Článek
Nejvyšší soud se v usnesení ze dne 8. dubna 2026, sp. zn. 26 Cdo 2959/2025, zabýval změnou pravidel, podle kterých vlastníci jednotek přispívají na správu domu a pozemku. Tedy zjednodušeně tím, jak se mezi vlastníky rozdělují náklady na dům.
A jeho závěr je pro praxi SVJ poměrně zásadní: pokud se mění samotný „klíč“ příspěvků, nemusí stačit ani výrazná většina vlastníků.
Nešlo jen o výši záloh
V posuzované věci se část nákladů původně rozpočítávala podle počtu osob užívajících jednotku. Nově se měly některé náklady hradit na každou jednotku stejně.
Na první pohled to může působit jako běžná provozní změna. V domě se zvolí jiné pravidlo, vlastníci o něm hlasují na shromáždění a je hotovo. Právě tuto představu ale Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí značně zkorigoval.
Klíč příspěvků není jen věcí stanov
Nejvyšší soud připomněl, že po novele občanského zákoníku účinné od 1. července 2020 patří úprava klíče příspěvků na správu domu a pozemku do prohlášení vlastníka. Nejde tedy o běžnou změnu stanov SVJ.
To je důležité zejména proto, že stanovy mění shromáždění SVJ. O změně prohlášení ale dle Nejvyššího soudu nerozhoduje SVJ jako právnická osoba, nýbrž přímo vlastníci jednotek.
Navenek přitom může vše vypadat stejně. Hlasování může proběhnout na shromáždění, může ho připravit výbor, může se hlasovat stejným způsobem jako o jiných bodech programu. Jenže právně nejde o totéž. A především zde platí jiná pravidla pro to, kolik vlastníků musí takové rozhodnutí přijmout.
Většina 75 procent nestačila
V daném případě byla změna přijata většinou 75,3 % hlasů všech vlastníků. To rozhodně není málo.
Přesto podle Nejvyššího soudu taková většina nestačila.
Důvodem je povaha změny. Pokud se změna prohlášení dotýká práv a povinností vlastníka jednotky, je třeba jeho písemný souhlas. Pokud se dotýká více vlastníků, musí souhlasit všichni dotčení.
Pokud se tedy změna klíče dotkla všech vlastníků, bude zpravidla k přijetí takového rozhodnutí potřeba souhlas všech.
Pozor na rozdíl mezi příspěvky a službami
Nejvyšší soud současně upozornil na rozdíl, který se v praxi často stírá. Ne každá platba, kterou vlastník posílá „do SVJ“, má stejný právní režim.
Příspěvky na správu domu a pozemku slouží na správu, provoz, údržbu a opravy domu. Oproti tomu služby souvisejí s užíváním bytu nebo společných částí domu – typicky teplo, voda, osvětlení společných prostor nebo jiné obdobné služby.
U služeb může o způsobu rozúčtování rozhodovat shromáždění. U změny klíče příspěvků na správu domu je nutná změna prohlášení vlastníka, o které mohou rozhodnout jen samotní vlastníci.
Rozhodující ale není to, jak si vlastníci platbu mezi sebou pojmenují. Podstatné je, o jakou platbu skutečně jde. Tedy za jakým účelem ji vlastník SVJ platí.
Nevýhodnost sama o sobě nestačí
Vlastnice, která se změnou nesouhlasila, namítala také to, že nové nastavení je pro část vlastníků nevýhodné. Někomu se náklady sníží, jinému zvýší.
Takovou argumentaci ale Nejvyšší soud odmítl. Jakmile se změní kritérium rozúčtování, téměř vždy se najde někdo, kdo na tom bude lépe, a někdo, kdo na tom bude hůře.
Nejvyšší soud připomněl, že samotná ekonomická nevýhodnost ještě neznamená zneužití hlasovacího práva ze strany zvýhodněných vlastníků.
Co z toho plyne pro SVJ
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ukazuje, že v SVJ nestačí vždy jen spočítat hlasy. Nejdříve je potřeba vědět, o jakou změnu jde a jaká pravidla pro ni zákon stanoví.
To samozřejmě není pro výbory a správce domů vždy jednoduché. Právní úprava SVJ je v některých otázkách složitá a někdy i málo přehledná. O to důležitější je sledovat nejen samotný zákon, ale i rozhodnutí soudů, která jeho výklad postupně upřesňují.
Zároveň nezbývá než doufat, že zákonodárce do budoucna celý proces změn v SVJ zjednoduší. Současná pravidla totiž mohou být pro běžné fungování domu zbytečně komplikovaná.
