Kdo opravdu potřebuje ochranu: pronajímatel nebo nájemce?

Vzedmuly se hlasy, podle nichž jsou pronajímatelé v nájemních vztazích v České republice nedostatečně chráněni. Ve veřejném prostoru se znovu otevírá otázka, zda by jejich práva neměla být posílena, nebo zda je současná rovnováha nastavena tak, jak má.

Podle kritiků těchto návrhů je však nutné nejprve pohlédnout na realitu trhu a platnou legislativu. Pronajímatelé si již dnes mohou při podpisu smlouvy vyžádat kauci až do výše trojnásobku měsíčního nájemného. Zákon ji chápe jako pojistku proti neplacení nájmu či proti škodám na majetku.

Pro mnohé nájemníky však nejde o formální položku v tabulce. Třicetiletá prodavačka z menšího města popisuje, že na kauci skládala peníze ze tří zdrojů: něco z úspor, něco půjčené od rodičů, zbytek z krátkodobé půjčky. „Byt jsem ještě ani neviděla vyklizený, ale peníze už byly pryč,“ říká. Kauce se v jejím případě nestala ochranou pronajímatele, ale testem, zda má vůbec právo bydlet.

Majitelé nemovitostí přitom mají v rukou i další nástroje. Nájemní smlouvy běžně obsahují sankce za prodlení, povinnost náhrady škody či detailní popis stavu bytu. Zákon současně ukládá pronajímatelům povinnost kauci po skončení nájmu vrátit, a to včetně úroků, pokud proti nájemci neuplatňují oprávněné nároky.

Přesto se v debatě stále objevuje obraz pronajímatele jako oběti systému. Obraz, který však naráží na data. Podle dostupných šetření se dlouhodobé neplacení nájemného týká spíše menšiny případů. Většina dlužných částek je nakonec uhrazena.

Majitel tří bytů v krajském městě přiznává, že s neplatičem se setkal jednou za deset let. „Bylo to nepříjemné, ale vyřešilo se to,“ říká. Přesto podporuje další zpřísnění pravidel. „Člověk musí myslet dopředu.“ Otázkou zůstává, zda se z výjimek nemá stát norma.

Další rovina sporu se dotýká státní podpory bydlení. Příspěvek na bydlení má pomoci lidem, kteří by si jinak nájem nemohli dovolit. Kritici však upozorňují, že zároveň snižuje riziko pro pronajímatele. Nájem je zaplacen, i když nájemník žije z měsíce na měsíc. Samoživitelka se dvěma dětmi popisuje, že bez příspěvku by byt dávno opustila. „Peníze přijdou, ale pokaždé mám strach, že se něco změní. Že mi nájem zvednou nebo smlouvu neprodlouží,“ říká. Jistota bydlení je v jejím případě podmíněná nejen státem, ale i libovůlí pronajímatele.

Otázka tedy zní: co přesně by další posilování práv pronajímatelů mělo přinést? Pokud již existuje kauce, smluvní ochrana i státní podpora, kde leží hranice mezi oprávněnou ochranou majetku a nadbytečnými výsadami?

Na druhé straně debaty stojí organizace hájící práva nájemníků. Ty upozorňují na nerovnováhu moci při uzavírání smluv a na skutečnost, že nejistota bydlení dopadá především na lidi s nízkými příjmy, seniory či rodiny s dětmi. Krátkodobé smlouvy a rychlé zvyšování nájemného vytvářejí prostředí, v němž se i slušně platící nájemník může ocitnout ze dne na den bez domova.

Do celého obrazu patří i role státu jako kontrolora. Finanční správa má pravomoc dohlížet na to, zda jsou příjmy z pronájmu řádně daněny, včetně těch, které jsou nepřímo hrazeny ze státní podpory. Transparentní daňový dohled není útokem na vlastnictví, ale základním předpokladem férového trhu.

Evropské srovnání ukazuje, že v řadě západních a severních zemí je ochrana nájemníků výrazně silnější než v Česku. Dlouhodobé smlouvy, omezené možnosti výpovědi a regulace nájemného nejsou výjimkou, ale standardem. Česká republika se nachází uprostřed: právní rámec existuje, ale praxe často přenáší nejistotu na slabší stranu vztahu.

Debata o posilování práv pronajímatelů tak není jen technickou diskusí o paragrafech. Je to spor o to, zda je bydlení především investicí, nebo základní lidskou potřebou. A také o to, kdo v tomto vztahu skutečně stojí bez ochrany.

ZÁKON č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky [online]. Praha: Ministerstvo vnitra ČR [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://obcanskyzakonik.justice.cz

MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele [online]. Praha: MMR ČR [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://mmr.gov.cz/cs/microsites/bydleni-pro-zivot/vas-pruvodce-najemnimi-vztahy/prava-a-povinnosti-najemce-a-pronajimatele

EPRAVO.CZ. Právní úprava tzv. jistoty (kauce) v nájemních vztazích dle občanského zákoníku [online]. Praha: EPRAVO.CZ, 2014 [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://www.epravo.cz/top/clanky/pravni-uprava-tzv-jistoty-drive-kauce-v-najemnich-vztazich-a-prav-a-povinnosti-s-ni-souvisejicich-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku-97175.html

DOSTUPNÝ ADVOKÁT. Pozor na úroky z kauce při pronájmu bytu [online]. Praha [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://dostupnyadvokat.cz/blog/uroky-pronajem

MAXIMA REALITY. Kauce na byt: Jak vysoká může být jistota při pronájmu [online]. Praha [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://www.maxima.cz/blog/kauce-na-byt

PRÁVNÍ PROSTOR. Sporné otázky fikce řádného uzavření smlouvy o nájmu bytu [online]. Praha [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/sporne-otazky-fikce-radneho-uzavreni-smlouvy-o-najmu-bytu

INICIATIVA NÁJEMNÍKŮ. Manual for Migrants: Nájemní vztahy v ČR [online]. Praha, 2025 [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://iniciativanajemniku.cz/wp-content/uploads/2025/03/ManualForMigrants_03.pdf

EUROSTAT. Housing in Europe – 2025 edition [online]. Brussels: European Commission, 2025 [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025

GLOBAL PROPERTY GUIDE. Landlord and Tenant Law in Europe [online]. 2025 [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://www.globalpropertyguide.com/europe/landlord-tenant-law

OECD. Affordable Housing Database [online]. Paris: OECD, 2025 [cit. 2025-12-20]. Dostupné z: https://oe.cd/ahd

SCHMID, Christoph U., ed. Tenancy Law and Housing Policy in Europe. Cheltenham: Edward Elgar Publishing, 2018. ISBN 978-1-78811-397-7.