Článek
Cihla je v Česku pořád nejsrozumitelnější majetek. Nemovitostní fond na tuhle důvěru navazuje: slibuje podíl na halách, kancelářích nebo bytech, aniž by člověk musel shánět nájemníky a opravovat kotel.
Vytáhl jsem proto z databáze 1 348 fondů dostupných v Česku, kterou zveřejňuji na PorovnejFondy.cz, a spočítal, jak nemovitostní fondy dopadly za posledních pět let. Medián vyšel 6,81 procenta ročně. Vyšší mají už jen akciové fondy s 7,16 procenta a jedenáct komoditních s 9,66 procenta. Zajímavější je ale to, co se do toho čísla nevešlo. Ještě jedna věc k počítání: jedna položka je jedna třída, tedy jeden řádek nabídky, takže dva řádky mohou patřit témuž fondu.
Pětiletý výsledek má 34 z 59 řádků, desetiletý jen 13
V kategorii je 59 záznamů. Pětiletý výnos z nich uvádí 34, roční 55 a desetiletý pouhých 13. Medián 6,81 procenta tedy nepopisuje kategorii jako celek, popisuje tu její část, která už pět let existuje a zároveň to číslo zveřejňuje.
Na tom by nebylo nic zvláštního, kdyby těch pět let bylo obyčejných. Období od poloviny roku 2021 do poloviny roku 2026 ale obsahuje inflační vlnu a s ní i vlnu indexace nájemních smluv. Nájmy navázané na inflaci rostly, hodnota budov s nimi. Jedenáct fondů s desetiletou historií, do jejichž průměru se vejde i klidnější doba, má medián 5,69 procenta.
Za rok skončil v mínusu jediný nemovitostní fond z 55
Nejnápadnější vlastnost kategorie není výše výnosu, ale jeho klid. Za poslední rok skončil v mínusu jediný nemovitostní fond z 55. U akciových fondů jich bylo 49 z 656, u dluhopisových 36 z 306. Ještě názornější je jiné měření: u každého fondu jsem spočítal, o kolik se liší jeho roční výsledek od pětiletého průměru. U nemovitostních je medián toho rozdílu 1,24 procentního bodu, u akciových 10,34 bodu a u komoditních 16,91 bodu.
Ten klid má technickou příčinu. Akcie oceňuje burza každou vteřinu, budovu ocení znalec, obvykle jednou za čtvrtletí nebo za rok. Hodnota fondu proto neposkakuje, protože se prostě tak často nepřepočítává. Neznamená to, že se s majetkem nic neděje, jen to není v grafu vidět stejně rychle.
Druhá věc, kterou graf neukáže, je čas potřebný k výstupu. U akciového fondu se peníze obvykle vypořádají v řádu dnů. U nemovitostního bývá ve statutu lhůta na odkup podílu, běžně několik měsíců, protože budovu nelze prodat přes noc.
Polovina nejlepší desítky drží haly, ne byty
Nemovitostní fond zní jako jedna věc, ale uvnitř kategorie jsou obory, které spolu nemají skoro nic společného. Rozdělil jsem fondy s pětiletou historií na ty, které se soustředí na průmyslové a logistické areály, a na všechny ostatní. Osm průmyslových fondů má medián 7,92 procenta ročně, zbylých 26 fondů 6,03 procenta. V desítce s nejlepším pětiletým výsledkem je pět průmyslových.
Za tím stojí konkrétní vývoj: rozmach elektronického obchodu, přesouvání skladů blíž k odběratelům a dlouhé nájemní smlouvy na haly navázané na inflaci. Je to zároveň důvod, proč se medián celé kategorie nedá číst jako popis běžného nemovitostního fondu. Rozpětí mezi desátým a devadesátým percentilem je 4,28 procentního bodu ročně, krajní hodnoty jsou minus 1,61 a plus 11,33 procenta.
Na 59 řádků připadá jen 37 odlišných fondů
Nabídka je navíc užší, než se zdá. Sloučil jsem záznamy, které mají po odstranění koncové závorky s měnou a koncového označení třídy shodný název. Z 59 záznamů tak zbude 37 odlišných fondů. Jeden průmyslový fond má v databázi osm tříd, jeden podfond čtyři.
A právě u toho podfondu se čtyřmi třídami je vidět, jak snadno se dá porovnat nesrovnatelné. Jeho třídy mají pětileté výsledky 8,52 procenta, 8,39 procenta, 1,30 procenta a 0,82 procenta. Je to týž majetek a týž správce, liší se stavba třídy. Bez statutu a dokumentu se sdělením klíčových informací, kterému se říká KID, se to z čísla nepozná.
Rychlý přepočet: kolik dělá 6,81 % ročně po pěti letech a co s tím udělá poplatek
- 100 000 Kč při 6,81 % ročně: přibližně 139 000 Kč, tedy zisk asi 39 000 Kč
- 250 000 Kč: přibližně 347 500 Kč, tedy zisk asi 97 500 Kč
- 500 000 Kč: přibližně 695 100 Kč, tedy zisk asi 195 100 Kč
- rozdíl mezi nejlevnějším a nejdražším poplatkem v kategorii, tedy mezi 1,12 % a 3,22 %, dělá na 500 000 Kč za pět let asi 67 400 Kč
Zjednodušený model bez daní a bez dalších vkladů. Poslední řádek počítá stejný hrubý výnos a mění jen poplatek. Jde o ukázku řádu, ne o očekávaný výsledek.
Poplatek se v kategorii pohybuje od 1,12 do 3,22 procenta
Medián celkové nákladovosti je u nemovitostních fondů 1,79 procenta ročně, tedy zhruba stejně jako u smíšených a méně než u alternativních. Rozpětí je ale široké: od 1,12 do 3,22 procenta. U šesti z 59 záznamů se toto číslo veřejně nedohledá vůbec.
Nejde o to, že by vyšší poplatek byl sám o sobě špatný. Správa budov je práce, kterou správce akciového fondu nedělá. Smysl dává jiná otázka: co za ten poplatek dostávám a jestli je v něm zahrnuto všechno, nebo se k němu ještě přičítá podíl na zisku a náklady na nákup a prodej nemovitostí.
Čtyři věci, které se u nemovitostního fondu dají ověřit předem
- Jak často a kým se majetek oceňuje. Čtvrtletní ocenění znalcem a roční ocenění dávají dvě různě podrobné křivky.
- Jaká je lhůta na odkup podílu. Je ve statutu a rozhoduje o tom, za jak dlouho se člověk dostane k penězům.
- Jak velká část majetku je pořízená na úvěr. Úvěr zvyšuje výnos, dokud nájmy rostou, a zvyšuje ztrátu, když klesnou.
- Jestli srovnávané číslo patří té třídě fondu, kterou skutečně kupuji. U jednoho podfondu se pětileté výsledky tříd liší o víc než sedm procentních bodů.
Verdikt: 6,81 procenta je pravdivé číslo o krátkém a nadprůměrně příznivém období
Z těch výpočtů neplyne, že by nemovitostní fondy byly špatný nápad. Plyne z nich, že medián kategorie odpovídá na jinou otázku, než si čtenář obvykle klade. Popisuje pět let, ve kterých inflace tlačila nájmy nahoru, popisuje jen tu polovinu nabídky, která je dost stará, aby měla co vykázat, a nese v sobě náskok jediného segmentu.
Klid v grafu je přitom vlastnost způsobu oceňování, ne důkaz nepřítomnosti rizika. A protože to číslo popisuje pět let, ve kterých inflace tlačila nájmy nahoru, není zárukou toho, co udělá dalších pět. Vypovídá o tom, jak vzniklo, ne o tom, kam míří.
Zdroje: Seznamy regulovaných a registrovaných subjektů, Česká národní banka (cnb.cz); Míra inflace, Český statistický úřad (csu.gov.cz).
