Co hypotéky na konci dvaadvacátého? A jak bude v třiadvacátém?

Během roku 2022 dostal trh s hypotečními úvěry co proto. Rostly sazby, zhoršovala se dostupnost, zdražovaly nemovitosti, pokračovala poměrně přísná regulace.

Ještě koncem roku 2021 byly úrokové sazby hypotečních úvěrů pod 3 %. Ale rok 2022 znamenal velice nepříjemný růst úrokových sazeb na úrovně, které naposledy pamatujeme někdě na přelomu století.

Klíčová úroková sazba stanovovaná Českou národní bankou, tzv. čtrnáctidenní repo sazba na začátku roku 2022 činila 3,75 %. A během roku, nebo ještě lépe během první poloviny roku, vzrostla až na 7 %. To je prakticky zdvojnásobení.

Úrokové sazby hypotečních úvěrů samozřejmě reagovaly a postupně rostly, až se dostaly na úroveň kolem 6 % p.a. a dokonce i přes.

Následující graf ukazuje orientační vývoj vyhlašovaných úrokových sazeb od poloviny roku 2021:

Nedělejme si žádné iluze. Nedělejme si iluze, že by to někdo věděl. Neví. Ale aspoň nějaký základ stanovit lze.

Stále máme vysokou inflaci. ČNB nezačne sazby snižovat, dokud nedospěje k názoru, že inflaci dostala pod kontrolu. Lze-li vůbec inflaci opravdu nějak „kontrolovat“. A to se zatím neděje. Spíše se očekává ještě zhoršení dříve, než se situace začne (snad) opět zlepšovat.

I když by ČNB začala sazby snižovat, nebude to skokově. Repo sazba se nesníží na jediném zasedání na 2 %. ČNB bude snižovat opatrně a bude vyhodnocovat dopady. Snížit na jednom zasedání o 50 bps a počkat si na reakci, to zřejmě bude dávat smysl.

Když ČNB zvyšuje, banky prakticky okamžitě zvyšují také.

Když ČNB snižuje, banky se tak nějak v klidu časem připojí.

Bavíme se o úvěrech. Pokud bychom mluvili o depozitech, tak slova „zvyšuje“ a „snižuje“ vzájemně prohoďte.

Takže ČNB bude opatrná, banky postupně zareagují, ale měsíce poběží jak splašený kůň.

Někdy koncem prvního kvartálu by se NĚCO mohlo začít dít. Ale to „NĚCO“ nebude asi nic moc. Jestli teď máme sazby reálně někde kolem 6 %, možná lehce přes, pak bych za rok viděl jako dobrý výsledek, kdybychom se dostali pod 4,5 %. Což by vůbec nebylo špatné. No, jsem zvědav.

Lidé rádi bydlí ve svém. A proč by taky ne? Pořád někde čtu, jak my Češi to milujeme. Nemilujeme. Máme vztah úplně normální. Zatím jsme si to mohli dovolit, tak jsme si pořizovali vlastní. To teď do značné míry skončilo.

Nemovitosti dost stouply v ceně.

Drahé nemovitosti si může dovolit méně lidí.

Těch méně lidí si na drahé nemovitosti musí půjčit o to větší hypotéku.

Ale hypotéka je dnes dost drahá. To odradí další část lidí.

Ti, které to neodradilo, možná zjistí, že velkou splátku neutáhnou. A i kdyby si mysleli, že ano, existuje zákonná regulace České národní banky. Ta dostupnost úvěrů dále omezuje. Mladším lidem do 36 let ji omezuje nějak a starším lidem ji z nějakého důvodu omezuje ještě více. Dobře nám tak.

Takže podtrženo, sečteno, hypotéky dostupné příliš nejsou. A tomu odpovídá i počet poskytnutých hypotečních úvěrů, který se meziročně propadl o více než 80 %.

Následující graf ukazuje vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v posledních pěti letech. Je z něj krásně vidět, že především závěr roku 2022 byl naprosto bezprecedentní.

Rok 2022 skončil na objemu kolem 170 mld. Kč plus mínus. To nevypadá tak zle, ale hodně tomu pomohl první kvartál, nebo v podstatě první půlrok. Ale zvláště poslední měsíce jsou ve znamení velmi nízkých objemů a není důvod, aby se objemy hned teď zázračně zvedly. Náprava bude pozvolná. Takže počinek do nového roku nebude nic extra. Aktuální objemy kolem 5 mld. Kč měsíčně, to směřuje k 60 - 70 mld. za celý rok. To je šílené číslo a myslím a doufám, že tak zlé to nebude. Osobně tipuji něco kolem 140 mld. za celý rok 2023.

Pokud mi to někdo za rok omlátí o hlavu, jaký že jsem to byl pesimista, beru všema deseti. Bojím se jen toho, aby se mi někdo neposmíval, že i těch 140 mld. bylo příliš optimistických.