Článek
Španělskem hýbou problémy s nemovitostmi určenými k dlouhodobým pronájmům. Je jich nedostatek a tím pádem ceny nájmů vystřelily do závratných výšin. Největší pohroma se netýká jenom Madridu, ale také turistických destinací, jako je Katalánsko nebo jih Španělska, kde se také většina soukromých investorů po spekulativním nákupu většinou poohlíží. Z tohoto úhlu pohledu se může investice do nemovitosti jevit jako velmi výhodná. Ale opatrnost je na místě.
Výsledkem rostoucího napětí mezi španělskými obyvateli potýkajícími se s vážnými problémy při hledání dlouhodobého bydlení a pronajímateli, kteří z hlediska příjmu preferují turistické a krátkodobé pronájmy, jsou ale rázná opatření nejen státu, ale i jednotlivých provincií.
Získat dlouhodobý nájem je ve velkých městech v poslední době úkol takřka nemožný, protože majitelé díky striktnějším pravidlům volí cestu krátkých turistických či střednědobých nájmů do 11 měsíců, které nejsou tak přísně regulovány jako ty dlouhodobé.
Kupříkladu na nejznámějším portálu Idealista již převážná většina inzerátů v Barceloně nabízí pouze krátkodobé ubytování právě do oněch 11 měsíců. Delší pobyty jsou klasifikovány jako dlouhodobé a na takové byty se stojí pomyslné fronty a zájemců jsou obvykle stovky. A to ani nemusí patřit k nijak kvalitním.
Klesající možnosti místních obyvatel či dlouhodobých rezidentů opatřit si slušné bydlení se přičítají rostoucímu přílivu turistů a různých platforem typu Airbnb nabízejících krátkodobé turistické pobyty v cestovatelsky exponovaných oblastech. A tak se pod tlakem různých uskupení obyvatel a sdružení nájemníků, nejenom v Barceloně a Andalusii, ale napříč celým Španělskem, začínají měnit pravidla hry a to poměrně dramaticky.
Takzvané sezónní nebo střednědobé pronájmy do 11 měsíců jsou často předmětem spekulací vlastníků bytů, protože nepodléhají tak přísným cenovým regulacím, jako ty dlouhodobé, jak již bylo zmíněno. Zatímco dlouhodobé pronájmy jsou obvykle podepisovány na 5 či 7 let a maximální povolené meziroční navýšení ceny je o 3 procenta, s nájmem střednědobým je možné nakádat podstatně volněji. Proto mnozí majitelé po skončení smlouvy dlouhodobý nájem neprodlužují, ale byty mění na takzvaně krátkodobé.
I ty už ale mají nově svá pravidla. Protože jsou určeny převážně studentům a zahraničním pracovníkům k dočasným pobytům, jsou majitelé bytu povinni zjišťovat důvod nájmu a dále jej úřadům dokládat. I tak se jim to ale vyplatí, přestože úsilí vynaložené na častější hledání nových nájemníků a s tím spojená administrativa je oproti dlouhodobým pronájmům výrazně složitější. Krátkodobé pronájmy totiž vycházejí pro majitele bytů cenově nepoměrně lépe.
Od ledna letošního roku platí nový španělský zákon upravující všechny krátkodobé a sezónní pronájmy jak celých bytů, nemovitostí, tak i jednotlivých místností. V platnost vejde v červenci, ale vzhledem ke složitosti a pomalosti španělské byrokracie je zapotřebí se na něj začít důkladně připravovat několik měsíců předem. V čem dramatické změny spočívají?
Bez přiděleného registračního čísla licence na základě podané žádosti do centrálního registru již nebude možné nemovitost nabízet ani pronajímat. Platformy typu Airbnb budou mít za povinnost inzeráty bez platného registračního čísla odstraňovat.
Pokud jde o turistické pronájmy, od začátku dubna platí ještě pravidlo souhlasu tří pětin sousedů a majitelů v rámci společenství vlastníků - počítáno jak podle počtu vlastníků, tak podle jejich vlastnických podílů – bez něhož nebude možné licenci získat. Společenství vlastníků ale v případě souhlasu může uvalit na majitele pronajímané nemovitosti až o 20 procent vyšší komunální poplatky a nikde není psáno, že společenství takový pronájem vůbec odsouhlasí, či při další schůzi nezruší.
Pokud přemýšlíte, že byste koupili nemovitost už s platnou licencí, příliš nejásejte, že jste nad systémem vyzráli. Za prvé se žádosti budou muset každoročně obnovovat a za druhé musíte všechny změny včetně nového vlastníka řádně ohlásit. A pokud mezitím společenství vlastníků rozhodne o nevyhovění žádosti, žádnou šanci získat licenci pod svým jménem nedostanete.
Největší změny se zatím týkají právě krátkodobých turistických pronájmů, ale ve větších aglomeracích se již začíná smrákat i nad spekulanty se střednědobými pobyty. Minimálně jejich účel bude podléhat přísné kontrole a je otázkou, kdy přijdou na řadu i očekávané cenové regulace.
Že byste si koupili nemovitost ve Španělsku u Středozemního moře a začali ji nabízet v Čechách ke krátkodobým pronájmům načerno, je holé bláznovství. Španělské úřady jsou velmi bystrozraké a neoblomné a dříve nebo později by vaše nelegální aktivita stejně vyšla najevo. A to by se vám rozhodně nevyplatilo.
Za pronajímání bez licence v Andalusii dostanete pokutu od 2 tisíc do 100 tisíc euro podle závažnosti přestupku. Ti největší hříšníci si mohou dokonce vysloužit až 600 tisí euro. A spoléhat se na to, že na malý pronájem nikdo nepřijde, může být velmi ošidné. Důkazem, jak některé oblasti berou problém vážně, může být radnice v Seville, která dokonce navrhla odstřižení 5 tisíc nelegálně pronajímaných nemovitostí od přívodu vody.
Jako jediná možnost se tedy nabízí oficiální cesta, která ovšem také může být strastiplná vzhledem k tomu, že některé exponované destinace uvažují o pozastavení či zrušení vydávání povolení k turistickým pronájmům.V přelomovém rozhodnutí z března 2025 španělský ústavní soud potvrdil plán Barcelony do roku 2028 postupně zrušit všechny licence na krátkodobý pronájem a nové se v současnosti již nevydávají.
Vzhledem k tomu, že každá provincie se k problému s nedostatkem bydlení staví po svém, než něco koupíte, rozmyslete si dobře účel, jakému má vaše nová nemovitost sloužit, a hlavně si nechte dobře vysvětlit místní předpisy, pokud byste se chtěli do pronájmu pustit. Každá oblast si určuje do jisté míry vlastní pravidla a přistupuje k vydávání licencí s jinou benevolencí.
Vezměte také do úvahy, že španělská byrokracie je velmi komplikovaná a ve změti předpisů, regulací a úřadů je těžké se vyznat, takže budete velmi pravděpodobně potřebovat místní odbornou pomoc. A mějte na paměti, že co platí letos, nemusí platit příští rok. A tím se nemyslí uvolňování pravidel.
Tyto novinky a přísné regulace vůbec nemusí znamenat konec vašeho snu pořídit si ve Španělsku nemovitost a článek nemá v úmyslu vás od něj nijak odrazovat. Ale vzít do úvahy všechna fakta, možnosti a případné překážky znamená nečelit později nemilému překvapení.
Zdroje:
web: spanishpropertyinsight.com: Spain’s new rulebook gives neighbours the final word on tourist rentals
web:shorttermrentalz.com: Government issues royal decree for national STR register in Spain
web: cpgabogados.es: NEW REGULATION ON SHORT-TERM RENTALS IN SPAIN: WHAT YOU NEED TO KNOW
web:rentalsunited.com: Barcelona short-term rental ban: What’s next for your vacation rental business?
web: shorttermrentalz.com: Andalusia to combat illegal rentals with new fine system
