Článek
Po nedávných datech z Deloitte Real Indexu přichází s podrobnou analýzou za druhé čtvrtletí letošního roku také Česká bankovní asociace (ČBA). Její zpráva staví na reálných prodejních cenách z databáze Českého statistického úřadu (ČSÚ) a potvrzuje, že vysoce rozjetý realitní trh začíná citelně ztrácet tempo.
Meziroční růst cen nemovitostí v ČR celkově zvolnil z 10 % v prvním čtvrtletí na 8,6 % ve druhém čtvrtletí. Pokud se však podíváme pod povrch celkových čísel, objevíme ještě zásadnější rozdíly mezi jednotlivými segmenty.
Novostavby pod tlakem, starší zástavba dotahuje
Hlavním tahounem celkového zpomalení je vývoj cen pražských novostaveb. Jejich meziroční tempo růstu prudce spadlo z původních 10 % na 3,5 %. V mezikvartálním srovnání dokonce ceny novostaveb v Praze klesly o 0,6 %.
Naopak segment starších nemovitostí si stále drží dvouciferné tempo růstu. Meziročně zdražily o 10 %. A i v mezičtvrtletním srovnání si drží svůj předchozí růst na 2,4 %.
Proč dochází k nůžkovému efektu?
Mechanismus za tímto vývojem je vcelku přímočarý: drahé hypotéky a klesající kupní síla.
Rostoucí úrokové sazby hypoték zásadním způsobem snižují dostupnost úvěrů na bydlení. Koupěschopná poptávka oslabuje a developeři u novostaveb, které se dostaly na cenová maxima, naráží na limity toho, co si kupující mohou dovolit. Aby nově postavené byty vůbec prodali, musejí jít s cenou dolů.
Starší nemovitosti sice rovněž rychle zdražují, ale v absolutních částkách zůstávají vůči novostavbám stále cenově dostupnější. Poptávka zájemců o vlastní bydlení se tak přirozeně přelévá z předražených novostaveb právě do starší zástavby.
Co přinesou nejbližší měsíce?
Očekávaný další růst hypotečních sazeb přinese na trh další útlum. Lidé zkrátka nebudou schopni financovat nákupy za současné ceny.
Pokud by byl tento efekt extrémní, mohl by vést k plošnému propadu cen. Takový černý scénář však zřejmě nenastane. Pravděpodobnější vývoj na realitním trhu bude vypadat následovně:
- Zastavení nominálního růstu: Ceny nemovitostí na cenovkách se v průměru zastaví na současných úrovních.
- Reálný pokles cen: Vzhledem k přetrvávající inflaci budou ceny nemovitostí v reálném vyjádření (po očištění o inflaci) fakticky klesat.
- Prodloužení doby prodeje: Výrazně se sníží celková transakční aktivita a nemovitosti se budou prodávat podstatně déle.
- Silnější pozice kupujících: Ti kupující, kteří na trhu zůstanou a budou mít k dispozici hotovost nebo schválenou hypotéku, získají podstatně lepší vyjednávací pozici a prostor pro stlačování nabídkových cen dolů či alespoň si budou moci vyjednat lepší podmínky smlouvy.
