Nájemní bydlení je prý budoucnost. Přijdeme i o jistotu vlastního bydlení?

Vlastní bydlení má u nás dlouhou historii, a i dnes je mnohými považováno za samozřejmost nebo znak určitého společenského statusu. Přesto se stává pro další a další rodiny nebo jedince velmi vzdáleným, až nedosažitelným snem. Je to špatně, nebo je to jen přirozený vývoj, který neznamená zhoršení situace, jen její změnu?

Společenské vnímání se v průběhu časů mění. Třeba za první republiky bylo nájemní bydlení považováno za naprosto normální a v soukromém nájmu žila drtivá většina městských obyvatel. Na venkově byla samozřejmě situace trochu jiná, tam vždy převažovalo vlastnické bydlení. V době socialismu byl nájem také častý, ale misky vah se postupně převážily ve prospěch vlastnického bydlení, které v nás silně zakořenilo. A dnes se o nájemním bydlení mluví čím dál častěji a pro novou generaci se možná stane běžnou normou, přestože zvyky a vnímání se mění jen pomalu, často v průběhu až desítek let.

Ten, kdo uvažuje o pořízení vlastního bydlení, nemá obvykle dostatek prostředků pro koupi, a tak jej financuje hypotečním úvěrem. Podmínky pro získání úvěru se v průběhu let také mění, v poslední době především zpřísňují, i když některé parametry byly nedávno mírně uvolněny. Co tedy musí zájemce splnit nebo doložit?

První dvě podmínky nebývají pro většinu žadatelů problém. Třetí požadavek se dokládá potvrzeními o příjmech, což už někdy může být kámen úrazu. Zejména pokud jste zaměstnanec a zrovna měníte zaměstnání - buď se změnou počkejte, nebo pak vyčkejte se žádostí, protože musíte mít splněné tři měsíce v nové práci (tedy splněnou zkušební dobu, která většinou trvá zmiňované tři měsíce). Pro OSVČ jsou požadavky trochu jiné a záleží na výši požadovaného úvěru. Není to tak dávno, co jste v příjmech museli splňovat další parametry - DTI a DSTI, což znamenalo, že výše úvěru nesměla překročit několikanásobek vašeho čistého ročního příjmu (jednalo se o 8,5-9,5násobek) a výše měsíční splátky nesměla překročit stanovený procentuální podíl vašeho měsíčního příjmu. Přestože poslední dva body nejsou už vyžadovány, obecně se doporučuje, aby výše splátky nepřesahovala 40 % příjmu žadatele.

Pokud máte záznam v registrech, je lepší vyčkat, než dojde k výmazu. Drobný záznam lze někdy u benevolentnějších bank odůvodnit, ale většinou kvůli němu dochází k zamítnutí žádosti. A nezáleží na tom, jestli se ten záznam týká něčeho, co už máte splacené. Záznamy se obvykle vymazávají po čtyřech letech od splacení závazku (někdy i dříve, pokud registr nemá s institucí smlouvu). Pokud si nejste jisti, že máte registry čisté, nechte si za malý poplatek udělat výpisy.

Poslední požadavek dělá vrásky mnoha žadatelům. Pokud jste mladí, pak jen stěží máte našetřený dostatek prostředků na to, aby vám stačil pokrýt 10 % hodnoty vyhlédnuté nemovitosti (pokud vám je nad 36 let, pak 20 %). Ceny nemovitostí v posledních letech prudce stouply, zejména ve větších městech, ale i v jejich blízkém okolí. Skromnější možností může být koupit starší nemovitost dál od města, ale stále v dojezdové vzdálenosti kvůli zaměstnání. A rekonstrukci pak provádět postupně. Nemovitosti ve velkých městech, a především pak v Praze (ať už domek nebo byt) jsou dnes tak drahé, že člověk s běžným (tedy průměrným nebo spíše trochu podprůměrným) příjmem na ně ani nedosáhne. Pro mnoho žadatelů se tak nabízí možnost místo úspor nabídnout bance jinou nemovitost jako zástavu, obvykle byt nebo dům rodičů. Je však otázka, jestli rodiče budou k takovému závazku svolní a jestli jsou vztahy v rodině natolik korektní, že potomek neohrozí zástavu od rodičů, kteří by tak v krajním případě mohli přijít i o střechu nad hlavou.

Dalším úskalím, které hraje do karet spíše nájemnímu bydlení, jsou dnešní vysoké úroky, které neúměrně zvyšují měsíční splátky a mnoho rodin nebo párů/jedinců by takovou splátku nebylo schopno ufinancovat. Pro někoho jsou dnešní úroky návratem do normálního stavu, protože úrok kolem 1,5-2 % byl považován až za směšně nízký. Pro jiné by byla akceptovatelná hranice kolem 3-4 %. O přiměřenosti úroků se mohou vést nekonečné diskuse, ale faktem je, že i když úrokové sazby mírně poklesly, návrat k dřívějším minimům asi nemůže v nejbližších měsících a možná i letech očekávat.

Když se nad tím člověk zamyslí, pak vlastnické bydlení není dnes vůbec levná záležitost, snadno dosažitelná a vhodná pro mladé lidi na začátku produktivního života. Nevýhodou je i menší flexibilita a „přivázanost“ k jednomu místu. Člověk by si řekl, že nejde o atraktivní volbu a že touha lidí po vlastním bydlení není vůbec rozumná.

Co se tedy nabízí jako alternativa kromě bydlení u rodičů? Nájem.

Lidé, kteří se chtějí osamostatnit nebo z nějakého jiného důvodu hledají nové bydlení a nemají na pořízení vlastního, tak obvykle musí zvolit druhou nejčastější možnost - život v nájemním bydlení.

Přestože v nájmu žije výrazně méně lidí než ve vlastním, zhruba polovina z těchto lidí si chce co nejdříve pořídit vlastní bydlení. Dá se tedy říct, že i řada těch, kdo žijí v nájmu, tak žije jen z nutnosti, a ne z dobrovolného rozhodnutí.

V době vysokých úroků u hypoték ale nájemní bydlení vychází mnohdy výrazně levněji. Lidem tak po zaplacení nájmu zbyde více peněz, než kdyby spláceli hypoteční úvěr. Mohou je investovat nebo je využít ke zkvalitnění vlastního života - nákupu kvalitnějších potravin, zaplacení kroužků pro děti, využít k cestování apod.

Nájemní bydlení je častější ve městech - lidé tak mají i blíž do zaměstnání, lepší dopravní dostupnost, nemusí vlastnit auto na dojíždění (zejména ve velkých městech, kde je možnost hromadné dopravy propracovanější a nabízí se zde více možností), vše potřebné mívají na dosah (ve srovnání s tím, kdyby bydleli v menší vesnici dál od města).

Na druhou stranu, i ve městě by samozřejmě mohli vlastnit byt nebo domek a využívat tak výhod města, aniž by se museli vzdát vlastnického bydlení. Pokud však nic takového dosud nevlastní, možnost, že by na takové bydlení ušetřili, je dost vzdálená kvůli vysokým cenám nemovitostí ve městech.

Nájemní bydlení je flexibilnější - pokud se lidé nechtějí vázat k jednomu místu, mohou využít nájmu a po nějaké době se třeba přesunout na druhou stranu republiky.

Politici a řada veřejně známých osobností se snaží obyvatele přesvědčit, že nájemní bydlení je zcela normální a na Západě běžná věc. Snaží se prolomit určité stigma, že kdo nevlastní svůj byt nebo dům, je vlastně chudý. S tím se určitě dá souhlasit - vlastnictví nemovitosti nic nevypovídá o majetkových poměrech dotyčného a rozhodně to není něco, za co by se měl člověk stydět. Každý má jiné potřeba, jiné záměry a pro každého tak může být vhodná jiná forma bydlení.

Na druhou stranu, rizika nájmů také nejsou malá, a i když je u nás nájemce poměrně dobře chráněn zákonem (leckdy na úkor pronajímatele), realita bývá mnohdy trochu jiná, než se zdá na papíře.

Co nejčastěji lidé zmiňují?

Problematika krátkých termínů nájemních smluv je zmiňována asi nejčastěji a nutno dodat, že jde o zcela objektivní překážku, respektive nevýhodu nájemního bydlení, která může být značně odrazující. Politici proklamují, že s narůstajícím nájemním bydlením se více zaměří na zákonné ošetření nájmů a pokusí se vytvořit takové prostředí, aby byli dobře chráněni jak solidní pronajímatelé, tak i bezproblémoví nájemci a nájemní bydlení nebylo vnímáno jako rizikové.

Jak si poradí s pocitem lidí, že platit nájem je vyhazování peněz, to těžko říct. Protože ten, kdo platí hypotéku, ji jednoho dne s největší pravděpodobností i splatí a pak bude na stará kolena vlastnit nemovitost, za kterou nebude už platit ani splátky, ani nájem. Lidé tak mají pocit, že budou ve stáří více zajištěni, než když budou celý život platit nájem. A to se nedá příliš rozporovat.

Ceny nemovitostí a nájmů budou vždy trochu jako na houpačce

Když ČNB zpřísnila podmínky pro získání hypoték, většina lidí očekávala pokles cen nemovitostí, které díky předchozím příznivým podmínkám narostly na velmi vysokou úroveň a dostupnost volných nemovitostí velmi poklesla. Malý propad cen sice nastal, ale rozhodně ne takový, jaký byl očekáván a ceny jsou i dnes poměrně vysoké.

Nájmy, kterým se v době nízkých hypotečních úroků příliš nedařilo, zase dnes naopak nabývají na významu, protože lidé nemají na hypotéky. Jak se ale zvyšuje poptávka po nájmech, jejich cen začínají také narůstat a dostupnost nájemního bydlení se snižuje. Vše se tedy vzájemně ovlivňuje.

Do všech těchto aspektů pak vstupuje ještě jeden, který u nás sice není až tolik rozšířen jako jinde, ale je to spíše jen otázka času. Jedná se o investice do nemovitostí, kdy je lidé, v tomto případě spíše investiční společnosti nebo fondy, skupují ve velkém (po stovkách až tisících), aby je dále pronajímaly za účelem zisku, nebo v horším případě jen jako neobývanou investici, kdy hodnota v čase poroste. Tím se tak bydlení stává nedostupnějším pro běžné lidi, kteří hledají něco, co budou moci nazývat domovem.

V našich končinách známe především problémové bydlení pro sociálně slabé skupiny obyvatel. Investor koupí obvykle bytový dům, který pak za vysoké nájemné nabídne lidem, kteří jsou chudí a nájem platí převážně z různých sociálních dávek, které ale mnohdy vycházejí právě z výše daného nájmu. Tím tak přeneseně dochází k „obírání“ státu, a tedy nás všech.

Nijak nerozporuji, že výše nájmu musí pronajímateli přinést částku, která jednak pokryje to, co investoval do nemovitosti, to, co potřebuje k jejímu udržování a samozřejmě i nějaký rozumný zisk. Obchodníci „s chudobou“ však obvykle neřeší stav nemovitosti (ten bývá leckdy katastrofální), ale snaží se co nejvíce „vyrejžovat“ na lidech, kteří se jen těžko brání nebo kteří jen těžko hledají jiné možnosti.

Každý potřebujeme někde složit hlavu

Problematika bydlení je velmi komplikovaná a v podstatě se nedá říct, že některá z variant je správná a jiná špatná. Záleží na mnoha okolnostech a možnostech. Každý potřebujeme nějakou střechu nad hlavou. Ceny nejčastějších možností - vlastního i nájemního bydlení - se však neúměrně a bez přestání zvedají a mnohé domácnosti za ně platí i polovinu veškerého svého příjmu. Stávají se pak „otroky“, kteří musí vydělávat na tuto základní potřebu a nemohou si dovolit jakékoliv zaváhání, protože by je o tuto střechu mohlo připravit. Spokojí se tak radši s prací, v níž nejsou spokojení, než by riskovali změnu (která může, ale nemusí dopadnout dobře). Nezačnou podnikat, protože by neufinancovali rozjezd podniku a zároveň platby za bydlení. Odpustí si výdaje na „zbytné“ věci, dětem nezaplatí kroužek, aby se mohly rozvíjet.

Netvrdím, že je špatně, že bydlení není zdarma nebo za symbolickou cenu. Ale je k zamyšlení, jestli neúměrně vysoké ceny neovlivňují svobodu rozhodování, ochotu ke změně a hledání nových cest až příliš a neudržují tak společnost jako takovou v určité strnulosti.

Jednou z možností, jak trochu uvolnit trh, je zrychlení povolování a výstavby nových bytů a domů. Ale je to jen jedna z možností, která také nebude fungovat věčně. Měli bychom tedy hledat další možnosti a způsoby, jak se vyrovnat s potřebou bydlení a nabídkou nemovitostí.

Článek byl sepsán na základě informací z následujících zdrojů:

https://www.soc.cas.cz/sites/default/files/publikace/samec_ed._-_jak_zajistit_dostupne_bydleni.pdf

https://www.csas.cz/cs/blog/bydleni/pravidla-hypoteky-kolik-vam-banka-pujci-a-za-jakych-podminek

https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/cnb-pravidlo-limit-hypoteky-dti-dsti-ltv.A231129_155609_ekonomika_ven

https://kolikmam.cz/jak-dlouho-se-informace-v-registrech-uchovavaji

https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/2383734

https://news.refresher.cz/139661-Zajem-o-najmy-sice-roste-ale-nedobrovolne-V-Cesku-si-na-vlastni-byt-odpracujeme-15-let

https://www.avcr.cz/cs/pro-media/tiskove-zpravy/Vlastni-bydleni-nemusi-byt-vyhodne.-Mladi-si-ho-idealizuji-po-vzoru-rodicu/

https://www.hypoindex.cz/clanky/pruzkum-cesi-stale-chteji-vlastni-bydleni-najem-berou-jen-jako-docasne-reseni/

https://www.idnes.cz/finance/banky-a-sporeni/historie-bydleni-socialismus-najem-druzstevni-byt-podnikovy-byt-sonda-odbornici.A180822_094159_sporeni_sov