Článek
Mnoho obcí v Česku čelí paradoxu – územní plán jim sice vymezuje dostatek stavebních parcel, avšak v praxi je řada z nich blokována a léta zůstává prázdných (Žoha, 2025). Typicky jde o pozemky v soukromých rukou, jejichž majitelé na nich neplánují stavět ani je prodat, často je pořídili jako investici nebo je „schovávají pro děti“ (Žoha, 2025). Takové parcely mohou zůstávat nevyužité desítky let a brzdí další rozvoj – vyšší orgány vidí, že obec má teoreticky volné plochy, a nechtějí schválit rozšíření zástavby na nové území (Žoha, 2025). Z pohledu kraje tedy pozemky k dispozici jsou, ale z pohledu obce a zájemců o bydlení jsou fakticky nedostupné (Žoha, 2025).
Tato situace má negativní dopady na místní komunitu i trh bydlení. Výsledkem je, že mladé rodiny nemají kde stavět a stěhují se jinam, ceny stavebních pozemků rostou, obce se nerozvíjejí, i když by rády (Žoha, 2025)
Například v mnoha venkovských obcích zoufale chybí dostupné parcely pro mladé rodiny, což vede k odchodu obyvatel a stagnaci obcí (Žoha, 2025). Tento problém přispívá k celonárodní krizi bydlení – Česká republika patří k zemím s nejnižší dostupností bydlení v Evropě (a to jak vlastnického, tak nájemního) (NERV, 2023). Nedostatek reálně využitelných stavebních pozemků omezuje nabídku nových bytů a domů, a tím tlačí ceny vzhůru.
Přitom česká legislativa už dnes obsahuje nástroj, který má spekulativní držení pozemků omezit. Stavební zákon stanovil ochrannou lhůtu 5 let od schválení územního plánu: pokud pozemek zůstane po tuto dobu nezastavěn, může obec zrušit jeho zastavitelnost (tj. vyjmout ho z ploch určených k výstavbě) bez nároku vlastníka na náhradu (Duda, 2024). Po uplynutí pětileté lhůty tedy už majitel nemá zaručeno, že jeho pozemek zůstane navěky „stavební“ – obec může reagovat na situaci a změnou územního plánu takový pozemek přeznačit na nezastavitelný (Duda, 2024). Tím by se teoreticky uvolnily ruce obci k vymezení jiných lokalit pro výstavbu. V praxi je však toto řešení krajní a příliš nepřispívá ke vzniku nového bydlení – spíše funguje jako hrozba pro spekulanty, aby nepočítali s věčným držením stavební parcely bez stavby. Obce samy mnohdy váhají tuto možnost využít, protože cílem je stavět, ne rušit stavební místa. Je tedy zřejmé, že samotná pětiletá lhůta problémy nevyřešila a nové nástroje či pobídky jsou nutné, aby se zastavitelné pozemky skutečně proměnily v nové domy a byty.
Jak rozhýbat výstavbu a omezit spekulace?
Z dostupných dat a analýz je zřejmé, že obce by měly co nejrychleji dostat své stavební pozemky na trh k výstavbě bydlení – nikoli k spekulativnímu držení. To vyžaduje kombinaci promyšlených postupů a motivací (i sankcí). Níže uvádíme klíčové nástroje a komentář k nim:
- Podmíněný prodej obecních pozemků: Pokud obec vlastní stavební parcelu, neměla by ji prodávat bez podmínek. Vhodné je využít smlouvu o smlouvě budoucí kupní s jasnými závazky – obec pozemek zájemci zatím nepřevede úplně, ale zaváže se k budoucímu prodeji pod podmínkou, že kupující v určité lhůtě skutečně zahájí a dokončí výstavbu pro bydlení. Mnohé obce již takový princip uplatňují. Například obec Strání na Uherskohradišťsku nabídla místním mladým rodinám 23 stavebních parcel za zvýhodněnou cenu 300 Kč/m², ovšem s jedinou podmínkou – do šesti let na nich musí postavit rodinné domy (ČT24, 2019). Tento postup zajišťuje, že obecní pozemky nekoupí spekulant, ale skuteční budoucí obyvatelé. Podobně lze do smlouvy zakotvit, že pokud se v dané lhůtě nezačne stavět, obec od smlouvy odstoupí a pozemek získá zpět. Předkupní či zpětná práva a dobře nastavené sankce za nedodržení termínů jsou klíčové, aby pozemky nesloužily ke krátkodobému zhodnocení, ale k bydlení. Podmínkou slevy z ceny v místě a čase obvyklé může být víc podmínek, například povinnost trvalého pobytu.
- Právo stavby místo okamžitého prodeje: Dalším chytrým nástrojem je institut práva stavby. Ten umožňuje obci ponechat si vlastnictví pozemku, ale dát investorovi či družstvu právo na něm postavit stavbu a dlouhodobě ji užívat (typicky na 99 let). Tento model nově využívá např. Praha v projektu dostupného družstevního bydlení – město poskytne družstvu své pozemky formou práva stavby a družstvo na nich postaví bytové domy (SMOČR, b.r.). Pozemek se tedy neprodává, díky čemuž se sníží náklady na výstavbu (není třeba platit tržní cenu pozemku) (SMOČR, b.r.). Po určité době – například po splacení úvěru na výstavbu – bude mít družstvo možnost pozemek od města odkoupit za předem stanovených podmínek (SMOČR, b.r.). Jde vlastně o odložený převod vlastnictví: bytový dům slouží lidem k bydlení ihned, ale město má kontrolu nad pozemkem po celou dobu výstavby a i nad dalším užíváním (může si vymínit podíl bytů k pronájmu, kontrolovat okruh nájemců apod.). Tento postup eliminuje riziko, že by někdo získal obecní pozemek pod cenou a obratem jej se ziskem prodal – stavět může, bydlet také, ale k převedení pozemku dojde až po splnění veřejně prospěšných cílů. Právo stavby tak představuje elegantní kompromis: rozhýbe výstavbu na obecních pozemcích, aniž by se obec musela hned vzdát svého majetku. Není náhodou, že NERV (Národní ekonomická rada vlády) tento model doporučuje jako inspiraci pro obce – ať již formou práva stavby na 99 let, nebo vložením pozemku do projektu družstevní výstavby (NERV, 2023).
- Motivace obcí k rychlému uvolnění pozemků: Kromě chytrých smluvních nástrojů je nutné nastavit obcím i systémové pobídky, aby pozemky zbytečně nedržely. Dnes totiž mnohé obce nemají přímý finanční motiv ihned zahajovat bytovou výstavbu – nový obyvatel přináší jen omezený přírůstek daňových příjmů, zatímco obec musí investovat do infrastruktury (silnice, školka atd.). NERV proto navrhuje reformu rozpočtového určení daní ve prospěch obcí, aby byly více finančně motivovány povolovat stavbu nových bytů (NERV, 2023). Jinými slovy, když obec umožní vznik nového bydlení a přiláká nové rezidenty, měla by z toho mít vyšší rozpočtový přínos než dosud. To je pozitivní motivace. Vedle toho však přichází na řadu i motivační tlak (negativní pobídka) vůči obcím, které by snad chtěly dlouhodobě nečinně sedět na zastavitelných pozemcích. Zde se nabízí zavedení nového poplatku za nevyužité území – pracovně nazývaného například „územní plat“. Princip by byl následující: pokud je pozemek vedený v územním plánu jako stavební a do 5 let od tohoto vymezení se na něm nezačne stavět, obec z něj bude platit speciální poplatek do státního fondu bydlení. Alternativně by se dalo zavést, že obci klesne výnos z daně z nemovitosti za takovéto ležící ladem plochy. Obě varianty mají stejný cíl – odradit obce od toho, aby držely stavební pozemky nečinně v naději budoucího zhodnocení. Místo toho budou tlačeny buď pozemek rychle nabídnout k výstavbě, nebo – není-li o něj zájem – zvážit změnu plánu (např. dočasné jiné využití). Inspiraci opět poskytuje NERV: ten navrhuje obecně vyšší zdanění držených stavebních pozemků oproti zdanění budov a celkové navázání daně z nemovitostí více na hodnotu pozemku (NERV, 2023). Cílem je, aby vlastnictví stavební parcely „jen tak na spekulaci“ přišlo výrazně dráž, čímž se vlastníci (včetně obcí) motivují pozemek efektivně využít – buď zastavět, nebo prodat někomu, kdo stavět bude (NERV, 2023). Samozřejmě, takový systém musí být citlivě nastaven: NERV zmiňuje výjimky či slevy, aby nedopadl nespravedlivě na chudší vlastníky, a také navrhuje zaměřit vyšší daň hlavně na pozemky, kde si vlastník ani nezažádal o stavební povolení, přestože mohl (NERV, 2023). To jasně míří proti čisté spekulaci. Pro obce by takový poplatek či daňová úprava znamenaly, že držet si roky nezastavěné vlastní parcely by bylo finančně nevýhodné – lepší by bylo je urychleně nabídnout k výstavbě bydlení.
- Omezení spekulací a preference bydlení: Veškerá výše uvedená opatření směřují k jediné věci – dát bydlení přednost před finanční spekulací. Pozemek má sloužit k výstavbě domů pro lidi, ne jako uloženka kapitálu. Je vhodné připomenout, že v samotné společnosti je zakořeněná jistá neochota pozemky pouštět. Typickým jevem v obcích je, že majitelé si „drží pozemky pro děti a vnoučata“ a neradi prodávají, co mají (ČT24, 2019). Tato mentalita, pochopitelná z rodinného hlediska, ale škodí v širším kontextu – vede k vylidňování obcí a prodražování bydlení pro všechny ostatní. Proto musí veřejná správa nastavit pravidla tak, aby soukromě výhodné (držet prázdný pozemek) přestalo být výhodné společensky. Kromě finančních nástrojů lze zavést i regulační opatření: např. podmínit developerské projekty tím, že nové byty skutečně budou využity k trvalému bydlení (omezit jejich prodávání investorům na spekulace či na krátkodobé pronájmy). Družstevní projekty v Praze už počítají s tím, že členy družstva mohou být jen lidé bez jiného vlastního bytu a byty nesmějí sloužit k Airbnb apod. (SMOČR, b.r.) – to vše pro to, aby se stavělo opravdu pro bydlení, ne pro investice. Podobné prvky mohou aplikovat obce i při prodeji jednotlivých parcel (např. zákaz prodeje třetí straně před dostavbou domu, povinnost trvalého bydliště apod.).
- Ekonomické nástroje: Starostové a zastupitelé se často obávají zrušit status stavebního pozemku, protože čelí tlaku od místních voličů, kteří jsou zároveň majiteli těchto pozemků. V malých obcích, kde je vztah mezi volenými zástupci a obyvateli velmi osobní, se taková rozhodnutí stávají politicky citlivými. Zrušení stavební parcely by majitelé vnímali jako přímé poškození svého majetku, což by mohlo mít negativní dopad na podporu starosty či zastupitelů v příštích volbách. Proto se radnice často brání jít do konfliktu s vlastními občany. Tato neochota rušit stavební místa, spojená se snahou o dobré vztahy s voliči, je jedním z důvodů, proč samotná legislativní lhůta pět let nestačí. Bez dalších mechanismů, které by motivovaly nebo dokonce nutily obce k aktivnímu řešení problému nevyužitých pozemků, zůstávají mnohé parcely zablokované. Proto jsou nové nástroje, jako jsou poplatky za nevyužitá území nebo daňové pobídky, klíčové, aby se zastavitelné pozemky skutečně proměnily v nové domy a byty.
Takový poplatek by byl fakticky územní plat by mohl být efektivním nástrojem pro řešení problému dlouhodobě nevyužívaných stavebních pozemků. Zavedením tohoto poplatku by se výrazně zdražila držba takových parcel, čímž by se vlastníci (včetně obcí) motivovali k jejich prodeji nebo urychlené výstavbě.
Tento koncept vychází z myšlenky, že stavební pozemek by měl sloužit veřejnému zájmu, tedy bydlení, nikoli čistě spekulaci. Územní plat by tak působil jako negativní pobídka – finanční sankce, která by vlastníka tlačila k rozhodnutí, zda pozemek zastaví, nebo ho nabídne na trh někomu, kdo má v úmyslu stavět. Získané prostředky by se navíc mohly použít do státního fondu bydlení, který by pomáhal s financováním výstavby dostupného bydlení.
Politický závěr
Z výše uvedených faktů i expertních doporučení jednoznačně vyplývá, že obce by měly aktivně a urychleně uvolňovat stavební pozemky pro bytovou výstavbu, namísto jejich dlouhodobého držení. Bydlení musí dostat přednost před spekulací. Pokud obce samy nevyužijí existující možnosti, je namístě úprava legislativy, která je k tomu přiměje (ať už finanční motivací, nebo sankcí). Veřejný zájem na dostupném bydlení převyšuje zájem na růstu hodnoty držených pozemků. Jak trefně shrnuje Národní ekonomická rada vlády, je potřeba motivovat k efektivnějšímu využívání pozemků (NERV, 2023) každá stavební parcela by měla buď sloužit k výstavbě, nebo uvolnit místo jiné. Jedině tak se podaří zvýšit nabídku bydlení a zmírnit současnou krizi dostupnosti. Obce v tomto hrají klíčovou roli: mohou být hybatelem pozitivní změny, pokud přestanou brzdit rozvoj a začnou jednat v zájmu budoucích obyvatel. Nastal čas přenastavit pravidla tak, aby to pro obce bylo nejen správné, ale i výhodné. Ano, je třeba jednat rychle a rozhodně – ve prospěch bydlení.
