Článek
Na současném realitním trhu, kde se atraktivní nemovitosti prodávají bleskovou rychlostí, je klíčové mít výhodu. Jednou z nejlepších strategií, jak si zajistit vysněné bydlení, je předschválená hypotéka. I když se pro ni někdy používá marketingový název jako „hypotéka bez nemovitosti“, ve skutečnosti jde o chytrý finanční nástroj, který vám umožní mít financování připravené dříve, než si vyberete konkrétní dům či byt. Tím získáte silnou vyjednávací pozici a můžete jednat stejně rychle jako kupující s hotovostí.
Jak předschválená hypotéka funguje krok za krokem
Předschválená hypotéka rozděluje proces schvalování úvěru do dvou fází. Díky tomu máte náskok před konkurencí:
- Fáze 1: Prověření vaší bonity a získání úvěrového příslibu (certifikátu)
Podání žádosti: Obrátíte se na banku (osobně, online, nebo přes hypotečního poradce) s žádostí o předschválenou hypotéku. Neuvádíte zatím konkrétní nemovitost.
Posouzení bonity: Banka se zaměří výhradně na vaši finanční situaci. Detailně prověří vaše příjmy (ze zaměstnání, podnikání, pronájmu atd.), výdaje, stávající úvěry a závazky, a vaši platební historii v úvěrových registrech (BRKI, NRKI, Solus). Důležité je doložit stabilitu příjmů a dostatečnou schopnost splácet i po zaplacení případných stávajících úvěrů.
Vydání úvěrového příslibu: Pokud banka shledá vaši bonitu jako dostatečnou, vydá vám úvěrový příslib (nebo hypoteční certifikát). Tento dokument stanovuje maximální částku, kterou vám banka může půjčit, dobu splatnosti a předběžnou úrokovou sazbu. Příslib má časově omezenou platnost, obvykle v rozmezí 6 měsíců až 1 roku, někdy i déle (např. ČSOB až 3 roky). Během této doby máte jistotu, že banka je ochotna vám půjčit danou částku. - Fáze 2: Výběr nemovitosti a finální schválení
Hledání nemovitosti: S úvěrovým příslibem v ruce můžete s klidem hledat ideální nemovitost. Víte, jakou maximální částku si můžete dovolit, což vám zefektivní výběr a ušetří čas. Prodejci vás budou vnímat jako vážného zájemce s „hotovostí“.
Doložení nemovitosti: Jakmile si vyberete konkrétní nemovitost, dodáte bance potřebné dokumenty – návrh kupní smlouvy, list vlastnictví, katastrální mapu apod.
Odhad nemovitosti: Banka zajistí odhad tržní hodnoty nemovitosti. Tato hodnota je klíčová, protože banka vám obvykle půjčí maximálně 80 % (pro mladé do 36 let v některých případech 90 %) z hodnoty nemovitosti (ukazatel LTV – Loan To Value). Odhad je často zdarma jako součást marketingové nabídky.
Závazné schválení a čerpání: Pokud nemovitost splňuje bankovní kritéria (např. není v záplavové zóně, má dobrou likviditu), banka vydá závazné schválení úvěru. V této fázi se již vaše bonita znovu neposuzuje (pokud se výrazně nezměnily vaše příjmy/výdaje). Následuje podpis úvěrové a zástavní smlouvy a čerpání finančních prostředků na účet prodávajícího (často přes advokátní nebo notářskou úschovu).
Proč je předschválená hypotéka tak výhodná, zejména pro mladé?
- Rychlost a flexibilita: Už žádné zdlouhavé čekání na schválení hypotéky, když se objeví vaše vysněná nemovitost. Můžete jednat okamžitě, což je na dynamickém trhu obrovská výhoda.
- Konkurenční výhoda: Prodávající i realitní makléři preferují kupce, kteří mají zajištěné financování. S předschválenou hypotékou jste pro ně spolehlivý partner a můžete „přetrumfnout“ jiné zájemce.
- Jistota a klid: Víte přesně, na kolik peněz dosáhnete. To vám umožní realisticky nastavit rozpočet a vyhnout se zklamání, pokud by se ukázalo, že na vybranou nemovitost nemáte dostatek finančních prostředků.
- Ochrana před růstem sazeb: Některé banky nabízí fixaci úrokové sazby po dobu platnosti úvěrového příslibu. To vás chrání před neočekávaným zvýšením úrokových sazeb na trhu, dokud si nenajdete nemovitost.
- Odhad nemovitosti zdarma: Mnoho bank, které tento produkt nabízejí, hradí náklady na odhad nemovitosti jako benefit.
- Méně stresu: Odpadá stres spojený s nejistotou schválení úvěru v době, kdy už jste se „zamilovali“ do konkrétní nemovitosti.
Důležité podmínky a na co si dát pozor
Přestože se jedná o výhodný produkt, je nutné splnit základní podmínky pro získání hypotéky a uvědomit si pár detailů:
- Vlastní zdroje: Stále budete potřebovat vlastní finanční prostředky, obvykle alespoň 10–20 % z kupní ceny nemovitosti (dle LTV limitů ČNB a nabídky bank).
- Platnost příslibu: Doba platnosti úvěrového příslibu je omezená. Pokud nemovitost nenajdete v daném termínu, musíte o předschválení žádat znovu a projít novou prověrkou bonity (vaše finanční situace se mohla mezitím změnit).
- Poplatky za nevyčerpání: Některé banky si mohou účtovat poplatek, pokud se rozhodnete úvěr vůbec nevyčerpat, nebo pokud nevyčerpáte celou schválenou částku. Vždy si proto detailně prostudujte podmínky.
- Změna finanční situace: Ačkoliv je bonita prověřena předem, pokud dojde k zásadní změně ve vaší finanční situaci (např. ztráta zaměstnání, dlouhodobá nemoc, nástup na rodičovskou dovolenou bez zajištění), banka může v krajním případě odmítnout čerpání. Většinou je ale hlavní prověrka bonity již za vámi.
- Kvalita nemovitosti: I když máte příslib, banka musí schválit i samotnou nemovitost jako zástavu. Nemovitost nesmí mít právní vady, výrazné technické problémy nebo se nacházet v rizikové lokalitě (např. záplavové oblasti), které by snižovaly její hodnotu nebo likviditu.
Které banky nabízejí předschválenou hypotéku?
Dnes už jde o poměrně běžný produkt, který v různých obměnách nabízejí prakticky všechny velké banky v České republice. Mezi ty, které s ním aktivně pracují, patří:
- ČSOB (včetně Hypoteční banky) – často pod názvem „Hypotéka bez nemovitosti“.
- Česká spořitelna – nabízí různé varianty předschválení.
- Komerční banka – má v nabídce podobné produkty pro urychlení nákupu.
- MONETA Money Bank – zaměřuje se na rychlost a flexibilitu pro klienty.
- Raiffeisenbank – poskytuje možnost získat úvěrový příslib předem.
- UniCredit Bank – rovněž nabízí řešení pro předčasné zajištění financování.
- mBank, Fio banka, Air Bank – i tyto banky, často s digitálním zaměřením, mívají ve svých portfoliích předschválené varianty.
Vždy je dobré porovnat nabídky více bank, protože se mohou lišit v délce platnosti příslibu, poplatcích, možnosti fixace sazby a dalších detailech. Hypoteční specialista vám pomůže najít tu nejlepší variantu pro vaši konkrétní situaci.
Předschválená hypotéka je skvělý nástroj, který vám dá klid a jistotu v náročném procesu hledání a nákupu bydlení. Nebojte se zeptat ve vaší bance nebo u nezávislého hypotečního poradce na aktuální nabídky.
Zdroje informací:
Webové stránky a produktové materiály bank: Informace byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů velkých bankovních domů působících na českém trhu, jako jsou ČSOB (včetně Hypoteční banky), Česká spořitelna, Komerční banka, MONETA Money Bank, Raiffeisenbank a UniCredit Bank, které tento typ produktu nabízejí pod různými názvy.
Odborné finanční a realitní portály: Využity byly také poznatky z článků a analýz na specializovaných webech zabývajících se hypotečním a realitním trhem v České republice (např. Finparada.cz, Ušetřeno.cz, Hyponamiru.cz, FinGO.cz), které podrobně popisují principy a výhody předschválených hypoték.
Obecné principy bankovnictví a hypotečních úvěrů: Základní fungování hypotečních úvěrů a související legislativa dle zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, a občanského zákoníku.
