Nájemník byt vylepšil. Majitel chce původní stav. Kdo má pravdu?

Nájemník si myslí, že byt vylepšil. Majitel při předávání vidí přetřená dvířka kuchyňské linky, díry v obkladu a podlahu, kterou si nevybral. Jeden připomíná, kolik ho změny stály. Druhý chce vrátit byt tak, jak ho předal.

Kdo má pravdu? Samotná cena úprav ani přesvědčení, že výsledek vypadá lépe, nestačí. Rozhoduje, co se v bytě změnilo, zda s tím majitel souhlasil a co si obě strany domluvily pro konec nájmu.

Souhlas s provedením úpravy, dohoda o jejím zaplacení a dohoda o jejím ponechání v bytě jsou tři odlišné otázky. Vyjasnit je předem bývá výrazně levnější než při vracení klíčů.

Nájemník potřebuje v bytě normálně žít. Přivézt si vlastní stůl, postavit knihovnu nebo položit volný koberec je něco jiného než přetřít majitelovu kuchyň, vyměnit podlahu nebo zasáhnout do rozvodů.

Občanský zákoník v § 2263 vyžaduje pro úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu souhlas pronajímatele. Současně má nájemník povinnost provádět běžnou údržbu. Nařízení vlády mezi ni řadí například malování, opravy omítek nebo tapetování.[1, 2]

Neplatí tedy, že každá práce v bytě znamená rekonstrukci vyžadující nový souhlas. Ale ani označení „běžná údržba“ neopravňuje k libovolné proměně majitelova majetku.

U vrtání neexistuje užitečná univerzální hranice typu „pět děr je v pořádku, šest už ne“. Je rozdíl mezi drobným zavěšením obrázku do omítky a několika velkými otvory v novém koupelnovém obkladu. Záleží na rozsahu, povrchu, způsobu upevnění a následcích.

Jako makléř doporučuji pravidla pro police, držáky televize nebo kotvení nábytku probrat už při předávání. Zejména u obkladů, dveří, okenních rámů a větších zásahů bych si souhlas vyjasnil předem.

Pokud je něco možné zavěsit bez vrtání, může to být praktické řešení. Ani lepicí systém však nezaručuje, že po odstranění nezůstane poškozený nátěr.

Důležité není pouze to, zda nájemník může předmět připevnit, ale i co se stane po jeho sundání. Dohodnout způsob opravy otvorů je lepší než později řešit, zda stačí lokální oprava, nebo je nutná úprava větší plochy.

Obnovení běžné výmalby spadá do údržby. Výrazná změna vzhledu ale může být změnou bytu, kterou je potřeba s majitelem řešit. MMR upozorňuje, že podstatný zásah nemusí mít podobu bourání příčky; může jít také o výraznou změnu vzhledu.[2, 3]

U sytě barevné stěny, dekorativní omítky nebo nátěru kuchyňských dvířek proto doporučuji domluvit konkrétní provedení. Věta „můžete si to tu trochu zútulnit“ je pro podobnou akci příliš neurčitá.

Také je potřeba odlišit barevnou změnu od opotřebení. Zákon při vrácení bytu počítá s běžným opotřebením při běžném užívání. To však neřeší samo o sobě všechny povinnosti údržby ani konkrétní změny provedené nájemníkem. Z toho důvodu bych nepsal, že se po každém nájmu musí automaticky kompletně malovat — ani že se malovat nemusí nikdy.[1, 2]

Výměna celé podlahy, kuchyňské linky, dveří nebo instalace pevné klimatizace už zaslouží konkrétní dohodu. To, že vše financuje nájemník, nenahrazuje souhlas majitele.[3]

Majitel může mít důvod původní řešení zachovat. Nová podlaha může změnit výšku u dveří nebo akustické vlastnosti. U klimatizace se může řešit také fasáda či jiné společné části domu. Souhlas pronajímatele proto není automaticky vyřízením všech dalších požadavků na konkrétní realizaci.

Doporučuji předem popsat, co se demontuje, co se nově osadí, kdo práci provede a jak se naloží s původním vybavením. Bez dohody bych původní linku či dveře rozhodně nevyhazoval.

U písemné nájemní smlouvy vyžaduje § 2220 pro souhlas se změnou také písemnou formu. Nestačí tedy spoléhat na vzpomínku na rozhovor u dveří. U větší investice doporučuji podepsanou dohodu s přesným popisem úprav.[1]

V ní bych řešil především:

Fotografie před zahájením prací a po jejich dokončení pomohou zachytit, co bylo skutečně provedeno. Nezastupují ale souhlas ani dohodu o penězích.

Nájemník například se souhlasem majitele pořídí kuchyň za 100 tisíc korun. Při odchodu očekává celých 100 tisíc zpět. Jenže výdaj za novou kuchyň a míra zhodnocení bytu nejsou automaticky stejné částky.

§ 2220 počítá u schválené změny vedoucí ke zhodnocení s vyrovnáním podle míry zhodnocení při skončení nájmu. Zvláštní pravidlo má § 2294 pro zařízení a předměty upevněné tak, že je nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu či domu.[1]

Není proto správný ani opačný závěr, že bez výslovného příslibu platby nemůže nájemník nikdy nic požadovat. Nárok může vyplývat ze zákona. Jeho základ a výši je však třeba posoudit podle konkrétní úpravy a dohody, nikoli jen podle předložené faktury.

Pokud má být investice kompenzována slevou z nájemného, doporučuji přesně sjednat částku a období. Nájemník by si neměl cenu úprav svévolně začít odečítat z plateb.

Právě tady je důležité přečíst nejen obecné pravidlo o úpravách, ale také § 2293, který řeší odevzdání bytu.[1]

U změn provedených se souhlasem majitele zákon výslovně stanoví jejich odstranění, pokud si strany ujednaly návrat do původního stavu. Nelze proto automaticky tvrdit, že majitel může po letech požadovat odstranění každé schválené úpravy bez ohledu na obsah dohody.

U změn provedených bez souhlasu je pravidlo přísnější: nájemník je odstraní, ledaže mu majitel sdělí, že odstranění nežádá. Ani tehdy nájemník nemůže žádat vyrovnání jen proto, že hodnotu bytu zvýšil. Majitel může požadovat náhradu za snížení hodnoty způsobené neschválenými změnami.[1]

Jestli tedy majitel souhlasil s konkrétní novou podlahou a bylo dohodnuto, že zůstane, je situace jiná než u nájemníka, který bez vědomí majitele vyhodil původní kuchyň. Stejné slovo „vylepšení“ zakrývá dvě odlišné situace.

U pevně připojeného zařízení bych navíc neodvozoval právo na odvoz pouze z toho, kdo má účtenku. Právě § 2294 může ovlivnit vlastnictví i způsob vypořádání. Ověřit to před demontáží bývá bezpečnější než řešit poškozený byt.[1, 4]

Nájemníkovi doporučuji: neinvestujte větší částky do cizí nemovitosti bez písemně vyřešeného souhlasu, peněz a konce nájmu. Předpoklad „majitel bude rád“ není dohoda.

Majiteli doporučuji odpovídat konkrétně. Schválit podlahu znamená také vědět jakou, jak provedenou a co se s ní stane při odchodu nájemníka. Pokud má být úprava později odstraněna, je fér a praktické vyjasnit to předem.

Při předávání bytu pak porovnat skutečný stav s původním předávacím protokolem, fotografiemi a dohodami. Rozlišit opotřebení, poškození a schválené změny; každou položku popsat samostatně.[4]

Nájemník nemusí bydlet jako na návštěvě. A majitel nemusí přijmout každou proměnu svého bytu. Dobrá dohoda umožní oběma vědět, co si mohou dovolit a kdo nakonec za co zaplatí.

Podklady k 27. 10. 2026. Úvod a příklad kuchyně za 100 tisíc korun jsou modelové; nejde o skutečný klientský případ ani ocenění konkrétního zhodnocení. Text je zaměřen na nájem bytu nebo domu k bydlení. U podnájmu a družstevního bydlení je třeba navíc ověřit konkrétní smluvní vztah a pravidla družstva.