Článek
Odpověď se skrývá v historii, odvaze státu i v penězích. Bytová krize v ČR: Proč se Praha neinspiruje Vídní?
Zatímco ceny bytů v Praze a Vídni jsou téměř identické, český průměrný občan musí na vlastní bydlení šetřit téměř dvakrát déle. Jak je možné, že hlavní město jedné z nejbohatších zemí světa dokáže udržet bydlení dostupné, zatímco Praha (ČR) balancuje na hraně krize?
Čísla, která mluví za vše
V roce 2026 stojí průměrný byt v Praze kolem 115 000 Kč za metr čtvereční. Ve Vídni? Prakticky stejně – zhruba 110 000–150 000 Kč/m². Na první pohled srovnatelné ceny. Problém je v tom, co se skrývá pod povrchem.
Průměrný Pražan potřebuje na koupi 70metrového bytu 14–15ročních hrubých platů. Vídeňan? Pouze 9–10. A to přesto, že průměrná mzda ve Vídni je stále o 40 % vyšší než v Praze. Jak je možné, že město, které ekonomicky dávno předběhlo post-komunistické země, v dostupnosti bydlení prohrává na plné čáře?
Tři pilíře vídeňského modelu
Pozemková politika, kdy město je aktivní hráč. Vídeň vlastní obrovské zásoby pozemků a využívá je jako páku. Když chce developer stavět, město mu pozemek levně prodá nebo pronajme – ale s podmínkou, že dvě třetiny nových bytů budou mít za stropované nájemné.
Podle posledního sčítání lidu (SLDB) přibližně 5,2 až 5,4 milionu bytových jednotek (včetně domů). Pokud máme 4,5 milionu domácností, teoreticky by mělo zbývat téměř milion bytů.
Problém není v absolutním počtu „stěn a střech“, ale v jejich využití, stavu a lokalitě.
Praha většinu pozemků rozprodala v devadesátých letech. Dnes musí pozemky draze vykupovat zpět nebo složitě vyjednávat s developery o „dobrovolných“ příspěvcích na infrastrukturu. Výsledek? Developeři staví primárně luxusní byty pro investory, protože pouze ty zajistí dostatečnou návratnost investice.
Gemeindebau– Systém obecního bydlení
Ve Vídni více než 60 % obyvatel bydlí v městských nebo dotovaných družstevních bytech. Není to sociální bydlení v českém chápání. Bydlí tam učitelé, úředníci, hasiči, lékaři i střední třída. Praha má dnes necelých 30 000 městských bytů pro téměř 1,4 milionu obyvatel. Vídeň jich má přes 220 000 pro necelé 2 miliony lidí. Rozdíl v přístupu je zřejmý.
Regulace nájemného a ochrana nájemníků
Rakousko má přísné limity na zvyšování nájmů (v letech 2024–2026 maximálně 5 % ročně u regulovaných smluv) a silnou ochranu nájemníků před výpovědí. V Česku může majitel zvýšit nájem prakticky libovolně, pokud to odůvodní „tržní cenou“.
Proč Praha nejde vídeňskou cestou?
Česká republika má nejvyšší míru vlastnického bydlení v EU – přes 74,7 % lidí vlastní své byty. Vlastnictví je u nás kulturní normou, nájemní bydlení vnímáme jako druhou (třetí) ligu.
Vídeň postavila svůj systém na opačné filozofii: bydlet v nájmu celý život je naprosto běžné a společensky respektované. Stát nemá být podle rakouského modelu neutrálním rozhodčím, ale aktivním garantem dostupného bydlení.
Praha nemá vhodné stavební vlastní pozemky. Praha nemá fungující systém dostupného nájemního bydlení. Praha dokonce nemá ani zákaz krátkodobých pronájmů typu Airbnb v centrech města, které vysávají byty z dlouhodobého trhu.
Program Dostupné bydlení, který stát spustil v roce 2026, nabízí obcím miliardy na výstavbu bytů s nájmem o 20 % nižším než tržní. Jenže první tisíce těchto bytů mají být dokončeny až v letech 2026–2027. To je kapka v moři, když v ČR chybí minimálně 100 000–150 000 bytů v žádaných lokalitách.
Nový bytový dům v Praze se od nápadu po kolaudaci staví průměrně 7–10 let. Ve Vídni? Zhruba 3–5 let. České stavební řízení je legendárně pomalé, přísné normy na oslunění, hluk či parkovací místa zvedají cenu stavby i čas realizace.
Co by Praha mohla udělat hned?
Odemknout prázdné byty (nejrychlejší řešení). V ČR je prázdných více než 200 000 bytů. Zákon o podpoře bydlení z roku 2026 zavádí systém obecních garancí – obec se zaručí za nájemné a stav bytu, čímž majitelé ztratí strach z „problémových nájemníků“. To může okamžitě uvolnit tisíce bytů na trh.
Daň z prázdných bytů v centrech měst. Vídeň i Paříž mají daň pro byty, které stojí prázdné déle než rok. V ČR se o tom mluví, ale zatím bez konkrétních kroků.
Omezit krátkodobé pronájmy. Airbnb a podobné platformy vyřazují z dlouhodobého trhu tisíce bytů v centrech Prahy. Města jako Barcelona, Amsterdam nebo Berlín zavedly přísné kvóty. Praha? Zatím jen diskutuje.
Masivně investovat do obecního bydlení. Stát v roce 2026 vybere na dani z příjmu z pronájmu bytů pouhých 8–10 miliard Kč. Pro srovnání: daň z nemovitých věcí vynese obcím přes 20 miliard. Kdyby stát systematicky přesměroval výnosy z nemovitostních daní do výstavby obecních bytů, dal by jasný signál: bydlení není jen byznys, ale právo.
Vídeňský model není dokonalý. Má své kritiky – nízké nájemné prý snižuje motivaci lidí stěhovat se za prací, rigidní regulace brzdí novou výstavbu. Ale průměrný Vídeňan má jistotu střechy nad hlavou bez toho, aby na ni „prodal“ své nejlepší roky.
Praha si může vybrat: buď pokračovat v současném modelu, kde bydlení je především investiční komodita, nebo se konečně podívat za hranice a uvědomit si, že město není jen pro investory, ale především pro své obyvatele. Vídeň to dokázala. Praha na to má potenciál – chybí jí jen politická vůle.
srovnání Praha vs Vídeň
Zdroje a poznámka: Město Vídeň samo prezentuje svou strategii pod hlavičkou The Vienna Model. https://socialhousing.wien/policy/the-vienna-model
Analýza OECD a IUT (International Union of Tenants)
Case Study od IURC (International Urban and Regional Cooperation):
Aktuální studie z roku 2025/2026, která potvrzuje, že 60 % obyvatel Vídně žije v dotovaném nebo městském bydlení a město efektivně využívá partnerství veřejného a soukromého sektoru.
Kritický pohled (Aktuální situace 2026)
Abych byl objektivní, v roce 2026 se objevují i kritické hlasy (např. v Deníku Referendum nebo na portálu Warsaw Enterprise Institute), které upozorňují na rostoucí náklady na údržbu tohoto gigantického fondu a na fakt, že pro nově příchozí jsou čekací doby na tyto byty stále delší.
