo nutnost odstranit prokazatelné následky kouření jsou jinou otázkou než samotné zapálení cigarety.

Při předání bytu záleží na jeho původním stavu, délce nájmu, běžném opotřebení a skutečných následcích. Nelze automaticky účtovat kompletní renovaci jen proto, že v bytě bydlel kuřák. Stejně tak nelze prokazatelné poškození odmítnout poukazem na to, že kouření samo o sobě zakázat nešlo.[1, 6]

„Já přece kouřím venku.“ Ani tato věta nemusí spor vyřešit, pokud kouř opakovaně proniká sousedům do oken a podstatně omezuje užívání jejich bytu.

Občanský zákoník chrání před kouřem, pachem a dalšími imisemi překračujícími zákonnou míru. Neznamená to, že každá ucítěná cigareta automaticky porušuje zákon. Rozhoduje intenzita, četnost a konkrétní poměry.[1]

Pro společné prostory domu navíc mohou platit odlišná pravidla než pro samotný pronajatý byt. Není proto možné závěry o kouření doma jednoduše přenést na chodbu nebo výtah.[6]

Pokud vzniká problém, je potřeba jej popsat konkrétně: kdy a jak dlouho zvíře ruší, odkud proniká kouř, co bylo poškozeno nebo v čem spočívá ohrožení.

Doporučuji písemnou komunikaci, doložení následků a přiměřený požadavek na nápravu. Někdy pomůže změna péče o psa, lepší zabezpečení terária nebo ohleduplnější způsob chování.

Závažné porušování povinností může vést i k výpovědi. Zákon ale rozlišuje hrubé porušení a zvlášť závažné porušení; ne každá stížnost splňuje tyto podmínky. U výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 je nutná předchozí výzva k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu v přiměřené době. Konkrétní postup a obsah výpovědi je vhodné nechat posoudit právníkem.[1]

Majiteli doporučuji přesně zaznamenat stav bytu a vybavení při předání. Fotografie, protokol a konkrétní pravidla řádného užívání jsou užitečnější než dlouhý seznam plošných zákazů.

Nájemníkovi doporučuji o způsobu bydlení mluvit otevřeně. I tam, kde nepotřebuje svolení, může včasná domluva předejít nedůvěře. U zvířat má smysl ověřit také rozsah pojištění odpovědnosti, včetně škod na pronajatém majetku a případných omezení pro konkrétní druh.

Majitel má právo chránit svůj majetek a sousedy. Nájemník má právo mít v bytě domov. Fungující nájem potřebuje obojí: respekt k zákonu i odpovědnost za vlastní chování.

Podklady k 29. 10. 2026. Text se týká nájmu bytu či domu k zajištění bytových potřeb; nelze jej bez dalšího přenášet na podnájem, ubytování nebo rekreační pobyt. Uvedené situace jsou ilustrační, nikoli popisy konkrétních klientů.