Článek
Další banka, již třetí v pořadí, dostala od České národní banky pokutu ta to, že nerespektovala její výklad zákona o spotřebitelském úvěru v oblasti poplatků za provedení mimořádné splátky hypotečního úvěru.
O co se přesně jedná? Čím se banky provinily? A opravdu jsou to ty „zlé“ banky, které ubližují klientům?
Splácení hypotéky
Typicky si lidé berou hypotéky na 25 až 30 let. To je v pořádku. Hypotéky jsou velké úvěry, a pokud mají být lidé schopni splátky zvládnout, hypotéka se musí „natáhnout“ na delší dobu.
To ale neznamená, že hypotéku potom budeme opravdu mít na krku po celou dohodnutou splatnost. Předčasné splacení hypotéky je docela běžné a vlastně se s ním i tak trochu počítá.
Jak jsem napsal v perexu, jsou mimořádné splátky a jsou mimořádné splátky. Co jsem tím myslel? Nestačí říci „mimořádná splátka“. Musím také říci, jaká je to mimořádná splátka. Celého zůstatku úvěru, nebo jen jeho části? Splácím na konci doby fixace úrokové sazby, nebo v jejím průběhu?
Ještě před několika lety to klienti měli složitější. Mimořádná splátka dávala smysl prakticky pouze na konci fixace. Jestli jen části hypotéky, nebo celého zůstatku, na tom už pak nezáleželo.
Ale splacení během trvání doby fixace úrokové sazby bylo často velmi, velmi drahé. Výjimkou nebyly „sankce“ i ve stovkách tisíc korun.
To se změnilo na konci roku 2016, kdy vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru.
Mimořádné splátky
Jak již jsme řekli, mimořádné splátky neznamenají vždy to samé. Tak si to trochu rozdělme:
Mimořádná splátka na konci fixace
To je ta jednodušší situace. Bylo to tak dříve a platí to stále: předčasné splacení hypotéky na konci fixace je zdarma.
Lze splatit celý zůstatek hypotéky. To se děje v případě, že klient má dostatek vlastních prostředků. Nebo se to děje v situaci, kdy se klient rozhodne refinancovat.
Refinancování znamená, že si klient zajistí novou hypotéku u jiné banky a touto novou hypotékou splatí tu starou. Stávající banka v tom klientovi nemůže nijak bránit a nesmí si za předčasné splacení nic účtovat.
Anebo klient splatí jen část hypotéky. Něco našetřil a rozhodne se snížit částečně svůj dluh vůči bance. Opět platí, že banka musí mimořádnou splátku umožnit a nesmí účtovat žádné další náklady.
Mimořádná splátka v průběhu fixace
Hypotéku lze splatit i v průběhu fixace. Klient má zákonné právo splatit hypotéku předčasně kdykoliv. Banka mu v tom nemůže nijak bránit.
Začněme částečnou splátkou. Jednou ročně (vždy v době jednoho měsíce před výročím úvěrové smlouvy) má klient právo splatit až čtvrtinu původní výše hypotéky. Jinými slovy, během čtyř let by takto bylo možno se hypotéky zbavit úplně. Samozřejmě, pokud by na to člověk ty peníze měl.
Pokud by ale klient chtěl splatit v jiném termínu než během měsíce před výročím smlouvy, nebo chtěl splatit více než čtvrtinu původní jistiny, pak má banka právo požadovat úhradu nákladů, které v souvislosti s touto mimořádnou splátkou musela účelně vynaložit. Používá se sousloví „účelně vynaložené náklady“.
A tato situace - tedy úplné splacení hypotéky v průběhu doby fixace úrokové sazby - je v posledních letech předmětem diskuzí, sporů a aktuálně také pokut v řádech milionů korun, které Česká národní banka během nedávné doby rozdala.
Účelně vynaložené náklady
Vysvětlovat celou podstatu problému přesahuje záměr tohoto článku. Pokud by někoho opravdu zajímala problematika do detailů, potom doporučuji tento můj článek, kde je vše popsáno opravdu podrobně.
Podstatou je to, že výklad zákona v této věci nebyl zcela jasný. V březnu 2019 Česká národní banka výklad poskytla a v podatatě řekla, že banka má v případě takového předčasného splacení nárok pouze na administrativní náklady. V praxi se jedné o řádově stokoruny.
Přestože to z pohledu klienta zní nesmírně lákavě, existují důvody, proč to přece jen tak moc pozitivní není. Zájemcům opět doporučím výše zmíněný článek.
Většina bank se postupně výkladu ČNB přizpůsobila a začala ho respektovat. Tyto banky umožňovaly klientům splatit hypotéku kdykoliv a opravdu za to účtovaly částky kolem 700 až 1.500 Kč.
Ale byly banky, které se s výkladem neztotožnily a nerespektovaly ho. Tyto banky sice klientům také umožňovaly splatit hypotéku kdykoliv, ale chtěly uhradit část ztráty na úrocích, se kterými počítaly a které kvůli splacení nedostaly. Tyto tzv. „sankce“ byly typicky v řádu desítek tisíc korun.
Aktuální stav, výhled do budoucna
Postupně se vyvinul stav, kdy na trhu byly tři banky, které výklad ČNB nerespektovaly.
Poslední udělená pokuta patří třetí a tedy poslední z těchto bank. Všechny tři již tedy dostaly od ČNB přes prsty a těžko si troufnou ve stávající praxi pokračovat.
Aktuálně lze tedy říci, že trh se srovnal a dá se počítat s jednotným přístupem bank.
Jak jsem ale zmínil, ta situace není vlastně úplně dobrá a není ani spravedlivá. Pokud se nezmění, bude trh poškozovat a obávám se, že bude mít nežádoucí důsledky.
To si konec konců zřejmě uvědomuje i Česká národní banka a zjevně si to uvědomuje i Ministerstvo financí, která aktuálně připravuje novelu zákona, která by vztah mezi bankami a klienty částečně narovnala. Lze tedy očekávat, že časem dojde k nějaké změně.
Bude to však otázka přinejmenším mnoha měsíců a nemyslím si, že bychom se vyřešení situace dočkali ještě v tomto roce.
