Článek
Pro mladé lidi byla dlouhou dobu vidina vlastního bydlení něčím přirozeným, cílem, kterého chtěli dosáhnout. Bydlení v nájmu bylo vnímáno spíše jako řešení na přechodnou dobu, například během studia či krátce po něm. Bydlení „ve vlastním“ bylo jakýmsi milníkem, kdy člověk dosáhl pomyslného prvního zásadního úspěchu v životě a mohl pomýšlet na další, třeba na založení rodiny. Od této představy se nás už nějakou dobu snaží politici, bankéři a jiní odborníci pohybující se v oblasti finančnictví a realit odradit, respektive vysvětlují, že tato představa je jen naší českou doménou a za hranicemi je nájem chápán jako něco normálního a běžnějšího.
Nyní v rozhovoru Seznam Zpráv (zde) uvedl viceguvernér ČNB, že domácnost žádající o hypotéku by měla mít čistý příjem alespoň 90 tisíc korun. A doporučil hledat si bydlení mimo Prahu, která se drží na špičce „realitní drahoty“.
Není to tak dávno, co podmínky pro získání hypotéky byly ještě přísnější, než jsou nyní. Dnes je potřeba mít alespoň 20 % vlastních zdrojů (pokud nemáte, ještě vás může „zachránit“, pokud vám bude někdo jiný ručit svojí nemovitostí)a půjčit si můžete zbylých 80 %. Ale pozor, to se odvíjí od odhadní ceny, kterou spočítá odhadce banky. Pokud kupujete dům za pět milionů, máte svůj milion a chcete půjčit zbylé čtyři, musíte doufat, že i banka hodnotu domu odhadne na pět milionů. Pokud by ji odhadla třeba na 4,5 milionu, těch 80 % se vypočítá z 4,5 milionu, nikoliv z 5 milionů, které po vás bude chtít prodávající. Ze svého tak budete muset vysolit ještě o něco víc.
V letech předchozích však byly aktivní ještě další ukazatele, které vám mohli získání hypotéky znemožnit, i když jste požadovaných minimálních 20 % měli. Jednalo se o DSTI (určoval maximální poměr výše měsíční splátky vůči měsíčnímu čistému příjmu) a DTI (poměr celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu) ukazatele. Tyto dva ukazatele dokázaly vyřadit ze hry mnoho lidí. Snížení dostupnosti hypoték lehce pomohlo ke stagnaci cen realit nebo jejich pomalejšímu růstu. K tvrdým omezením se přidal i rychle se zvyšující úrok, který vystoupal i na víc jak trojnásobek úrokové sazby, na kterou byli lidé zvyklí v předchozích letech (ta se pohybovala kolem 2 %).
Nyní jsou DTI a DSTI ukazatele vypnuty a banky si hlídají pouze LTV, tedy že musíte mít alespoň 20 % z hodnoty ve vlastních úsporách (u mladých lidí aspoň 10 %). Úroková sazba mírně klesla, i když se pořád drží na vysokých hodnotách, které však někteří odborníci považují za normální a správné. Zmírnění tvrdosti vede opět k nárůstu poskytnutých hypoték a oživení realitního trhu. Je to důvod k radosti?
V listopadu se průměrná cena 70metrového bytu prý poprvé přehoupla přes 5 milionů korun. Samozřejmě bude jiná cena v Praze a jiná třeba v Karviné, kde bude nižší. Praha je nejdražším místem k žití, současně zde máte ale nejvyšší šance nalézt nadprůměrně placené pozice. Na paty jí ovšem zdatně šlapou i jiná velká města, která se svojí cenou také stávají nedostupná pro lidi ze střední třídy. A co si budeme povídat, to, že v Praze najdete lépe placená místa ještě neznamená, že takhle dobře je zde placen každý.
Přijde mi normální, že si jako průměrně vydělávající člověk nebudu moct dovolit špičkový byt v centru Prahy. To je naprosto logické. Dokonce je to pochopitelné i v rámci Prahy jako takové, nicméně vyšponované ceny jsou i v jejím okolí. I vzdálenějším, troufám si tvrdit, že kruh v dojezdu zhruba jedné hodiny do Prahy stále spadá pod vliv pražských cen. Vycházím z nabídky realit na inzertních portálech i z vlastní zkušenosti, když jsme před lety sami hledali bydlení s dojezdem do Prahy.
Na venkově je bydlení o něco dostupnější
Pokud by si chtěl člověk pořídit obyčejný domek v této hodinové dojezdové vzdálenosti, bude si muset připravit dobrých čtyři až šest milionů korun. Když bude chtít hypotéku, tak aby měl aspoň milion vlastní a zbytek si vezme na hypoteční půjčku. Pokud budu uvažovat o ceně domu 5 milionů, z toho 4 miliony hypotéka, tak při dnešních úrocích a splatnosti na 30 let bude splátka něco kolem 20-21 tisíc (samozřejmě záleží na konkrétní nabídce, která se bude lišit podle banky). A to se bavíme o obyčejném, spíše postarším domku, který určitě bude potřebovat během let řadu renovací, ale současně je i nyní normálně obyvatelný. Na trhu se dá najít i několik levnějších nemovitostí, ať už domků nebo bytů, ale ty v drtivé většině případů potřebují výraznější rekonstrukci, která bude mnohdy potřeba ještě před nastěhováním. A rekonstrukce, to v dnešní době není nic levného. Pokud není člověk zručný a většinu si neudělá sám, tak tuplem. Cena za nemovitost tak není rozhodně posledním větším výdajem, který bude kupujícího čekat.
Za hypotéku a další náklady související s bydlením tak dá mnoho lidí celý jeden příjem a žít musí z příjmu druhého partnera. Pokud se jedná o mladou rodinu s dětmi, pak jsou i zbývající životní náklady poměrně vysoké a utáhnout je byť z průměrné mzdy, na kterou stejně většina lidí ani nedosáhne, by bylo za těchto podmínek téměř nemožné.
Za této okolnosti se zdají slova pana viceguvernéra Fraita o čistém příjmu alespoň 90 tisíc opodstatněná. Pokud chce mít někdo jistotu, že zvládne splácet a nevykolejí ho ani nečekané výdaje nebo životní změny, pak by příjem domácnosti měl opravdu dosahovat podobné hodnoty.
Kolik domácností spadajících do tzv. střední třídy má měsíční příjem 90 tisíc čistého a více?
Najde se mnoho lidí, kteří argumentují, že je v pořádku, když většina lidí na hypotéku nedosáhne a žijí v nájmu. Že za hranicemi je to běžné. Osobně si to nemyslím. Žít v nájmu sice může skýtat výhody jako třeba snazší stěhování se za lepší prací, ale určitě se nejedná o výhodu levnějšího bydlení. Protože samotné nájmy bývají v takových hodnotách, že se mohou směle rovnat splátkám hypoték. Jenže když za 30 let hypotéku splatím, zůstane mi dům, který mohu odkázat dětem nebo jej prodat a ze zisku si pořídit skromnější bydlení a rozdíl si ponechat jako finanční polštář v důchodu. Jenže když budu žít v nájmu, co mi zůstane po 30 letech? Vůbec nic. Budu muset dál platit nájem, který už budu muset utáhnout z finančních rezerv a případného důchodu, který pro nás mladé bude přicházet v úvahu až v pozdějším věku, kdy už budeme zdravotně leckdy doslova rozsypaní. A co teprve, když jeden z páru zemře? Jak ten zbývající utáhne sám nájem? S pomocí dětí? Děkuji, ale nechci, potomci budou mít nejspíš sami co dělat, aby si zajistili bydlení.
Problém bydlení opravdu nespočívá v tom, jestli jsou hypotéky dostupné a jestli se lidé víc snaží o hypotéky, nebo se spokojí s nájmem. Zásadním problémem, který má vliv i na ceny realit, je nedostatek bytů a domů. Nový, ale přitom zkostnatělý stavební zákon, který měl přinést rychlejší a jednodušší postupy a možnosti, celou situaci možná spíše zhoršil. Obrovské pozemky si necháváme zastavovat množstvím hal a skladišť, které nám ubírají úrodnou půdu, ale stavby domů stagnují, stavebníci bojují se státním aparátem, neustále stoupajícími cenami materiálů a v neposlední řadě se ještě musejí podřizovat čím dál většímu množství regulací a povinností, aby splnili evropské plány na uhlíkovou neutralitu.
A tak, zatímco se dohadujeme, zda je lepší hypotéka, nebo nájem, nůžky se dál rozevírají, bohatí bohatnou, střední třída mizí a chudí chudnou ještě víc. Pro pořízení vlastního bydlení je u nás potřeba kolem 15 průměrných ročních mezd (v roce 2023, v současném roce se uvádí kolem 13 ročních mezd), v Praze ještě víc. Seveřanům, kteří se drží na špičce dostupnosti bydlení, k tomu stačí pouhých 8 ročních průměrných platů. A pokud bychom se podívali za oceán, tak Američanům stačí kolem 5 průměrných ročních platů.
Situace s bydlením je tak v Česku velmi tristní a změna k lepšímu je v nedohlednu.
Anketa
Článek byl sepsán na základě vlastního názoru a informací z následujících zdrojů:
https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-rozhovory-na-hypoteku-musi-mit-domacnost-prijem-90-tisic-cisteho-rika-frait-z-cnb-266165
https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/bydleni-eu-naklady-provoz-ekonomika-inflace-byt.A241119_124126_ekonomika_klak
https://www.avcr.cz/cs/veda-a-vyzkum/socialne-ekonomicke-vedy/Na-koupi-vlastniho-bytu-potrebuji-Cesi-15-rocnich-platu-nejvice-z-cele-EU/
