Jak pronajímat a legálně neplatit daň z příjmu?

Mé články jsou zaměřeny na analýzy a komentáře významných událostí, nebo také na některé aspekty globální ekonomiky nebo finančního světa. Dnes udělám výjimku a čtenářům osvětlím, jak lze efektivně pronajímat nemovitosti a zcela legálně neplatit ani korunu na daních z příjmů. V případě dvou nebo tří bytů v Praze či jiné české metropoli jdou úspory do vyšších desítek až stovek tisíc ročně a na závěr také osvětlím, jak nemovitost efektivně předat potomkům a připravit jí tak, aby se i oni nadměrné daňové zátěži vyhnuli.

Prvně je třeba si uvědomit, že daně optimalizují nejen nadnárodní firmy, ale legální formy snížení daňového základu využívají i soukromí investoři s jedním nebo několika málo byty. Alena Schillerová může mluvit o šedé ekonomice, ale její zeť David Rusňák, majitel skupiny DRFG, zcela jistě optimalizuje rovněž, konečně skrze svou firmu vlastní stovky nemovitostí. Snižování daňového základu a legální optimalizace tak není žádným zločinem nebo něčím, za co by se občané měli stydět. Ti, kteří neoptimalizují, pouze prodělávají na úkor těch, kteří zákony dobře znají a možnosti ke snížení daní využívají. Upozorňuji, že níže popsaný princip lze uplatnit jen na pronajímané nemovitosti v osobním vlastnictví, u firemního majetku se postupuje zcela odlišným způsobem a sám bych soukromníkům, kteří vlastní jeden až osm bytů nedoporučoval převod tohoto majetku pod firmu, protože se to jednoduše nevyplatí, zejména, pokud v nemovitostech zároveň nepodnikáte.

Článek rozdělím do tří přehledných odstavců, kde vysvětlím nutná opatření a jejich výhody i úskalí.

Většina menších soukromých pronajímatelů z mého okolí byty pronajímá a následně uplatní výdajový paušál ve výši 30 % a zbytek příjmů zdaní. U bytu pronajímaného za 20 tisíc korun měsíčně tak tito soukromníci odvedou ročně zhruba 25 tisíc korun a při vyšším počtu bytů nebo vyšším nájemném se částka adekvátně násobí a navyšuje.

Existuje ale výhodnější možnost, při které pronajímatelé nemusí daně platit vůbec, využijí-li lineárních a zrychlených odpisů hodnoty nemovitostí. V modelovém příkladu uvedu majitele dvou bytů pořízených v letech 2016 a 2022 za 3,2 a 6 milionů korun, které jsou pronajímány za 20 tisíc korun měsíčně, očištěno o poplatky z fondu oprav a další související náklady. Oba příklady odpovídají nájmům bytů o výměře 40 až 50 metrů standardu 1+kk či 2+kk v širším centru Prahy v době pořízení.

Prvně je ale třeba drobná investice do speciálního znaleckého posudku, konkrétně znaleckého posudku pro určení hodnoty nemovitosti. Tento posudek vyčíslí hodnotu nemovitosti v okamžiku koupě a z mé zkušenosti, je-li kupní cena v době pořízení adekvátní, zhruba odpovídá ceně zaplacené, z níž se vyjme podíl na společných prostorech domu, kterými jsou u bytů zejména dvorky, sklepní kóje a další prostory. Za posudek zaplatíte několik tisíc korun a jakmile jej máte vyhotovený, můžete začít hodnotu nemovitosti odepisovat a tím si snižovat základ daně, respektive uplatňujete odepsanou hodnotu jako protináklad pronájmu.

Pro vlastníky více než jedné nemovitosti doporučuji uplatnit lineární odpis u těch nemovitostí, které mají vyšší hodnotu, respektive byly pořízeny později a zrychlený odpis u nejstarší nemovitosti - později vysvětlím proč. V modelovém příkladě tak pronajímatel ročně inkasuje rovných 480 tisíc korun z nájmů a při lineárním odepisování hodnoty bytu za 6 milionů a zrychleném odepisování hodnoty bytu za 3,2 milionu vyjdou roční náklady následovně. Reálná situace bude drobně odlišná, protože posudek vyjme společné prostory a odepisovaná hodnota dosáhne zhruba 95 % kupních cen, ale uplatním v příkladu níže totožné ceny, aby byla použitá metodika srozumitelnější i laikům.

Proti přiznaným příjmům ve výši 480 tisíc korun lze v prvním roce lineárního odepisování bytu v hodnotě 6 milionů korun uplatnit 1,4 % hodnoty a při zrychleném odepisování jde o 3,33 % hodnoty druhého bytu za 3,2 milionu. První rok se tak modelový pronajímatel dani nevyhne, leda by uplatnil další náklady, ale v následujících 30 letech je již situace násobně příznivější. V druhém roce totiž lineární odpis vzroste na 3,4 % a zrychlený na zhruba 6 %. U dvou zmíněných bytů tak odpisy vytvoří náklad ve výši zhruba 400 000 korun a při započtení nákladů na fondy oprav a domovní poplatky lze odepsat celý základ daně a neplatit finančnímu úřadu nic. Jak se v letech hodnota nemovitosti odepisováním snižuje, snižují se také uplatněné náklady, stále ale stačí na pokrytí většiny příjmů.

Situace se zároveň zlepšuje s vyšším počtem bytů. Pokud má pronajímatel tři nebo více nemovitostí, jedna odepisovaná zrychlenými odpisy doprovázená dalšími lineárními odpisy v dnešní době již vytvoří protináklady k celému příjmu, protože hodnota nájmů neodpovídá ani oněm zmíněným třem procentům ročně. Padesátimetrový byt v Praze s dnešní cenovkou okolo 8 milionů korun lze pronajmout za zhruba 25 tisíc korun, což téměř přesně odpovídá roční výši odepisované částky.

Jak vyplývá z textu výše, postupem času se hodnota nemovitosti odpisy účetně snižuje a je tak potřeba přemýšlet dopředu, protože zřízením znaleckého posudku a odepisováním hodnoty daňová optimalizace nekončí, ale naopak začíná.

Jak asi tušíte, po čase se hodnota nemovitosti vlivem odpisů sníží natolik, že již není možné dále uplatňovat náklady proti dani z příjmů v takové výši, aby jí pokryly. Zde je klíčovým faktorem osobní vlastnictví nemovitosti, které umožňuje její prodej bez daně z příjmu po uplynutí 5 let pro nemovitosti pořízené do roku 2021 nebo po uplynutí 10 let pro nemovitosti pořízené od roku 2022.

Například u zrychleně odepisovaného bytu za 3,2 miliony korun z roku 2016 lze po deseti letech, kdy odepíšete zhruba 40 % hodnoty kupní ceny, přikročit k prodeji. Cílem dalšího kroku není se nemovitosti zbavit a získat peníze, nýbrž nákupem nové podobné nemovitosti navýšit odepisovanou hodnotu a postup tak opakovat. Modelový byt za 3,2 milionu pořízený v roce 2016 by podle dnešních cen stál zhruba 7 až 8 milionů korun a je tak zbytečné jej držet, hodláte-li dále pronajímat. Byt je ostatně komoditou do té doby, než jej plánujete využít k bydlení, a je tak zbytečné na majetku lpět, respektive za jeho výnosy zbytečně odvádět neúměrnou daň z příjmu. V tomto kontextu je nejdůležitější projít takzvaným časovým testem vlastnictví, což je výše uvedená lhůta 5 až 10 let. Kratší lhůta platí pro byty pořízené do roku 2021 a delší čas je třeba nemovitost vlastnit, pokud jste jí pořídili později. Modelový byt za 3,2 miliony korun, jehož hodnota po 10 letech odepisování dosahuje účetně zhruba 60 % je tak možné prodat za násobně vyšší částku a neplatit daň z příjmu, od které jste po časovém testu osvobozeni. Po investici inkasovaných 7 až 8 milionů do další nemovitosti je pak nutné jen pořídit nový znalecký posudek a opět začít při pronájmu odepisovat. Ačkoliv lze v některých případech využít kupní smlouvu namísto znaleckého posudku, začnete-li s odpisy do 5 let od pořízení nemovitosti, finanční úřad bude žádat vymezení plochy určené k bydlení a odečtení plochy příček a jiných drobností v bytě, tudíž je jednodušší znalce zajistit i v tomto případě, ušetří vám to čas při jednání s úředníky, kteří zákonů znalé majitele nemovitostí nemají příliš v lásce.

Takto lze vytvořit ucelený řetězec nákupů, pronájmů a prodejů, na jehož konci jsou vaše příjmy díky uznatelným nákladům zcela nebo z převážné části osvobozeny od daně. I dražší byty lze odepisovat zrychleně, přejete-li si spolehlivě daň neplatit, a podmínka 10 let vlastnictví je pohodlně splnitelná i v tomto případě.

Sám mám tři děti a jelikož je nejstarší dcera již dospělá, pronajímám jí byt. Není to tím, že jsem vydřiduch nebo nepřející rodič, ale tím, že jde o nejefektivnější způsob správy majetku. Pokud by dcera byt vlastnila, související náklady nemůže odepsat proti příjmům a zbytečně by tak vynaložila své prostředky, které sama potřebuje. Tím, že jí byt pronajímám lehce pod tržní cenou a prostředky jí následně převádím na investiční účet, kam má ostatně sama přístup, lze náklady opět optimalizovat proti jiným příjmům z pronájmů. Mějte na paměti, že hodnotu nemovitosti lze odepisovat pouze tehdy, pokud jí pronajímáte, což platí i v případě potomků.

U převodů nemovitostí dětem je pak situace komplikovanější, ale jde celý proces naplánovat tak, aby i potomci mohli následně v budoucnu odepisovat hodnotu darované nemovitosti. Klíčem k tomuto procesu je takzvané vyjmutí nemovitosti z obchodního majetku, což znamená, že jej jako soukromá osoba přestanete odepisovat v nezávislosti na tom, zda jej pronajímáte či nikoliv a následně v účetnictví byt vedete mimo ostatní pronajímané nemovitosti. V modelovém příkladu bych byt přestal odepisovat, počkal 5 let, v souvislosti jej také po zmíněnou dobu přestal pronajímat, a poté jej dceři daroval. Pokud bych k darování přikročil v době, kdy byt aktivně odepisuji, dcera by musela na účetní hodnotu nemovitosti navázat a začínala by ze sníženého základu. V druhém případě, kdy po dobu 5 let hodnotu neodepisuji, lze účetně uplatnit takzvanou reprodukční pořizovací cenu v době koupě, kterou opět určí znalecký posudek.

Odepisujete-li tak hodnotu nemovitosti, kterou následně plánujete předat potomkům, celý proces naplánujte a po ukončení odpisů vyčkejte pět let, aby i potomci v budoucnu mohli pronajímat bez neúměrného daňového zatížení a mohli uplatnit novou cenu nemovitosti, nikoli pouze zůstatek její hodnoty po předchozím ponížení. Výše popsaným způsobem tak lze pronajímat, proti příjmům si uplatnit odepisované náklady, a postup opakovat po uplynutí časového testu u nemovitostí, kde od pořízení uplynulo 5 či 10 let. Stejným způsobem lze odepisovat i hodnotu garáže nebo pronajímané chaty či rodinného domu. U nemovitostí s pozemkem a zahradou lze ale uplatnit pouze odpisy hodnoty té části nemovitosti, která slouží k bydlení - z hodnoty domu tak znalecký posudek vyjme zahradu a venkovní prostory, čímž se poměrně sníží i vstupní hodnota.

Říká se, že advokáti a účetní zásadně nerozdávají své rady zadarmo, což mohu z osobní zkušenosti potvrdit. I proto věřím, že výše popsaný postup ocení ti, kdo dosud - dle mého názoru zbytečně - ze svých příjmů z pronájmu bytů či domů každoročně odváděli daň z příjmů, které se lze poměrně snadno vyhnout, respektive jí snížit na minimum.

Závěrem textu přeji všem pronajímatelům nejnižší možné daně z příjmu, bezproblémové nájemníky a příjemné legislativní prostředí i v budoucnu.

Dovětek autora

Kvalitní texty nevznikají ze vzduchu. Pokud rádi čtete nejen mé, ale i jiné texty rozličných autorů, podpořte je pochvalou, sdílením či přímo i finančně stejně, jako byste ocenili dobré jídlo nebo inspirativní knihu. Rychlá doba sociálních sítí vede často ke zkratkám a zjednodušování, které křiví společenskou inteligenci i kritické myšlení. Protiváhou zkratek je kvalita a opakem ignorace je zájem. Jen skrze zájem o kvalitu lze v případě obsahu vyvážit dnešní informační přebytek doby a to, jaké texty budou tvořeny, určují svým zájmem výhradně a pouze čtenáři.