Koalice SPOLU: typové domy, povol jednou, stav na celém území ČR. Inspirace z Německa

Ale pokud je proces od základu nastavený špatně, pak jen digitalizujeme špatně nastavený proces. Klíčová otázka proto zní: jde to zrychlit a zjednodušit i bez digitalizace? Podle mě ano. V nabídce českých firem je dnes stovky prefabrikovaných typových domů – od menších modulových až po patrové rodinné domy. Ne všude je jejich výstavba možná, ale unifikované domy, které se citlivě hodí do konkrétní zástavby, potkáváte v české krajině stále častěji. Upozorňuji, že to není Šumperák 2.0. Šumperák vznikl tak, že v roce 1966 navrhl šumperský projektant Josef Vaněk rodinný dům pro ředitele polikliniky v Šumperku. Pan Vaněk následně své plány prodával po celém Československu. Do konce 70. let se prodalo asi 5 tisíc plánů, které si lidé dále množili, což vedlo k vybudování přibližně 20 tisíc těchto domů po celé zemi. Zkrátka, lidem se líbil. Tady jde, ale o něco jiného, o možnost rychlejší a levnější cesty k bydlení. Text, který představuji, nevolá po jednom univerzálním typu domu, ale po zákonné možnosti umístit typové domy dle charakteru území, bez nutnosti složitého a zdlouhavého povolovacího řízení.

V současné české legislativě platí, že výstavba rodinného domu obvykle vyžaduje stavební povolení (případně v jednodušších případech tzv. ohlášení stavby). Před zahájením stavby je standardně nutné získat územní rozhodnutí nebo souhlas a teprve poté stavební povolení; oba procesy vyžadují zpracování projektové dokumentace autorizovaným projektantem a získání stanovisek dotčených orgánů. Nový stavební zákon (283/2021 Sb.) od července 2024 sice sjednotil územní a stavební řízení do jednoho povolení záměru a zkrátil lhůty (u běžného rodinného domu má být rozhodnuto do 30 dnů), avšak povolovací proces jako takový zůstal zachován, individuální posouzení každé stavby stavebním úřadem je stále vyžadováno.

Podle nové právní úpravy se stavby dělí na čtyři kategorie: drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Drobné stavby (například zahradní domky do 40 m^2 a 5 m výšky) nevyžadují stavební povolení ani kolaudaci. Rodinné domy však mezi drobné stavby zařazeny nejsou, zákon je řadí mezi stavby jednoduché, u nichž je povolení stavebního úřadu vždy nutné. V praxi to znamená, že i menší rodinný dům (nad rámec drobné stavby) musí projít standardním povolovacím procesem. Současné právo nezná koncept předem schválených typových projektů, které by samy o sobě umožnily zjednodušenou realizaci bez individuálního povolení.

Hlavní překážkou zavedení systému typových domů bez stavebního povolení je právě požadavek zákona na posouzení každé stavby zvlášť. Stavební úřad posuzuje soulad projektu s územním plánem, stavebními předpisy i ochranou veřejných zájmů v konkrétním místě. Vydání povolení (či souhlasu) je podmíněno také vyjádřením sousedů a dalších účastníků řízení, což chrání jejich práva. Aktuální legislativa tedy klade důraz na individuální povolovací proces jako nástroj kontroly výstavby. Jakékoli upuštění od něj (například u typových domů) by vyžadovalo legislativní změny, aby byla zajištěna náhradní forma kontroly souladu stavby s předpisy a zájmy obce (např. dohled nad dodržením technických požadavků, regulativů územního plánu apod.).

Pro umožnění výstavby typových domů bez klasického stavebního povolení by bylo potřeba provést změnu zákona (případně vydat prováděcí vyhlášku), jež by zavedla zjednodušený režim povolování pro určitý okruh staveb pro bydlení. Konkrétně lze navrhnout zavedení kategorie rodinných domů standardizovaného projektu, u nichž by odpadla individuální projektová a povolovací fáze. Podmínkou by bylo, že stavebník zvolí předem schválený projekt domu z katalogu vedeného stavebním úřadem či jiným autorizovaným orgánem. Takový projekt by byl předem prověřen z hlediska stavebně-technických požadavků (statika, požární bezpečnost, energetika atd.) a schválen k opakovanému použití na různých místech.

Legislativně by šlo například o novelu stavebního zákona, která by stanovila, že rodinné domy definovaných parametrů (např. do určité výměry, výšky a počtu podlaží) nevyžadují stavební povolení, pokud jsou realizovány na pozemku určeném územním plánem k bydlení a podle typového projektu předem schváleného stavebním úřadem. Místo klasického povolení by stavebník měl povinnost ohlásit záměr stavebnímu úřadu (předložit základní situaci osazení domu na pozemku) a doložit, že použije certifikovaný typový projekt. Stavební úřad by v takovém případě neprováděl plnohodnotné stavební řízení, pouze by ověřil splnění podmínek (zejména soulad s územním plánem, umístění stavby na pozemku, napojení na sítě a dodržení hygienických odstupů). Pokud by podmínky byly splněny, úřad by nevydával individuální rozhodnutí, ale pouze by vzal ohlášení na vědomí (případně vydal územní souhlas s umístěním stavby). Obdobný princip existuje například v Německu: jeli rodinný dům v souladu s platným regulačním plánem a nevyžaduje výjimky, lze upustit od stavebního povolení a stavbu pouze ohlásit obci.

Aby byl zajištěn řádný dohled nad kvalitou a bezpečností, musel by systém zahrnovat kontrolní mechanismy. Schvalování typových projektů by prováděla kvalifikovaná autorita, například specializované pracoviště stavebního úřadu nebo ministerstva, případně autorizovaní inspektoři. Ti by ověřili, že projekt splňuje veškeré normové a legislativní požadavky. Následně by každý konkrétní stavebník musel dodržet schválenou dokumentaci; případné úpravy by nebyly dovoleny (nebo jen v předem povoleném rozsahu). Samotnou výstavbu by mohl kontrolovat stavební dozor (např. autorizovaný inspektor), čímž by se zajistilo dodržení projektu bez potřeby klasického kolaudačního řízení. Výsledný proces by výrazně zrychlil a zlevnil výstavbu: odpadla by tvorba individuálního projektu a zkrátila se administrativní lhůta. Stavebník by si vybral dům z katalogu, splnil formální ohlašovací povinnost a mohl v krátké době začít stavět.

Při tvorbě takového modelu je nutné zohlednit charakter území a kontrolu rozvoje obcí. Navrhované uvolnění by se týkalo jen pozemků v zastavitelných plochách určených územním plánem pro bydlení, nestalo by se tedy, že by bez povolení rostly domy na nevhodných či chráněných místech. Obce by si zachovaly kontrolu skrze územní plán a případně regulační plány, které určují například maximalní velikost, výšku či vzhled staveb v dané lokalitě. Lze také uvažovat o tom, že by si obce mohly z dostupného katalogu typových projektů vybrat jen některé vhodné pro jejich katastr (např. s ohledem na architektonický ráz oblasti). V citlivých územích (historické centrum, památková rezervace, chráněná krajinná oblast) by zákon mohl ponechat stávající režim povolování, případně vyžadovat speciální posouzení, aby nebyl narušen jedinečný charakter těchto míst. Celkově by však navržený systém znamenal odstranění individuálního povolovacího procesu u běžné výstavby rodinných domů, což je právě cílem, výrazné zrychlení a zjednodušení řízení a snížení nákladů pro stavebníky.

Inspiraci lze najít v několika zemích, které už určitou formu zjednodušení povolování staveb zavedly: Skandinávie (Švédsko): v roce 2014 zavedlo Švédsko tzv. Attefallshus, což jsou drobné domečky (do 25 m^2 zastavěné plochy, od 2023 do 30 m^2) nevyžadující stavební povolení. Lze je stavět u existujících rodinných domů jako dodatečné bydlení, pokud splní stanovené podmínky: výška max. 4 m, odstup min. 4,5 m od hranice souseda (nebo souhlas souseda), nesmí být v památkově či jinak chráněném území apod.. Stavebník musí záměr pouze ohlásit úřadu a stavba musí dodržet stavební předpisy (technické normy). Úřad může zahájení stavby zakázat jen pokud nejsou splněny uvedené podmínky. Tento model vedl ve Švédsku k masivnímu rozšíření malých typových mikrodomků, které si lze pořídit jako katalogové výrobky, díky absenci povolovacího řízení je realizace velmi rychlá.

Polsko: od ledna 2022 platí v Polsku novela stavebního zákona, která umožňuje stavět rodinné domy do 70 m^2 bez stavebního povolení. Stačí zjednodušené ohlášení a podání projektové dokumentace; stavebník navíc čestně prohlašuje, že dům staví pro vlastní bydlení (nikoli developersky na prodej). Polská vláda šla dokonce dále a v roce 2022 navrhla, aby bylo možné bez povolení stavět i domy libovolné velikosti pro účely vlastního bydlení. V praxi se ukázalo, že zájem stavebníků o tuto možnost je zatím opatrný – jedním z důvodů je, že banky vyžadují ke stavbě hypotečně financovaného domu klasické povolení (bez něj hůře zajistí hodnotu zástavy). I tak je polský přístup významnou inspirací, typizované projekty domků do 70 metrů čtverečních jsou volně dostupné a administrativní proces se omezuje na minimum.

Německo: v Německu se povolování staveb řídí zemskými stavebními řády, které v řadě spolkových zemí nabízejí zjednodušení pro opakující se standardní stavby. Existuje institut Typengenehmigung (typové schválení stavby): projekt budovy, která se má ve stejné podobě stavět na více místech, může získat centrální schválení platné pro celou zemi nebo více regionů. Při konkrétní stavbě se pak už znovu neposuzuje celý projekt, ale jen lokální podmínky: stavební úřad nezkoumá části již schválené v typovém projektu. Dalším zjednodušením je řízení o odstoupení od stavebního povolení (Genehmigungsfreistellung): pokud rodinný dům leží v oblasti s platným územním plánem (Bebauungsplan) a projekt bezezbytku vyhovuje regulativům tohoto plánu, může stavebník pouze podat oznámení obci a stavět bez formálního povolení. Obec má v krátké lhůtě možnost vyžádat si přesto standardní řízení, ale pokud tak neučiní, realizace pokračuje automaticky. Tento systém v Německu výrazně urychluje výstavbu v sériově naplánovaných rezidenčních zónách.

Nizozemsko: také v Nizozemsku probíhá modernizace stavebního práva. Od roku 2023 zde vstoupil v platnost nový stavební a územní zákon (Omgevingswet), který mimo jiné zavedl oddělení posuzování technických a územních aspektů stavby. Pro běžné rodinné domy (spadající do tzv. kategorie důsledků 1: typicky menší stavby, u nichž případné selhání nemá zásadní dopad) již není vyžadováno klasické stavební povolení, ale stavebník musí záměr nahlásit a najmout si nezávislého kontrolora kvality (soukromého certifikovaného inspektora). Tento inspektor průběžně dohlíží, zda stavba splňuje všechny stavební předpisy, a bez jeho zprávy není možné stavbu zahájit ani dokončit. Pokud jde o územní stránku, platí striktní požadavky územního plánu (environmentálního plánu obce), typický dům ovšem do těchto regulí obvykle zapadá, takže ani z hlediska umístění není třeba samostatné povolení, splní-li projekt stanovené podmínky (např. limit výšky, odstupy, vzhledové požadavky). Nizozemský model tedy kombinuje povinnou privátní kontrolu s omezením role úřadů, výsledkem je opět urychlení procesu, neboť odpadají dlouhé čekací lhůty na rozhodnutí úřadu.

Shrneme-li zahraniční zkušenosti, moderní trendy směřují k zjednodušení a zrychlení stavebního řízení u běžných obytných staveb. Ať už formou úplného vypuštění povolování menších staveb (Švédsko, Polsko), typovým schvalováním projektů a následným omezením individuálních kontrol (Německo), nebo přenesením části kontrolní činnosti na autorizované odborníky (Nizozemsko), cílem je odbourat zbytečnou byrokracii a umožnit rychlejší realizaci dostupného bydlení. Tyto příklady mohou posloužit jako inspirace pro Českou republiku při úvahách o zakotvení modelu typových domů bez stavebního povolení, samozřejmě s ohledem na místní právní prostředí a potřebu zachovat kvalitu výstavby i rozumnou kontrolu rozvoje území. V příštím článku se zaměřím co by naše MMR muselo udělat, aby k takovému zjednodušení skutečně došlo.

Zdroje: