Článek
Konec nájmu většinou vypadá jednoduše. Nájemce se odstěhuje, předá klíče a čeká, kolik se mu vrátí z kauce, přesněji z jistoty. Jenže právě v tomto okamžiku může začít spor, zvlášť když se smluvní konec nájmu a faktické užívání bytu úplně nepotkají.
V jednom takovém případě složila nájemkyně při uzavření smlouvy jistotu téměř 67 tisíc korun. Po skončení nájmu jí pronajímatelé část peněz vrátili, část si ale ponechali. Mimo jiné jako nájemné za srpen 2021. Problém byl v tom, že v srpnu už byt fakticky užíval nový nájemce. A také za něj platil.
Na první pohled to působí jasně: jeden byt, jeden měsíc a dvě platby. Jenže právě v tom byl celý problém. Zatímco obecné soudy viděly věc hlavně jako otázku poctivosti, Ústavní soud připomněl, že právní odpověď nemusí být tak jednoduchá.
Soudy daly za pravdu nájemkyni
Bývalá nájemkyně se obrátila na soud. Tvrdila, že nemá platit za měsíc, kdy už byt nemohla užívat, protože jej pronajímatelé přenechali někomu jinému. Obvodní soud i Městský soud v Praze jí vyhověly. Podle nich sice nájemní smlouva ještě formálně trvala, ale pronajímatelé už byt dali novému nájemci a od něj přijali nájemné.
Chtít peníze i po původní nájemkyni proto soudy považovaly za rozpor s dobrými mravy. Jednoduše řečeno: podle soudů nebylo poctivé nechat si za stejný byt a stejný měsíc zaplatit dvakrát. Pronajímatelé se ale bránili dál a věc se dostala až k Ústavnímu soudu.
Ústavní soud: nejde jen o první dojem
Ústavní soud neřekl, že pronajímatelé měli pravdu. Neřekl ani, že nájemkyně měla za srpen určitě platit. Řekl ale něco jiného: dvojí nájemné za jeden byt není samo o sobě automaticky v rozporu s dobrými mravy.
Podle Ústavního soudu soudy neměly sáhnout rovnou po obecném argumentu, že je něco nemravné. Měly nejdřív použít konkrétní pravidla občanského zákoníku pro situaci, kdy nájemce nemůže byt řádně užívat. Pokud nájemce byt užívat nemůže, může se bránit. Může požadovat slevu z nájemného, a pokud je užívání znemožněno úplně, může se domáhat i prominutí nájemného.
V tomto případě tedy neměla hlavní otázka znít jen: „Je to nemravné?“ Správnější bylo ptát se: „Mohla nájemkyně byt v srpnu vůbec užívat? A pokud ne, měla právo neplatit nájemné?“
Výsledek zůstal, jen důvod měl být jiný
Zajímavé je, že Ústavní soud rozhodnutí obecných soudů nakonec nezrušil. Vytkl jim sice špatnou právní cestu, ale současně uvedl, že výsledek by pravděpodobně zůstal stejný. Nájemkyně totiž v podstatě tvrdila to hlavní: byt už v srpnu nemohla užívat, protože ho užíval někdo jiný.
I když nepoužila přesný paragraf, bylo podle Ústavního soudu zřejmé, o co jí jde. Jinými slovy: nájemkyně mohla mít pravdu. Jen soudy měly lépe vysvětlit proč.
Co si z toho vzít
Pokud jste nájemce a byt už nemůžete užívat, nestačí jen obecně namítat, že požadavek pronajímatele není fér. Je lepší výslovně uvést, že byt užívat nemůžete, proč tomu tak je, a že proto žádáte slevu z nájemného nebo jeho prominutí.
Pokud jste pronajímatel, samotné formální trvání nájemní smlouvy nemusí vždy stačit. Jestliže byt mezitím přenecháte novému nájemci, může být požadavek na nájemné po původním nájemci problematický..
