Článek
Nájmy rostou. Zákon ale neříká „trh zdražil, připlatíte od příštího měsíce“
Český statistický úřad uvádí, že nájemné za bydlení bylo v srpnu meziročně vyšší o 6,1 %. Pro majitele bytu je proto pochopitelné, že sleduje tržní ceny a přemýšlí o úpravě nájemného. Pro nájemce je ale stejně důležité vědět, že růst trhu sám o sobě ještě není automatickým příkazem platit víc.
První věc, kterou je potřeba vytáhnout ze šuplíku, není kalkulačka, ale nájemní smlouva. Právě ta určuje, zda jste si s pronajímatelem předem sjednali způsob zvyšování nájmu, například inflační doložku. Teprve když taková dohoda chybí a zvyšování nebylo výslovně vyloučeno, nastupuje zákonný mechanismus podle občanského zákoníku.
Aktuální cenový kontext: ČSÚ – Indexy spotřebitelských cen, srpen 2026
Varianta 1: ve smlouvě máte inflační doložku
Pokud smlouva říká, že se nájemné každoročně zvyšuje podle určitého indexu inflace nebo jiným přesně sjednaným způsobem, je výchozím bodem právě toto ujednání. Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že při sjednané inflační doložce může pronajímatel nájemné jednostranně zvýšit o sjednanou míru inflace a zvýšení má písemně oznámit.
Klíčové je slovo sjednanou. Nestačí, že majitel napíše „byla inflace, takže od příštího měsíce přidávám osm procent“, pokud smlouva žádný takový mechanismus neobsahuje. A pokud doložka ve smlouvě je, je potřeba přečíst její přesné znění: jaký index používá, k jakému datu, zda je zvýšení automatické, nebo vyžaduje oznámení, a zda obsahuje vlastní limit.
Varianta 2: smlouva zvyšování neřeší. Pak přichází limit 20 % za tři roky
Není-li zvyšování nájemného ve smlouvě sjednáno jinak a není-li výslovně vyloučeno, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení. Nejde ale o libovolnou částku.
Nové nájemné může být navrženo nejvýše do úrovně srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. A současně platí druhá brzda: navržené zvýšení spolu se zvýšeními, která už proběhla v posledních třech letech, nesmí překročit 20 procent.
Zákon navíc říká, že k návrhu učiněnému dříve než po dvanácti měsících, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, se nepřihlíží. Pronajímatel tedy nemůže zákonný mechanismus rozsekat na několik rychlých zvýšení během jednoho roku.
Model: nájem 18 000 Kč nemůže zákonnou cestou skočit rovnou na 24 000 Kč
Představme si nájem 18 000 Kč měsíčně, který se tři roky nezvyšoval a smlouva nemá vlastní inflační doložku. Dvacet procent z 18 000 Kč je 3 600 Kč. Čistě z pohledu tříletého limitu by tedy hranice vycházela na 21 600 Kč.
Ani 21 600 Kč ale není automatický nárok pronajímatele. Pořád musí být splněna podmínka srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pokud se obdobné byty v dané lokalitě běžně pronajímají třeba za 20 500 Kč, zákonný mechanismus nemá sloužit jako cesta k částce nad místní trh.
A obráceně: pokud se tržní nájem podobných bytů dostal na 25 000 Kč, neznamená to, že lze přes § 2249 vyskočit z 18 000 rovnou na 25 000 Kč. Právě dvacetiprocentní tříletý limit má skokové zdražení tlumit.
Pozor na předchozí zvýšení: 20 % se počítá za celé tři roky
Limit se neposuzuje jen podle posledního dopisu. Pokud nájem v posledních třech letech už jednou rostl, tato změna se do dvacetiprocentního stropu započítává.
Příklad: nájem byl před dvěma lety 15 000 Kč a zvýšil se na 16 500 Kč. To je desetiprocentní nárůst. Pokud by se postupovalo čistě zákonnou cestou, součet zvýšení za tři roky nemá překročit 20 % proti původní základně. Hranice by proto v tomto zjednodušeném modelu byla 18 000 Kč, nikoli dalších 20 % z dnešních 16 500 Kč.
Dopis přišel. Nemusíte do večera odpovědět ani začít platit
Při zákonném návrhu má nájemce dva měsíce od jeho doručení na písemný souhlas. Pokud se zvýšením souhlasí, platí podle MMR zvýšené nájemné od prvního dne třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu.
Ministerstvo zároveň upozorňuje, že souhlas může být projeven i tím, že nájemce začne navrženou zvýšenou částku platit. Proto není dobrý nápad poslat vyšší nájem „pro jistotu“ a teprve potom zkoumat, zda byl návrh správně.
Nesouhlas není porušením smlouvy. Pokud nájemce do dvou měsíců písemně nesouhlasí nebo souhlas neudělí, může pronajímatel během dalších tří měsíců požádat soud, aby výši nájemného určil.
Kdy můžete říct ne
Návrh přišel příliš brzy. Zákonný návrh se neuplatní dříve než po 12 měsících, v nichž nájemné nebylo zvýšeno.
Za tři roky by součet zvýšení překročil 20 %. Při postupu podle § 2249 jde o jednu z hlavních zákonných brzd.
Požadovaná částka převyšuje srovnatelné nájemné v místě. Pronajímatel nemá zákonnou cestou automatický nárok na libovolnou tržní představu.
Návrh nesplňuje zákonné náležitosti. Nejvyšší soud výslovně zdůraznil, že návrh musí obsahovat výši nájemného a doložit splnění zákonných podmínek.
Smlouva zvyšování nájemného výslovně vyloučila. Pak se běžný mechanismus podle § 2249 neuplatní stejným způsobem.
Když se nedohodnete, konečné slovo může mít soud
Pronajímatel po neúspěšném návrhu nemůže jednoduše prohlásit novou částku za platnou. Má možnost obrátit se ve stanovené lhůtě na soud. Ten může určit nájemné do výše, která je v místě a čase obvyklá.
Podstatná je i lhůta. Po dvouměsíční době pro reakci nájemce má pronajímatel další tři měsíce na podání návrhu k soudu. Pokud návrh podá pozdě a nájemce opožděnost namítne, soud mu podle občanského zákoníku nevyhoví.
Pravidla zvyšování nájemného: MMR – Platby spojené s nájmem bytu • Nejvyšší soud – 26 Cdo 1650/2023
Nájemné není totéž co zálohy na služby
Častý zdroj zmatku: pronajímatel pošle nový předpis plateb a celková měsíční částka roste. Ne vždy ale zdražil samotný nájem. Může se změnit výše záloh za vodu, teplo, osvětlení domu nebo jiné služby.
Na služby se vztahují jiná pravidla. MMR uvádí, že změna zálohy musí být řádně odůvodněná a odpovídat změně ceny služby nebo očekávané spotřebě. Nelze proto mechanicky vzít pravidlo 20 % za tři roky a použít ho na celý předpis plateb včetně služeb.
Změny záloh na služby: MMR – Praktická doporučení k zákonu o službách
Rekonstrukce bytu je zvláštní situace
Občanský zákoník zná i zvláštní zvýšení po stavebních úpravách, které trvale zvyšují užitnou hodnotu pronajatého bydlení nebo přinášejí trvalé úspory energie či vody.
MMR popisuje možnost dohody s nájemci; pokud se nepodaří sjednat zvýšení podle zvláštního režimu, může pronajímatel za určitých podmínek navrhnout zvýšení o 3,5 % vynaložených nákladů ročně. To je ale odlišná situace od běžného zdražení jen proto, že se změnil trh.
Největší háček: smlouva na dobu určitou právě končí
Všechna výše uvedená pravidla řeší zvyšování nájemného během pokračujícího nájemního vztahu. Jiná situace nastává, když končí smlouva na dobu určitou a majitel nabízí novou smlouvu nebo dodatek na další období.
Nájem na dobu určitou obecně skončí uplynutím sjednané doby, pokud se strany nedohodnou na pokračování nebo nenastanou podmínky zákonného obnovení nájmu. Při jednání o nové smlouvě tak může pronajímatel nabídnout nové podmínky včetně jiné ceny a nájemce je nemusí přijmout. Praktická nevýhoda je zřejmá: pokud dohoda nevznikne, nemusí být co prodlužovat.
Proto je rozdíl mezi větou „od příštího měsíce vám uprostřed smlouvy jednostranně zvedám nájem“ a větou „vaše roční smlouva končí a další rok vám nabízím za jinou cenu“. Pro nájemce mohou obě situace bolet stejně, právně ale nejsou totožné.
K nájmu na dobu určitou: MMR – Skončení nájmu
Co udělat, když přijde návrh na zvýšení
1. Najděte smlouvu. Hledejte inflační doložku, pravidla valorizace a případné vyloučení zvyšování.
2. Oddělte nájem od služeb. Nový předpis plateb může růst kvůli zálohám, aniž by se měnilo čisté nájemné.
3. Zapište si datum doručení. Od něj se odvíjejí lhůty pro souhlas i případný soudní postup.
4. Sečtěte zvýšení za poslední tři roky. U zákonného mechanismu je důležitý souhrnný dvacetiprocentní limit.
5. Porovnejte místní trh. Ne jeden nejdražší inzerát, ale skutečně srovnatelné byty a podmínky.
6. Neplaťte vyšší částku automaticky. Zaplacení může být vyloženo jako souhlas s návrhem.
7. Odpovězte písemně. Souhlas i nesouhlas je praktičtější mít prokazatelně zachycený.
Verdikt: majitel může chtít víc. Nemůže ale přeskočit smlouvu a zákonný postup
Růst nájmů o 6,1 % meziročně je reálný a pro majitele představuje silný ekonomický argument. Z pohledu nájemce ale není rozhodující průměr ČSÚ ani to, za kolik se objevil sousední byt na inzertním serveru. Rozhoduje konkrétní smlouva a právní mechanismus, podle kterého se má cena změnit.
Máte-li inflační doložku, čtěte její přesné znění. Nemáte-li ji, zákonná cesta pracuje s dvanáctiměsíčním odstupem, místně obvyklým nájemným a souhrnným limitem 20 % za tři roky. A pokud s návrhem nesouhlasíte, nový nájem se nestane automaticky platným jen tím, že přišel e-mailem.
Nejdůležitější je proto nereagovat impulzivně. Jeden dopis o zvýšení nájmu není okamžitá povinnost vystěhovat se ani okamžitá povinnost zaplatit. Je to dokument, který je potřeba porovnat se smlouvou, předchozími změnami a zákonnými podmínkami.
Zdroje
