Trh s byty funguje. Cestou vpřed nejsou daně, ale koncepční urbanismus

Politici mají často ve zvyku křivit odvěké rozdělení rolí v demokratickém státním uspořádání. Politici určují pravidla, podmínky a legislativu, zatímco soukromý sektor toto prostředí zaplní a v rámci pravidel se realizuje. Až tak moc jednoduché to je. Současná krize bydlení je přímým důsledkem státních zásahů nejen do často skloňovaného stavebního řízení, ale také do podoby měst a samosprávných celků, která neodpovídá potřebám trhu a v důsledku současnou krizi bydlení tak tyto zásahy státu přímo způsobily.

Tento text píšu z pozice malého rezidenčního developera. Jak si mí čtenáři jistě všimli, mám až příliš mnoho času na psaní článků, což je dané nejen komplikovaným stavebním řízením, ale také úlohou samospráv v územním plánování. Až příliš často se setkávám na zastupitelstvech městských částí Prahy s názory, že by se měly na periferiích stavět pouze rodinné domy, nikoli byty a cokoli vyšší než dvě patra se podle názorů mnohých rovná nenávratné změně podoby místa, kde dotyční žijí. Všichni tak chtějí stavět, nikdo ale nechce stavět vedle vlastního dvorku či domu. A tak komunální politici ctí vůli občanů a většinou blokují veškerou výstavbu již na samém počátku jednání.

Tento jev je problematický, ale daleko důležitější než samotná výstavba je její koncepce, což předvedu níže v textu na několika příkladech. Nejprve ale k vyjasnění samotného tématu - co je vlastně dostupné bydlení? Tento termín používají všichni, ale nikdo dosud nevysvětlil význam onoho sousloví. Má být byt na Staroměstském náměstí dostupný kuchařce ve školní jídelně nebo samoživitelce na rodičovské dovolené? Nebo má být snad povinností státu lidem bydlení zajistit? Mají se nájmy soukromníků regulovat podle průměrné mzdy v oblasti? Nebo snad má mít každý zákonný nárok na nákup vlastního bytu? Nejsem si jistý, zda samotní politici vědí, co onen široce užívaný a neurčitý pojem znamená. Média ale informují i o místech, kde je bydlení naprosto dostupné. Jde o regiony Kraslic, Bíliny, Slavkova a další, zejména ty v Ústeckém a Karlovarském kraji.

Bydlení tedy není nedostupné, ale je nedostupné pouze v některých částech republiky. To je zcela zásadní informace, na které lze stavět a ptát se dál. Proč je tedy bydlení někde dostupné a jinde podle politiků dostupné není? Odpověď je nasnadě, v levných lokalitách není infrastruktura, pracovní příležitosti a lidé migrují jinam, čímž ceny klesají. Taková je logika trhu. Tito občané z neperspektivních částí republiky migrují do těch perspektivních, což vyvolává přetlak, nové požadavky na rozvoj a světe, div se, nedostupnost bydlení. Opět, taková je logika trhu - když neumí žádaná lokalita uspokojit poptávku, stane se nedostupnou.

Trh funguje - na větší popávku trh reaguje navýšením ceny bytů nájemních i těch určených k prodeji. V západních metropolích typu Paříže, Londýna, Stockholmu nebo i amerického New Yorku dochází ke stěhování z města a do města zcela bězně a je svobodným výběrem jenotlivce, zda vysoké náklady snese či nikoli. Pokud budou náklady tak vysoké, že je není možné nadále akceptovat, trh se zhroutí a takové město se zákonitě začne vylidňovat. Jde o přirozený, vsudypřítomný a tržně funkční proces. Příklady tohoto vývoje, kdy lidé metropole opouští a většina nemovitostí následně zlevňuje, lze najít i v současnosti zejména v Miláně nebo Římě.

I v České republice nabídka určuje poptávku, čímž dochází ke zvýšení cen v Praze, Brně, Plzni a žádaných větších městech obecně. Až teď přichází onen nepochopitelný přístup politické reprezentace k palčivé problematice nemovitostního trhu - pokud se nám tisíce lidí stěhují do Prahy, musíme všem zajistit bydlení. To ale není možné, trh poptávku neuspokojí a navíc ani Praha není nafukovací a nárůst obyvatel je třeba vykompenzovat odpovídající infrastrukturou za desítky miliard korun. Výsledkem přefouklé Prahy jsou pak hodinové kolony, drahé nájmy, přeplněné školy a školky. A mohl bych ve výčtu neduhů převisu poptávky nad nabídkou pokračovat.

Trh ale funguje i v tomto případě - Šponuje ceny do takové výše, kterou jsou ale poptávající stále ochotní zaplatit, protože jinak by obchod zamrzl. Trh navíc supluje roli státu a migraci do Prahy přirozeně cenami brzdí. V opačném případě by se infrastruktura vzdělání, dopravy i sítí přetížila násobně více. Příkladem nefunkčního přístupu politiků je fakt, že Praha stále neschválila nový územní plán a dodnes je určující dokument z roku 1999.

Problém územního rozvoje, územního plánování a výstavby nejen rezidenčních, ale i komerčních nemovitostí tkví úplně jinde. V urbanismu. Není to trh, co je nefunkční, ale jsou to samosprávné celky a gestoři územního rozvoje, kdo zaspal dobu a podcenil všechny myslitelné aspekty udržitelného městského a venkovského rozvoje. V odstavci níže vysvětlím proč, ale kritiku systému je pro její relevanci nejprve třeba porovnat s funkčním příkladem.

V roce 2019 jsem procestoval Floridu, kde mne hned zprvu zaujala neutěšená situace v největší metropoli Miami, kde je bydlení nedostupné a životní náklady doháněly už tehdy tamní obyvatele k několika pracovním úvazkům, jen aby prežili. Nedaleko Miami se ale nachází menší Orlando, které je domovem obranného a biotechnologického průmyslu a tamní obyvatelé si žijí i na americké poměry skvěle. Bydlení tvoří u dvou pracujících rodičů s dítětem jen 15 % nákladů a i úroveň výdělků a úspor je v porovnání s jinými lokalitami v USA neporovnatelně vyšší.

V Orlandu se žije lépe než v Miami a má to hned několik důvodů, protože ještě v 80. a 90. letech tomu tak rozhodně nebylo. Dříve docházelo ke koncentraci firem a průmyslu v Miami, které bylo ekonomickým centrem Floridy. Orlando reagovalo tím, že na svém území vypsalo četné investiční pobídky pro společnosti nabízející vysokou přidanou hodnotu a těmto podnikům také poskytlo součinnost v podobě vybudování potřebné infrastruktury. Firmy investovaly, Orlando plnilo svou roli servisní organizace a lidé se začali z Miami stěhovat právě tam. Kromě podniků vznikly školy, propojení vysokorychlostními dálnicemi i vlakovou tratí a stačilo 20 let, aby relativní kupní síla občanů Orlanda převýšila tu v Miami. Nástrojem změny byly pobídky soukromému sektoru, aktivní budování infrastruktury a trh si následně v rekordním čase poradil.

Stejně jako Orlando na Floridě mohou postupovat i menší města ve Středočeském kraji nebo v okolí Brna, stát jim ale musí asistovat a poskytnout potřebné nástroje. V USA si města mohou určovat vlastní daňovou politiku, zatímco v České republice mají samosprávné celky kontrolu pouze nad daní z nemovitosti. Kromě daní ale obce a města v České republice také zcela ignorují sílu urbanismu, tedy koncepce rozvoje lokality ve středně až dlouhodobém horizontu, která vytváří předvídatelné investiční prostředí a určuje, zda a jak se samosprávný celek hodlá rozšířit.

Níže uvedu příklady středočeských Modletic a Jažlovic i pražských Pitkovic, které jsou městskou částí Prahy a pro Pitkovice tak platí odlišná pravidla urbanismu i výstavby, ale k tomu až později. Vedle těchto negativních příkladů postavím Dolní Břežany, Jesenici a Říčany jako pozitivní porovnání.

Oblast Modletic a Jažlovic vypadá takto,

Na výřezu ze služby Mapy.cz si lze okamžitě povšimnout zcela chybného uspořádání území. Vedle vybudované infrastruktury za miliardy korun - dálnice D1 - jsou správně umístěné výrobní haly, které si žádají dopravní oblužnost, zde ale pozitiva končí. Chybnou nebo neexistující urbanistickou koncepcí dosáhly samosprávní celky toho, že oblasti zcela chybí základní veřejná infrastruktura, tedy školy, sítě a územní rozvoj navázaný na komerční výstavbu. Vedle výrobních hal a sídel firem nelze najít bytové domy pro odpovídající počet obyvatel, nelze najít ani školy v dostatečné kapacitě, natož pak sportoviště a služby. Výsledkem je, že podniky typu Kauflandu nebo Billy, jejichž centrální sklady v oblasti sídlí, sváží své zaměstnance z Prahy a středočeských měst, dokonce i ze vzdáleného Benešova.

Při schvalování výstavby výrobních hal plánovači zapomněli na uzpůsobení oblasti k bydlení, tedy na související výstabu veřejné vybavenosti a služeb. Z Modletic, Jažlovic, ale i z Herinku a Popoviček tak odjíždí většina obyvatel za prací do Prahy a marní čas - tedy i české HDP - cestováním, čímž tito lidé i neúměrně zatěžují pražskou infrastrukturu a veřejné služby, například školství. Oblast takto vypadá, s výjimkou Herinku, již přes 20 let a nedošlo k jedinému přehodnocení zcela chybného územního plánování, natož k odpovídající nápravě. Kamiony z výrobních podniků se mísí s navrátivci z Prahy a vznikají nesnesitelné kolony v obou směrech, což je přímý důsledek rozvoje takzvaných satelitních měst.

Pitkovice trpí podobnými problémy, ale zcela opačného rázu. V lokalitě je příliš mnoho rezidenční výstavby a podniky zcela chybí, jak dokládá výřez níže.

Povšimněte si zejména rozsáhlé rezidenční výstavby bez adekvátní infrastruktury, která není doplněná o komerční podniky preferovaného typu, v tomto případě tedy o kancelářské prostory. Pitkovice jsou čtyři minuty od sjezdu z dálnice D1 a nabízí tak unikátní lokaci pro firmy i občany, kteří nechtějí každý den jezdit do Prahy a trávit desítky minut či hodiny v husté dopravě. Ale ne, Pitkovice se rozhodly být pouhým satelitním městečkem uvnitř pražské metropole a tak tamní rezidenti cestují každý den za prací i z práce, čímž opět zatěžují infrastrukturu a ztrácí až hodiny času využitelného pro jiné účely.

Pozitivní příklad pak nabízí Dolní Břežany nebo Jesenice. Stejně jako v připadech Modletic a Jažlovic jde o širší okolí Prahy. Samosprávy si ale vybraly jinou a správnou cestu, tedy koncepci územního rozvoje zahrnující komplexní urbanismus a po dekádách výstavby lze již dnes hodnotit, že oba celky uspěly.

Na první pohled je vidět rozdílný přístup k výstavbě bytových i rodinných domů a komerční zástavbě včetně adekvátního rozložení. V Dolních Břežanech sídlí přes 300 firem včetne inovačního centra STAR a četných firemních sídel nevýrobního typu. Na starou zástavbu - na obrázku vpravo nahoře - navazuje bytová výstavba v centru města doplněná rovnoměrně o adekvátní množství komerčních nemovitostí. Díky kontribucím investorů do městského rozpočtu bylo možné vybudovat sítě i infrastrukturu a z malých Dolních Břežan, srovnatelných s Modleticemi, vyrostlo město s gymnáziem i střední školou a třemi dalšími základními školami. Místní také cestují do Prahy, ale práci naleznou i přímo v místě svého bydliště, což je ale způsobeno výhradně kvalitní prací místních územních plánovačů. Středočeská Jesenice je ten stejný případ a opět lze při pohledu na strukturu staré i nové zástavby pozorovat jasně zřetelnou urbanistickou koncepci, která z města udělala funkční celek, na rozdíl od zmíněných Modletic, Jažlovic nebo i Pitkovic. Ty zůstaly skanzeny a nepoměr komerční nebo rezidenční výstavby způsobil stagnaci a nevyužitý potenciál. Dolní Břežany přitom zdaleka nemají takový benefit infrastruktury, jako Modletice a Jažlovice v podobě dálnice D1. Když se chce, tak to ale jde. Funkční a nefunkční celek tvoří primárně politici nastavením správného nebo chybného prostředí a výsledek na sebe nenechá dlouho čekat, ale jen těžko se zvrátí.

S dostupností bydlení je to úplně stejné a příklady Modletic či Dolních Břežan lze uplatnit i na Českou republiku jako celek. Pokud budou periferie Prahy pouhými satelity a nerozvinou se v samostatné územní celky, ceny bydlení v Praze i okolí se nesníží. V rámci menších územních celků napojených na strategickou infrastrukturu lze území rozvíjet rychleji, koncepčněji a nestavět pouhé bloky bytů či rodinných domů, ale plánovat celá města. Až na výše zmíněné výjimky se tak neděje.

Jak docílit toho, aby každý nechtěl bydlet v Miami nebo New Yorku, v českém případě tedy v Brně nebo v Praze? Je třeba začít aktivně budovat česká Orlanda, tedy menší a vyspělé územní celky poblíž těch velkých. I v blízkosti českých metropolí existuje mnoho míst, která jsou napojená na vyspělou infrastrukturu, tedy na vysokorychlostní tratě, kapacitní datové sítě a odpovídající silnice. Lze jmenovat Unhošť, Kralupy nad Vltavou, Český Brod a další desítky podobných měst, která zdaleka nedosáhla svého potenciálu a tím de facto mrhají státní investice do nejvyspělejší infrastruktury, kterou mohou využívat. Právě do těchto míst musí plynout cílené a intenzivní investiční pobídky doprovázené výstavbou veřejné vybavenosti. Lokality podobné těm výše jmenovaným zdaleka nejsou jen v okolí Prahy. Lze jmenovat Sokolov, Cheb a například i aglomerace kolem Děčína a Teplic. Infrastrukturní uzly v těchto lokalitách umožňují zásadní investice a související rezidenční výstavbu, tedy mohou zajistit i pozastavení či obrat migračního trendu do Prahy, Brna a dalších měst, která nápor přestávaj zvládat.

Urbanismus je mocná zbraň, ale nelze skrze správně zvolenou koncepci a politiku sbírat krátkodobé politické body. Výsledky kvalitního urbanismu se projeví nejdříve v horizontu deseti let, častěji ale až za dvacet až třicet let od schválení originální koncepce. Dnes tak doplácíme na chyby politiků z přelomu milénia a dnešní apatie se nám mnohonásobně vrátí ještě i později, konkrétně v letech 2040 a 2050. Pokud okamžitě nedojde k nápravě a cílené preferenci vybraných zón pro akcelerovaný rozvoj, krize se bude zákonitě pouze prohlubovat.

Experimenty s daněmi, regulací nájmů a zřizováním státních stavebních podniků nepovedou ke kýženému výsledku, ba naopak. Bydlení je propojené s dalšími oblastmi života, tedy s existencí infrastruktury a práce v okolí, čímž nelze problematiku izolovat, ale naopak jí rozšířit o další kroky i ve spojení s rozvojem ekonomiky. Jediným řešením současné krize tak zůstává koncepčnost, cílená podpora soukromníků a využití již zainvestované infrastruktury státu v místech, jejichž potenciál nabízí podhoubí k rozvoji. Vyřeší-li se absence urbanismu, vyřeší se i nedostupné bydlení a vnitrostátní migrace.