Článek
Začal bych asi takto: Nejsem 100% objektivní. Pracuji v oboru zprostředkování hypotečních úvěrů a mohu věci vidět jinak, než běžný klient.
Ale upřímně. Kdo je objektivní? Nikdo.
Zkusím se spravedlivému a vyváženému pohledu přiblížit, jak nejlépe to umím.
Proč fixovat sazbu?
Beru si hypotéku. Proč se vůbec bavit nějaké fixaci? Většina lidí to bere jako něco samozřejmého. Málokdo si je vědom, že to není jediná možnost.
Úroková sazba může být buď fixovaná nebo variabilní.
Variabilní sazba
Variabilní sazba má tu výhodu, že její výše se odvíjí od aktuálních podmínek na trhu. Když sazby klesají, je to pro klienta výhodné, protože i sazba na jeho hypotéce klesá. Ale pozor. Pokud sazby rostou, roste sazba (a tedy i splátka) na hypotéce.
U hypotéky by měl být největší zájem na stabilitě. Maximum jistoty. Minimum rizik.
Na variabilní sazbě jde ušetřit. Ale může taky přijít pekelně draho.
Ale když už mluvíme o předčasném splacení hypotéky, tak zdůrazním, že hypotéku s variabilní úrokovou sazbou je možné ze zákona splatit kdykoliv a bez jakýchkoliv nákladů.
A stejně nejsou tyto podmínky pro klienty příliš zajímavé. Je to spíše výjimečný produkt. Proč? Protože je tam riziko rychlého a prudkého zhoršení podmínek.
Fixovaná sazba
Fixovaná sazba je neměnná po celou dobu fixace. Pokud sazby na trhu klesají, jako klient z toho nic nemám. Ale pokud sazby rostou, tak se mě to až do konce fixace nijak netýká! A znovu připomínám: u hypotéky já osobně upřednostňuji stabilitu. Maximum jistoty. Minimum rizika.
Ale aby byla sazba fixovaná, banka musí pro klienta zajistit finanční zdroje za odpovídajících podmínek.
Pokud klient předčasně splatí během fixace, bance zdroje najednou zůstanou.
Co s nimi?
Půjčí je někomu jinému.
Pokud jsou zrovna sazby na trhu vyšší, mohla by být i ráda. Peníze půjčí dráž a ještě na tom vydělá.
Pokud jsou sazby nižší, tak banka peníze asi taky půjčí, ale levněji, než za kolik je pro původního klienta pořídila.
Člověk by si mohl říct „a co, tak se to vzájemně vyrovná“. Ale to tak není.
Zákon myslí na různé důvody, kdy lze hypotéku splatit kdykoliv a zcela zdarma.
Navíc lze každý rok zcela zdarma splatit až čtvrtinu úvěru.
To jediné, co se řeší a co může být problém, je refinancování.
Refinancování během fixace
Když jsou sazby vysoké, nikdo nebude během fixace refinancovat. Každý bude rád, že má fixováno. Čím déle, tím lépe. Ty situace, kdy by bance klient vrátil zdroje a banka je mohla nečekaně půjčit lépe někomu jinému - ty nastávat prostě nebudou. Proč by se klienti chovali tak hloupě?
Ale ta druhá situace, kdy sazby byly vysoké a dostaly se výrazněji níže, ta způsobí, že klienti začnou zvažovat odchod jinam, kde je aktuální nabídka výhodnější. A takto efektivně se bude chovat velice výrazná část trhu. Klienti banky A půjdou do banky B a naopak. A budou hledat lepší sazby a bankám budou nechávat ty dražší zdroje, které banky za odpovídajících podmínek nebudou moci umístit.
To nevypadá úplně fér.
Ale co? Záleží mi tak na bankách? Nebo jsem tak strašně moc férový člověk, že bych chtěl spravedlnost pro všechny?
Ne. Banka je mnohem, mnohem silnější stranou, než klient. Je v pořádku na ni uvalit mnohem více povinností, odpovědností, závazků. Je v pořádku říct, někdy se prostě budeš banko chovat takhle a budeš nucena to strpět.
Ale to lze do nějaké míry. Když dojde k situaci, že bude hodně hypoték za vysoké sazby (a takové hypoteční portfolio teď aktuálně sbíráme) a potom sazby klesnou, tak banky to bude stát tolik peněz, že nějak budou muset reagovat. Byly by špatnými hospodáři, kdyby se takovému chování systému nebránily.
Budou muset realizovat větší marže. Musí zajistit, aby i u desetileté fixace, kde klient po dvou letech najednou odejde jinam, měly ztrátu maximálně kompenzovánu. Čím delší fixace, tím větší riziko, že k tomu dojde. A větší riziko se projeví v ceně. Prostě delší fixace budou obsahovat „buffer“ na pokrytí tohoto rizika.
A banky začnou více preferovat variabilní úrokové sazby. Tam žádné fixované zdroje zajišťovat nemusí a nenesou tedy důsledky klientovat odchodu.
Ale já bych si moc nepřál, aby se využívaly variabilní sazby. Opět opakuji. Maximum jistoty. Minimum rizika. O to má u hypotéky jít. Nemusím mít nejmenší sazbu, jaká existuje. Měl bych mít podmínky, které jsem schopen akceptovat a měl bych mít maximum jistoty, že se nebudou měnit k horšímu.
Různí lidé, různé pohledy
Chápu, že klientovi, který má teď hypotéku za 6 % se to, co píšu nebude líbit. Mějte, prosím, na paměti, že popisuji chování systému. Nedívám se na konkrétní lidi.
Já osobně bych aktuálně platnou možnost refinancovat i během fixace za pár korun využil bez mrknutí oka. Doporučil bych to přátelům, doporučil bych to klientům, doporučil bych to i vám.
Ale jako profesionál z oboru se domnívám, že čeho je moc, toho je příliš. Když systém umožňuje nějaký benefit a tento benefit začne využívat (možná zneužívat?) příliš mnoho lidí, systém se zhroutí. Benefit přestane být benefitem.
Když někdo předbíhá ve frontě na oběd, bude dřív po jídle a ušetří čas. Ale tento benefit může ze systému získat jen málo lidí. V okamžiku, kdy začne předbíhat většina lidí, nenají se nikdo. Nakonec prodělají úplně všichni.
Systém nějak funguje. Obsahuje úlevy pro některé situace a je to tak v pořádku. Ale úleva, která se potenciálně dotkne celého trhu přestává být výhodou únosnou pro systém. To je důvod, proč se téma snažím ze svého pohledu popisovat jak nejlépe umím.
Celé je to ještě složitější. Z podkladů, které doprovázely schvalování aktuálního znění zákona o spotřebitelském úvěru je jasně vidět, že zákon byl v tomto ohledu zamýšlen jinak. To, jaká je aktuální dikce zákona a jak jej vykládá ČNB - to nebylo záměrem, který předkladatel zákona zamýšlel. Podle mého přesvědčení novela napraví jen to, co mělo být ošetřeno od začátku.
Domnívám se, že pro rozsah přijatelný na této platformě jsem napsal až až. Ale pokud někdo ze čtenářů dočetl až sem a chtěl by se dozvědět i o genezi toho zákona o spotřebitelském úvěru a mnoho dalšího, může se podívat na web, kde jsem tuto problematiku zpracoval podrobněji: https://www.gpf.cz/ucelne-vynalozene-naklady
Pokud by někdo měl slušně položený dotaz, udělám maximum, abych ho v diskuzi zodpověděl.
