Článek
Za posledních 20 let vzrostly ceny prací ve stavebnictví 1,6 krát, ale ceny nových bytů v Praze vystoupaly z 35 na 174 tisíc Kč/m2, tj. 5 krát. Příčinou růstu cen je výstavba investičních bytů, ne slabá výstavba, pomalé povolovací procesy, nedostatek bytů či růst počtu obyvatel.
Řadu let vždy v únoru aktualizuji graf ceny za dokončené a prodané nové byty v Praze od roku 2006. Je z něj poznat
- kolik bytů se staví a prodává
- jak roste cena za m2 vůči cenám prací ve stavebnictví
- kolik je dlouhodobý průměr prodaných a dokončených bytů za rok
- kolik je průměrný přírůstek počtu obyvatel v první a druhé dekádě nového století
Podívejme, co graf říká.
Větší výstavba – větší ceny
První mediální mantra říká, že „k levnějším bytům je nutno se prostavět“. V grafu jsou spojená data od Českého statistického úřadu (ČSÚ) s daty od velkých pražských developerů Trigema, Ekospol, Skanska a Central Group. ČSÚ sbírá celkové počty dokončených bytů a z toho bytových domů (růžové sloupce). Developeři evidují počty prodaných bytů a jejich průměrné ceny za m2 (modrá a červená čára). Zde je vidět pozoruhodná protichůdnost tendencí. Když se lámou rekordy ve výstavbě, vůbec to nevede k poklesu cen a vyššímu prodeji. Naopak. Nadprůměrný objem výstavby na sklad vede ke zvýšení cen stavebních prací a materiálů, k zadlužení developerů a patrně i k jejich snaze nové byty se ziskem rychle prodat, což vzhledem k jejich momentálnímu nadbytku moc nejde. Až když ceny stagnují, přebytky bytů se nadechnou k prodeji.
Limity výstavby?
Pražská výstavba není libovolně nafukovací. Je krátkozraké opakovat druhou mediální mantru, jak ji ze všech stran bezmyšlenkovitě slyšíme, že za vše může „pomalý a složitý povolovaní proces výstavby“. Bylo by úžasné, kdyby to bylo tak jednoduché a bytovou krizi vyřešilo zrušení úřadů a konec razítek, jak populisticky slibuje flexibilní Metropolitní plán s 350 tisíci nových bytů. Když si jen uvědomíme, že v Praze je dnes řádově celkem 700 tisíc bytů a z toho 90 tisíc prázdných, tak vám začne blikat červená kontrolka, že není vše, jak se poslední roky nekriticky unisono všude tvrdí. Realita realit je složitější. Zde pro ilustraci jedna aktuální zpráva z terénu. Stavebnictví má své limitované kapacity nejen zákazníků, peněz, projektantů a úředníků s razítkem. Tou základní je fyzická kapacita stavbařů, množství zaměstnanců, materiálu a techniky. Výstavba v letech 2022-24 po covidu jela v Praze na maximum, ale nedokázala překonat magickou hranici 7 tisíc bytů za rok. Představy pražských politiků v čele s Petrem Hlaváčkem a IPR, že je nutno stavět 9 a více tisíc bytů ročně, jsou odtržené od reality. Chlapi, kteří by byli schopni přijít na stavbu, jsou fixováni válkou na Ukrajině a víc než dnes jich už v dohledné době nebude. Až bude dříve či později mír, výstavba nebude lámat rekordy v Praze, ale za Dněprem. V grafu jsem znázornil celkové kapacity pražské výstavby rovnou přerušovanou čarou. Jsou to dvě důležité hodnoty: 5744 dokončených bytů (červeně) a 5150 prodaných bytů (modře). Toto je náš reálně udržitelný průměrný standard. Když jednou jedinkrát za posledních 35 let v roce 2007 přesáhla výstavba v Praze celkových 9 tisíc bytů, byl to začátek sedmileté ekonomické krize. Stavebnictví není olympiáda a extrémy nemá rádo.
Nedostatek bytů?
Jistě všichni známe třetí mediální mantru, že „bytů je v Praze málo“a počty nedostačují každoročnímu přílivu obyvatel. AI na otázku na nedostatek bytů ve vteřině odpoví, že v Praze dlouhodobě chybí přes 20 tisíc bytů. Největší pražský developer Central Group operuje s částkou 88 807: „to je prý také důvod, proč za posledních deset let vzrostly nabídkové ceny bytů o více než 160 procent“. Proč v rámci reklamy neuvádí rovnou ležatou osmičku? A proč neuvede z vlastních dat, že ceny za deset let stouply o 250 procent? Ano, je to „o více než 160 procent“, ale k čemu tato mediální dezinformace a ohýbání dat? Ředitel Moneta Money Bank Tomáš Spurný aktuálně přitvrzuje: „V Praze se nezodpovědnou politikou povolovacích řízení a vším, co s tím souvisí, vytvořil deficit, který je odhadován na 100 tisíc bytů.“ I jeho banka žije z hypoték investorů a čím dražší byty, tím vyšší hypotéky.
Počet obyvatel Prahy
Růst počtu obyvatel?
Abychom určili potřebu nových bytů, je nutno znát, kolik nových lidí přichází potencionálně do Prahy. Čtvrtá mediální mantra říká, že „každý rok se do Prahy přistěhuje o 10–15 tisíc lidí víc, než se odstěhuje“, jak tvrdí Institut plánování a rozvoje na svých stránkách na základě své vlastní Prognózy 2025. Skutečnost dle Českého statistického úřadu z let 2011-2021 je ale taková, že co říkají průběžné každoroční statiky je některé roky až 5× více než co říká jednou za deset let sčítání lidu! Ne 15 tisíc, ale 2,9 tisíce za rok byl průměrný růst trvale bydlících obyvatel Prahy v letech 2011-2021. Po posledním Sčítání lidu, domů a bytů 2021 klesl počet obyvatel v Praze o překvapivých 60 tisíc a byla tím opravena předcházející nepřesně vysoká čísla. Chyba vznikla, jak jsem se dozvěděl z odpovědí ČSÚ na mé dotazy v zimě 2023, díky tomu, že cizinci, kteří tvoří valnou většinu přírůstků a úbytků obyvatel, se při svém příchodu do Prahy přihlásí, ale při odchodu již neodhlásí. Tak se v evidenci hromadí lidé, kteří již ale bydlí jinde. Protože nebyl způsob, jak tuto chybu průběžně určit, stalo se tak až při celostátním sčítání. Je pozoruhodné, že Prognóza IPR 2025 tuto skutečnost nijak nezohledňuje. Kdyby ji totiž vzala v potaz spolu s klesající porodností 2024, musela by připustit, že v roce 2050 pravděpodobně nebude v dnešních hranicích Prahy 1,7 milionu obyvatel, tj. o 300 tisíc více než dnes. Aktuální data totiž ukazují „jen“ k přírůstku 200 tisíc, tj. na 1,6 milionu obyvatel v roce 2050. Nic to nemění na faktu, že „Velká Praha“ včetně zápraží Prahy-východ a Prahy-západ se již dnes blíží 1,8 milionu a v roce 2050 bude mít okolo 2,2 milionu, které budou fungovat jako jedna velká pražská polycentrická konurbace.
A pro pořádek, prosím neplést „trvale bydlící obyvatele“ a „reálně přítomné obyvatele“, kterých je průběžně v Praze o 200 tisíc více a které vidí operátoři mobilních telefonů. Tito „migranti“ byli a budou dál žít svůj život mimo oficiální statistiky. Abychom znali srovnatelná data, není možné je zaměňovat a míchat hrušky a jablka do jednoho statistického koše.
Cui bono, kdo koupí byt v Praze za 174 tisíc Kč/m2 ?
Abychom pochopili, co je současným motorem výstavby v Praze, musíme vědět, kdo ji platí a komu slouží. A že to nejsou lidé v bytové nouzi. Z hlediska přílivu obyvatel je bytů na trhu bohatě, dnešní poptávku po skutečném bydlení v podstatě pokryje dva tisíce bytů za rok. Realitou je, že pražské zápraží dnes roste rychleji než celá Praha. Nikde se dlouhé fronty nestojí. Pečlivě inscenovaný „hlad“ po bytech je dle všeho jen reklamní propaganda. U bank a developerů je pochopitelné, že chtějí své zboží prodat co nejlépe. Co je divné, a já to vnímám jako záměrné matení veřejnosti, je, že stavbařské mediální mantry deklamují i tzv. nezávislá média a politici, kteří by správně měli hájit obecný veřejný zájem.
Počet lidí, kteří dosáhnou na mnohamilionové hypotéky a mají statisícové platy jsou jednotky procent. Pro 95 procent populace jsou vyšroubované ceny bytů jednoduše nedostupné. Současnou krizi bydlení dle dat, která máme, nezpůsobuje nedostatek bytů, ale jejich nemravná cena se sto procentními zisky. Ptáte se, kdo je jejich kupcem? To je klíčová otázka, na kterou lze už konečně slýchat odpovědi z více stran. Růst cen je totiž snadnou investiční příležitostí a je ideální pro investory a spekulanty všeho druhu, kteří potřebují někde zaparkovat a zhodnotit svůj volný kapitál, kterého je ve světě kupodivu hodně. Máte-li sto milionů, je vám jedno, že byty jsou drahé. Důležité je, že jejich cena ve městech jako Praha každoročně stoupá rychleji než inflace či úroková sazba hypotéky. Patříte-li však do dolních 95 procent populace, vaše šance na nový byt v Praze se limitně blíží nule. Pokud se něco nezmění v bytové politice Prahy, tak vaším prostorem životního růstu nebude město, ale venkov, kde ještě nevládnou zákony stavební lobby.
Závěr a řešení?
Převažující investiční bytová výstavba je v Praze posledních 10 let nový třaskavý fenomén. Ze všech výše uvedených důvodů je obecně nespravedlivá a pro rozvoj města trvale neudržitelná. Ekonomicky, sociálně, ekologicky. Masivní gentrifikace vede k útěku lidí z města, dopravním zácpám, ztrátě prosperity, stárnutí města, poklesu porodnosti a řadě dalších nezdravých jevů, které už leckde vidíme. Proto je, prosím, důležité, aby média, politici, státní správa a široká veřejnost bytovou krizi pochopili a vzali ji společně informovaně za správný konec. Zdravých příkladů ze zahraničí je řada. Krmit tygra investičního bydlení krizi prohlubuje.
.
Zdroje:
