Článek
Na první pohled to vypadá jednoduše. Máte dva byty vedle sebe. Nebo si sousední byt koupíte. A napadne vás: proč mezi nimi neudělat dveře? Vznikne větší prostor, praktičtější bydlení a vlastně se nic hrozného nestane.
Jenže v bytovém domě to tak jednoduché být nemusí.
Nejvyšší soud se nedávno zabýval případem, kdy vlastnice dvou bytů vytvořily otvor ve zdi mezi jednotkami a byty tak fakticky propojily. Nešlo přitom o nosnou zeď. Podle nich tedy nešlo o zásadní zásah.
Společenství vlastníků s tím ale nesouhlasilo. A soud mu dal za pravdu.
I nenosná zeď může být společná
Zásadní otázka byla, komu vlastně patří zeď mezi dvěma byty.
Vlastnice tvrdily, že když nejde o nosnou zeď, je to jen příčka, se kterou si mohou ve svém bytě naložit podle sebe.
Nejvyšší soud to ale viděl jinak.
Zeď mezi dvěma byty podle něj není obyčejná příčka uvnitř bytu. Odděluje jednu bytovou jednotku od druhé. Vymezuje hranici mezi byty. A právě proto má význam pro celý dům.
Jinými slovy: i když zeď nic nenese, právně může být společnou částí domu.
Ve vlastním bytě nejde úplně všechno
Vlastník bytu má poměrně široké možnosti, jak si byt upravit. Může rekonstruovat, měnit dispozice, vyměnit koupelnu nebo kuchyň.
Ale jen do určité hranice.
Tou hranicí jsou společné části domu a práva ostatních vlastníků. A pokud zeď mezi byty patří mezi společné části, nejde už jen o soukromou věc vlastníka.
Vybourání otvoru ve zdi mezi dvěma byty je proto podle Nejvyššího soudu změnou společné části domu. A to i tehdy, když se tím neohrozí statika domu.
Souhlas SVJ není zbytečné papírování
V praxi se na to často zapomíná. Vlastník má pocit, že když bourá „u sebe doma“, ostatním do toho nic není.
Jenže u bytového domu platí, že některé části domu jsou společné, i když se nacházejí přímo u bytu nebo mezi byty.
Pokud chce vlastník zasáhnout do zdi mezi dvěma jednotkami, měl by si předem vyřešit souhlas SVJ, případně ostatních vlastníků. Nestačí argument, že se nemění plocha bytu, že zeď není nosná nebo že jde jen o praktickou úpravu.
Podstatné je, že se zasahuje do společné části domu.
SVJ se může bránit
Pokud vlastník provede takovou úpravu bez souhlasu, SVJ se může obrátit na soud. Může žádat, aby byla úprava odstraněna a zeď uvedena do původního stavu.
A bránit se nemusí jen SVJ. Podle Nejvyššího soudu se ochrany mohou domáhat i jednotliví vlastníci bytů, protože i jejich vlastnického práva se zásah do společných částí dotýká.
Jak správně postupovat při propojení dvou bytů
Pokud vlastník uvažuje o propojení dvou sousedních bytů, měl by si nejdříve ověřit, zda bude zasahovat do společné části domu.
Nestačí vycházet pouze z toho, zda je zeď nosná. Důležité je podívat se také do prohlášení vlastníka, případně do dalších dokumentů k domu. Právě tam bývá vymezeno, co patří k jednotce a co je společnou částí.
Pokud má být zasaženo do zdi mezi dvěma jednotkami, je namístě řešit souhlas SVJ, případně souhlas vlastníků podle konkrétní situace a právního režimu domu.
Prakticky to znamená nepovažovat propojení bytů za čistě soukromou rekonstrukci. I když stavebně může jít o poměrně jednoduchý zásah, právně může být situace složitější.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu tak připomíná, že u bytových domů je vždy nutné rozlišovat mezi tím, co se nachází „uvnitř bytu“, a tím, co je skutečně ve vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky. Zeď mezi dvěma byty může být právě tou hranicí, kde už začínají společné části domu.
