Článek
Ceny nemovitostí i výše nájemného dlouhodobě rostou rychleji než inflace a reálné mzdy. Aby si lidé mohli bydlení vůbec dovolit a investorům vycházela ekonomika pronájmů, řešením se stává zmenšování dispozic. Za posledních 10 let se tak průměrná velikost novostavby v ČR smrskla o 16 m² – tedy fakticky o jednu celou místnost.
Nájmy a ceny bytů porážejí mzdy
Dlouhodobý pohled na český realitní trh ukazuje masivní rozevření nůžek mezi cenami nemovitostí a kupní sílou obyvatelstva:
- Ceny bytů: Podle Deloitte Real Indexu za rok 2024 vzrostly ceny bytů za desetileté období o 188 %, což odpovídá průměrnému ročnímu tempu růstu 11,16 % p.a.
- Nájemné: Podle Deloitte Rent Indexu stouplo nájemné za 12 let o 116,6 %, tedy ročním tempem 6,65 % p.a.
Ačkoliv nájemné roste téměř polovičním tempem než prodejní ceny bytů, i tak spolehlivě překonává jak všeobecnou inflaci, tak růst mezd.
Výsledkem je, že pro čím dál větší část populace se vlastnické bydlení stává nedosažitelným a přesouvá se do nájmů. Ani v nájmu ale rozpočet domácností není neomezený – a právě zde přichází na scénu zmenšování výměr.
Fenomén BTR: Institucionální nájemní byty jsou ještě menší
Zmenšování plochy nestojí pouze na ekonomickém tlaku, ale souvisí i s demografickými změnami – především s prudkým nárůstem počtu jednočlenných domácností.
Ještě výraznější trend zmenšování je patrný u bytů stavěných cíleně pro institucionální pronájem, tzv. Build-to-Rent (BTR). Tyto projekty nabízejí výrazně menší výměry než klasické byty určené k prodeji do osobního vlastnictví.
Tento rozdíl má hned několik důvodů:
- Kratší doba pobytu: U nájemního bydlení se počítá s vyšší fluktuací. Nájemník často nehledá domov na celý život, ale řeší svou aktuální životní fázi, a proto nevyžaduje velkorysou metráž.
- Důraz na celkový měsíční nájem: Pro nájemce je klíčová finální částka, kterou každý měsíc pošle z účtu. Menší výměra znamená nižší absolutní nájemné.
- Výnos pro developery a investory: Pro stavitele i investory mají menší byty v přepočtu na metr čtvereční vyšší výnosnost jak při prodeji, tak při následném pronájmu.
Smršťovací spirála zrychluje: Praha i Brno na minimech
Podle dat Jiřího Kubánka, analytika BTR Group, je trend zmenšování nejvíce viditelný u nově dokončovaných projektů.
V Praze dosahuje průměrná velikost nájemního BTR bytu 49 m², zatímco u bytů na prodej je to 64 m². V BTR projektech v hlavním městě navíc plných 80 % kapacit tvoří malé dispozice 1+kk a 2+kk.
Tento trend se přitom meziročně dál zrychluje. U dokončených pražských BTR projektů klesla průměrná výměra mezi roky 2024 a 2025 ze 52 m² na pouhých 44 m². Ještě dramatičtější posun nastal u samotných bytů 2+kk, které se smrskly z průměrných 54 m² na 45 m².
Ještě dál jde jihomoravská metropole. V Brně tvoří dispozice 1+kk a 2+kk v BTR projektech drtivých 96 % všech bytů a celková průměrná výměra nájemního bytu zde dosahuje pouhých 42 m².
Míříme k tokijskému standardu?
Vývoj jasně naznačuje, že podlahová plocha nově stavěných nájemních i vlastnických bytů v Česku bude klesat i nadále. Otázkou zůstává, kde se tento trend zastaví.
Inspirací (nebo varováním) mohou být asijské metropole. Například v Tokiu si tisíce obyvatel vystačí s obytnou plochou pod 4,5 m² a celkovou výměrou mikrobytu včetně kuchyňského koutu, toalety a sprchy kolem 9 m². Zda si český trh na podobné rozměry časem zvykne, ukáže až následující dekáda – ekonomické i demografické síly k tomu ale zatím směřují celkem přímočaře.
