Článek
Zpomalující růst cen
Podle Deloitte Real Indexu stouply ceny pražských bytů ve 2. pololetí 2025 o 4 % oproti předchozímu pololetí. V 1. pololetí 2026 to už bylo jen 2,4 %. Meziročně jsou byty v Praze dražší o téměř 6,5 % a aktuální průměrná cena se pohybuje na 153 100 Kč/m².
Číslo samo o sobě ještě neznamená paniku – trh stále roste. Ale zpomalení tempa je jasný signál, že éra prudkého zdražování možná pomalu končí.
Paradox novostaveb
Zajímavý (a poněkud varovný) je jeden detail: průměrná cena prvoprodejů novostaveb je aktuálně o 5 200 Kč/m² nižší než průměrná cena bytů v cihlových domech. Přitom ještě před rokem to bylo přesně naopak – ceny novostaveb, odrážející smlouvy o smlouvě budoucí, byly o 3 500 Kč/m² vyšší.
Tento obrat je významný právě proto, že ceny novostaveb citlivěji reagují na aktuální poptávku – developeři je nastavují podle toho, co je trh ochoten zaplatit právě teď. Pokud tedy nové byty najednou zlevňují oproti starším cihlovým, může to naznačovat, že poptávka po nových nemovitostech chladne rychleji než u zbytku trhu.
Méně obchodů, méně peněz v trhu
Ke zpomalení cenového růstu a cenovému paradoxu se přidává i pokles objemu realitních transakcí – meziročně kleslo z 75,9 mld. Kč na 71,1 mld. Kč. Méně peněz proudících do trhu spolu se zpomalujícím cenovým růstem naznačuje, že by mohlo dojít k obratu, kdy ceny přestanou růst tempem, na které byli investoři v posledních letech zvyklí, a místo toho by mohly stagnovat, nebo dokonce klesat.
Hypotéky jako další tlak na trh
Do hry navíc vstupuje další faktor – rostoucí hypoteční sazby, které se mohou v brzké době přiblížit hranici 6 %, případně ji i překročit. S tím logicky klesá koupěschopnost zájemců o bydlení. Když se dražší hypotéky spojí se zpomalujícím růstem cen, klesajícím objemem transakcí a paradoxem u novostaveb, pokles cen bytů v Praze už nepůsobí jako nereálný scénář.
Ne všude stejně – záleží na lokalitě
I kdyby k obratu trhu skutečně došlo, neprojeví se rovnoměrně napříč celou Prahou. Data za jednotlivá pololetí to potvrzují:
- Praha 7 – růst jen o 0,7 %
- Praha 4 – růst o 0,9 %
- Praha 9 – růst o 6 %
- Praha 2 – růst dokonce o 9 %
Zajímavá je zejména Praha 9, kde ceny meziročně vzrostly o 14,7 %. S průměrnou cenou 146 600 Kč/m² tak tato oblast už zdaleka není nejlevnější pražskou lokalitou, jak tomu bývalo dříve.
Co z toho plyne?
Pražský realitní trh se nachází v citlivé fázi. Ceny zatím rostou, ale slabší tempo, klesající objem obchodů a paradox u novostaveb naznačují, že by se situace mohla brzy obrátit. Rostoucí hypoteční sazby tomuto scénáři jen nahrávají. Jisté ale je, že pokud k obratu dojde, nebude stejný ve všech čtvrtích – rozdíly mezi jednotlivými pražskými lokalitami zůstanou i nadále výrazné.
