Článek
Hypotéka od žádosti po splácení
Jaký je vlastně základní postup získání hypotéky?
- Klient podá žádost, doloží požadované podklady.
- Pokud je vše v pořádku, banka žádost schválí a připraví smluvní dokumentaci.
- Klient má dva týdny na prostudování - tzv. doba na rozmyšlenou. Může si vše ještě zvážit a banka mu nesmí po tu dobu změnit podmínky. Pokud se klient rozhodne, že si hypotéku přece jen nevezme, sdělí to bance a tím to končí. Smlouva se nepodepisuje a tečka.
- Pokud se klient rozhodne podepsat, vzniká smluvní vztah. Ve smlouvě jsou uvedeny tzv. podmínky čerpání. Pokud chce klient čerpat, musí tyto podmínky splnit. Pokud klient tyto podmínky splní, banka musí čerpat.
- Klient načerpá a začíná splácet. Pokud dojde k situaci, že se z nějakého důvodu rozhodně hypotéku splatit, podle aktuálně platné právní úpravy (únor 2023) má právo tak učinit kdykoliv. Banka to musí umožnit a smí si za to účtovat pouze tzv. účelně vynaložené náklady. Takovými náklady jsou podle aktuálně platného výkladu zákona prakticky pouze administrativní náklady a tak lze říci, že načerpanou hypotéku lze splatit kdykoliv za poplatek řádově kolem 1.000 Kč, tedy prakticky zdarma.
Ale… něco jsem myslím přeskočil, že?
Vraťme se k bodu č. 4 - podmínky čerpání - co to bylo? Aby se čerpalo, klient je musí splnit, když je splní, banka musí čerpat.
Co když klient podmínky čerpání nesplní? A co když je splnit ani nemůže?
Zkraťme to: v takovém případě mu banka zřejmě vyměří docela dost vysokou sankci.
Proč by si ale někdo u všech svatých vyřizoval hypotéku jen proto, aby ji potom nenačerpal?
Důvody mohou být různé. Zkusme si je nejprve rozdělit:
Vůle klienta
Nenačerpání hypotéky je výsledkem rozhodnutí klienta. Jako hlavní důvod bych si dovedl představit, že např. od podpisu smlouvy zrovna výrazněji klesly sazby nebo se objevila jiná banka, která klientovi nabídla lepší podmínky.
Zde naprosto rozumím tomu, že banka chce vůči klientovi vyvodit důsledky. Zpracování hypotéky ji stálo nezanedbatelné náklady. A především, podpisem smlouvy se banka zavázala dodat klientovi úvěr za daných podmínek. To znamená, že banka ty zdroje musela zajistit a pro klienta je blokovat.
Je otázkou k diskuzi, jak by taková pokuta za nečerpání měla být vysoká, ale této situaci rozumím a postup banky vůči klientovi akceptuji bez výhrad.
Vyšší moc a tím to končí
Může dojít k zásahu tzv. vyšší moci - něčeho, co klient těžko mohl předvídat, nemohl to ovlivnit, nezavinil to a přece se to stalo. Mnohdy to „něco“ klienta samo již dost poškodilo v rovině finanční, ale třeba i emoční.
Klient si vezme od banky úvěr na koupi bytu v developerském projektu. Smlouva s bankou je podepsána, čeká se na čerpání. To může být klidně i půl roku a třeba i více.
A jednoho dne klient zjistí, že developer zkrachoval. Byty nejsou dokončeny. Stavba je majetkem developera. Řešení na roky a kdo ví, co se vůbec povede vyřešit. Možná klient i uhradil nějakou rezervaci nebo zálohovou platbu a ta je teď kdoví kde. Strašná situace.
V mezičase ceny nemovitostí výrazně stouply, klient už si nemůže vlastní bydlení dovolit.
Nezavinil to, nemohl to předvídat, nemohl se připravit. Ale byt nebude a čerpat se nebude.
Banka prakticky jistě za nečerpání vyměří pokutu. Jak se k tomu postavit?
To je opravdu těžké. Klient přišel o sen. Pravděpodobně přišel o peníze. Svět v tu chvíli byl k němu opravdu hrozně nespravedlivý. A banka mu napálí 200 tis. Kč pokutu. To jen tak někdo nevydýchá.
Nevím, jestli tím neporuším pravidla Seznam Médium o používání vulgarismů, ale snad, pokud to bude nepřípustné, tak mě Seznam upozorní a já to smažu. Ale původem jsem kluk z Moravy. A tam jsme v podobné situaci říkali „na posraného hajzl spadne“. Myslím, že těžko nalezneme výstižnější výraz.
Musí banka pokutu vyměřit? Nemusí.
Na druhou stranu, když to neudělá, začnou jí lidi chodit s vymyšlenými historkami, kterými budou omlouvat nečerpání i v situacích, kdy se jim nic nečekaného nepřihodilo a pouze spekulují třeba při poklesu sazeb.
Takže tady upřímně řečeno nevím, jak to nastavit.
1.000 Kč je málo, ale 5 % z objemu je moc. Takže něco mezi tím. A doufat v pochopení na straně banky v situacích, kdy je toho opravdu zapotřebí.
Vyšší moc, ale nemuselo by to končit
Na závěr jsem si nechal situaci, kvůli které celý tento článek vznikl především.
Klient podepíše smlouvu, čeká na čerpání, ale něco se stane. Prodávající najednou „cukne“ a nemovitost neprodá. Developer stavbu nedokončí. Prostě účel koupě a zároveň zajištění úvěru není k dispozici a nelze tedy načerpat.
Ale klient se popere s osudem. Najde si jinou nemovitost. Stejně kvalitní. Možná kvalitnější. A tuto nemovitost se rozhodne koupit.
Co je k tomu potřeba?
Vysvětlit situaci bance. Dodat podklady k nové nemovitosti. Banka je vezme a úvěr tzv. přeschválí - znovu ho prožene schvalovacím kolečkem, především s ohledem na jinou nemovitost. A smlouva se prostě změní. Změní se objekt financování, změní se zajištění.
A ono ouha. Banka to odmítne.
Proč? No proto. Protože může a vy jste zrovna teď měli smůlu.
Takže vám banka řekne, že je sice fajn, že máte řešení, ale ona bude trvat na splnění smlouvy. Prostě úvěr vyčerpejte, nebo zaplaťte pokutu. Tuto pozici zaujme v situaci, kdy velice dobře ví, že nenačerpáte! Že nemáte žádnou šanci načerpat. Strašně jednoduše by to šlo vyřešit. Ale ne! Tohle jsou moje bábovičky a ty mi na ně sahat nebudeš! Já si s tebou hrát nechci! Dej mi všechny formičky a vypadni z mého pískoviště!
Nebavíme se o tisících korun. Bavíme se typicky o větších desítkách tisíc. Bavíme se o menších stovkách tisíc.
Je to … hm, jak to říci, když příděl vulgarismů jsem v tomto článku již vyčerpal a možná i překročil? Je to … nefér.
Kolik banky účtují za nečerpání hypotéky?
Poplatky jednotlivých bank naleznete v následující tabulce (po kliknutí se obrázek zvětší):
Jak lze vidět, „mainstream“ trhu se drží na 5 % z objemu a já osobně se domnívám, že to je neúměrně vysoká pokuta. A troufnu si předvídat, že pokud se banky nebudou v tomto ohledu chovat rozumně, vyslouží si zákonnou regulaci tak, jak se jim to povedlo u mimořádných splátek během trvání fixace. V té oblasti se banky po dlouhé roky chovaly poměrně dost tvrdě. Pokuty za předčasné splacení během trvání fixace činily třeba až 10 % z objemu úvěru a za jistých okolností i více. Bylo to naprosto neúměrné a nebyl na to metr. Výsledkem je, že zákon začal v tomto ohledu spotřebitele chránit a nechtěně jsme se dostali až do celkem nesmyslně vysoké ochrany spotřebitele, kdy mimořádnou splátku celé hypotéky lze aktuálně udělat kdykoliv za poplatek kolem 1.000 Kč.
Ve vztahu k mimořádné splátce zcela nevyvážené
Tím se dostávám k další úvaze a to, že pokud klient načerpá, tak třeba hned první den po čerpání může přijít do banky a oznámit záměr hypotéku zcela splatit. Banka takové splacení musí ze zákona umožnit a nesmí vyměřit více, než tzv. účelně vynaložené náklady, což se aktuálně paušalizuje do částky kolem 1.000 Kč.
Takže splatit poté, co klient načerpal je možné kdykoliv a téměř bezplatně. Fajn.
Ale třeba i o jeden jediný den dříve, dokud klient ještě nenačerpal, je z pohledu zákona zcela nechráněn. Banka mu naúčtuje 5 % z objemu a nelze s tím dělat vůbec nic.
Jediné, nač lze v takové chvíli spoléhat a apelovat, je slušnost a morálka.
Neochota vyjít vstříc v situaci, kdy jde jen o formalitu a klient by byl spokojen (leč banka by neinkasovala oněch 200 tis. pokuty) je postup, který slušnost a morálku postrádá.
