Článek
Družstevní bydlení má jednu zvláštnost. Člověk si nekupuje přímo byt. Nejprve získá družstevní podíl, se kterým je spojeno právo nájmu konkrétního bytu. Teprve později může dojít k převodu bytu do osobního vlastnictví.
Na první pohled se to může zdát jako formalita. Jenže ve chvíli, kdy se v bytě objeví vada, může být rozdíl mezi družstevním podílem a samotným bytem zásadní.
Přesně takový případ řešil Nejvyšší soud.
Vlhkost, plíseň a požadavek na slevu
Žena koupila družstevní podíl, se kterým byl spojen nájem bytu. Zaplatila za něj 2,9 milionu korun. O několik měsíců později s ní bytové družstvo uzavřelo smlouvu o převodu bytu do vlastnictví.
Pak se ale začaly objevovat potíže. Vlhkost. Plíseň. Kondenzace. Tepelné mosty. Podle znaleckých závěrů šlo o problém související s konstrukcí domu.
Vlastnice se proto obrátila na bytové družstvo. Chtěla slevu z ceny bytu přes 196 tisíc korun a náhradu nákladů na znalecký posudek.
Soudy se nejprve neshodly. Okresní soud vlastnici částečně vyhověl, odvolací pak její nárok proti družstvu zamítl. Nejvyšší soud pak vysvětlil, proč v tomto případě nestačilo dívat se jen na to, že byt měl vadu.
Převod družstevního bytu není běžná koupě
Podstatný byl rozdíl mezi běžnou koupí bytu a převodem družstevního bytu do vlastnictví člena družstva.
Když si člověk koupí byt na trhu, platí kupní cenu a očekává, že za ni dostane byt v určité kvalitě. Pokud má byt vady, může se obvykle domáhat práv z vadného plnění, například slevy z kupní ceny.
U družstevního bytu je to ale jiné. Družstvo zpravidla neprodává byt jako běžný prodávající za tržní cenu. Plní povinnost, která vyplývá ze stanov nebo z práv člena družstva.
Člen už byt užíval jako družstevní nájemce. Převodem se jeho dosavadní právo k bytu mění na vlastnické právo. Nejvyšší soud proto tento převod chápe spíše jako proměnu již existujících práv člena družstva, ne jako klasickou koupi bytu na trhu.
Vada bytu může být vadou podílu
To ale neznamená, že vady bytu nemají žádný význam. Jen je potřeba správně určit, vůči komu se nárok uplatňuje.
Podle Nejvyššího soudu mohou faktické vady družstevního bytu představovat vady družstevního podílu, se kterým je právo nájmu bytu spojeno. Pokud tedy byt měl vady už v době převodu družstevního podílu, mohou se tyto vady promítnout právě do hodnoty podílu. Nárok pak zpravidla nevzniká proti družstvu, ale proti tomu, kdo družstevní podíl prodal.
Spor měl řešit krajský soud
Rozhodnutí má ještě jednu praktickou rovinu. Nejvyšší soud připomněl, že pokud člen bytového družstva žaluje družstvo v souvislosti s převodem družstevního bytu do vlastnictví, jde o spor mezi obchodní korporací a jejím členem.
Takový spor nemá v prvním stupni řešit okresní nebo obvodní soud, ale krajský soud.
Co z toho plyne
Při koupi družstevního podílu nestačí řešit jen cenu, členství v družstvu a možnost pozdějšího převodu bytu do vlastnictví. Je potřeba pečlivě prověřit i stav samotného bytu.
Pokud se později ukáže, že byt měl faktickou vadu, je třeba nárok směřovat proti tomu, kdo družstevní podíl prodal. Právě při převodu podílu se totiž převádí i právo užívat konkrétní byt a stav tohoto bytu se promítá do hodnoty podílu.
Družstevní byt se může sice časem změnit v byt v osobním vlastnictví. Odpovědnost za jeho vady se ale spolu s vlastnickým právem nepřestěhuje na družstvo.
Poznámka:
Článek vychází z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. května 2026, sp. zn. 27 Cdo 1622/2025.
